我市“业委会告业主”第一案审结

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嘉兴在线新闻网     2016年05月05日 00:05:54 

由于物业费纠纷，秀洲区新城街道亚都社区大树花园三期的业主委员会，一纸诉状把该小区的业主沈先生告到秀洲区法院。由业委会充当原告状告业主，在全国各地都极为罕见，党报热线曾于去年8月就此事件进行专门报道。

昨天，记者从秀洲区法院获悉，经秀洲区法院一审、市中级人民法院二审后，我市“业委会告业主”第一案终于尘埃落定：法院判决，业主应当依法缴纳拖欠的物业费，并支付由此诉讼产生的律师费、诉讼费。

事件回顾：

原告是经业主依法选举成立的小区业主委员会，被告沈某是小区的一名业主。因对前期物业公司不满，该小区于2014年3月26日经业主表决通过由业主委员会对该小区物业实施自治管理的决定。2014年5月28日，该小区业委会在当地街道办事处进行备案。2015年6月2日，该小区正式实施《业主管理规约（修正稿）》，该规约规定：业主大会和业主委员会，对违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依法向人民法院提起诉讼，并要求业主赔偿由此产生的律师费。

被告沈某自2011年1月起一直未缴纳过物业费。小区业委会成立后，曾多次向沈某催缴小区自治后沈某应缴的物业费，均无果。最后，只能把沈某诉至法院，请求法院判令沈某立即支付2014年1月至2015年6月的物业费等，并承担该次诉讼业委会支付的律师费及该案诉讼费。

案件审理中沈某表示，自己是因为电动车被盗、保安不让其家人进入小区、对物业费收费标准有异议等诸多原因，才暂缓缴纳物业费的。且业主委员会对该小区物业实施自治管理时间应该是2014年5月28日，不是2014年3月27日。另《业主管理规约（修正稿）》是在2015年6月2日才生效的，不能溯及既往，对其之前未缴纳物业费的行为不产生效力。

案件争议：

法庭审理中，该案呈现三大争议焦点：该小区业委会的主体资格是否适格？业委会是何时开始自治的？沈某是否应当承担业委会支出的律师费？

法院经审理认为，根据我国《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，故业主有权对所居住小区进行自治管理，该案中，业委会对小区实行自治是业主投票通过的，故原告与小区业主之间形成了物业服务法律关系，原告主体适格。

根据我国《物业管理条例》第十六条第一款规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。由此可见，法律法规对业委会的成立实行备案制而非审批制，业主委员会依法经选举产生后生效，故该案中的业主委员会是2014年3月26日成立的。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交后，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，相关权利人才可以请求业主支付物业费。而该案原告只向被告催过2015年4月之前的物业费，故被告应支付原告2014年3月27日至2015年4月27日期间的物业费。

而根据我国《物业管理条例》第十七条第三款之规定，管理规约对全体业主具有约束力。该案涉及小区的管理规约已明确规定业主委员会有权主张因追缴物业费产生的律师费，该条款虽于2015年6月2日生效，但被告并未在条款生效前缴纳相关物业费，从而导致了该案诉讼，故原告应承担诉讼费。因管理规约是属于业主的共同决定，并不属于国家法律规定，故法院对李某辩称根据法不溯及既往的原则不承担律师费的意见没有采信。

另外，对于沈某提出的诸多物业管理问题，因其未能提供证据证明，业主委员会也不知情，法院建议沈某与业主委员会另行沟通处理。

纠纷启示：

沈某不服，后向市中级人民法院提起上诉。最近，市中级人民法院在审理该案后作出二审判决：驳回上诉，维持原判。案件判决生效后，沈某主动履行了法院的判决结果。

“虽然该案是由业主未缴纳物业费引起的，但是实际上涉及物业管理、小区自治等多方面问题。尽管相关主体可通过诉讼的方式表达诉求，可有些问题并非能够通过诉讼的方式彻底解决。”承办该案的法官表示，通过这一案件，也给人不少启示。

法官建议，现实生活中，相关主体实在应当换位思考，以诚相待。作为物业服务企业，要不断改进工作方法、提高服务质量。作为业主，要加强与物业服务企业的沟通，善意提出批评和建议，帮助提高服务水平；作为业委会，则应切实履行法定职责，维护广大业主利益，监督物业服务企业的管理运作。只有各方共同努力，方能构建和谐小区。

来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:记者 杨 茜 通讯员 秀 舟    编辑:李源    责任编辑：何继东