业委会成立之困

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2017年05月22日 05:01:53
来源：华商报  

    而作为牵头筹备业主大会的街道办事处或者开发区管委会，没有摆正自己的位置，认为指导就是领导，监督就是监管。没搞清业主大会是个业主自治组织，成立业主大会的主体是小区的全体业主，业主有权支配自己的财产权利及物业的处置权和管理权。政府在小区物业管理中的责任应该是在现有法律、法规框架下对小区物业的监督责任，而不是代替业主去选定具体的运作方式。更有甚者，有基层官员加入了建设单位、物业公司的利益链。这就是“政府错位”。何志恒说，“政府错位”也有没吃透条例，执行能力不强的问题。有的工作人员不是有意错位，而是不了解我国法

原标题：业委会成立之困

>>原因分析

街办处处设限 业主屡屡碰壁

业主大会成立咋这么难

为了协助具备条件的小区成立业主大会，选举业主委员会，华商报搭建了“用好新条例管好咱的家”公益律师与小区业主对接平台，聘请了30位公益律师与小区一对一提供专业咨询。近半年时间过去了，不仅业主们觉得工作难推进，律师和长期关注业委会成立的人士也有相同的感触。

筹备怪象 街道办处处设限

曾参与过多个小区业主大会筹备工作的律师许瑛，向华商报记者介绍了她遇到的街办在筹备中处处设限的“怪象”。

把业主身份限定在产权证上。本来物权法、婚姻法、继承法认定的共有财产人均是业主，但有街道办把业主限制为房屋产权证上写有名字的才是，除此之外均不是业主，这样就把许多热心业主排除在业主之外了。

把业主书面告知视为审核批准。《西安市物业管理条例》（以下均称“条例”）规定：建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，业主人数5%以上联名可以书面告知。街道办把书面告知的形式搞成了审核批准，要求业主在书面告知上签名盖指印，签了名不能到现场的业主要有委托书，不仅要有签名业主的身份证，还要提交购房合同或业主的产权证，缺一不可。为此，有的小区业主跑了一个多月，书面告知程序仍未通过。

筹备组人选从严。条例规定，筹备组成员中的业主代表，应当及时缴纳物业服务费。许瑛律师说，法律上的不及时缴纳应为经催缴后仍不缴纳的恶意拖欠的行为。但有街道办在审查业主代表时，只要有迟交物业费的情况，一概视为未及时交纳物业费，取消了不少候选人的资格。

把筹备组成员的推选改为投票表决。条例及住建部有关法规规定：筹备组业主代表由自荐、推荐、业主提名产生，并未要求对筹备组的业主代表进行选举。但有街道办却要求筹备组的业主代表需50%以上的业主选举或签名才可以当选，在实际操作中难以展开。

让建设单位、物业公司审查业主代表。建设单位、物业公司与业主之间本是利益冲突的双方，但有街道办以建设单位、物业公司有业主信息为由，把业主代表的资格交由建设单位、物业公司来审核，人选当然很难达成一致。

街道办工作效率低。街道办负责业主大会的工作人员基本都身兼多职，业主们去办事时，不是人不在，就是正在开会，要么就是外出办事了。业主们跑几趟见到人了，却又让把资料放下，等领导看后研究研究再说。这一等至少又是十天半个月。

许瑛律师提到，按照《陕西省物业管理条例》有关规定，街道办事处等有关部门未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会。同时业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。但在实际中，又面临相关部门不认可不备案的情况。

业主缺位 政府错位 企业越位

长期关注陕西社区建设的何志恒先生用“三位”总结了业主大会成立难，即“业主缺位、政府错位、企业越位”。

在他看来，业主中只有极少数愿意为了自己的家园承担社会责任，出钱出力操心。其他更多的业主要么没时间，要么只希望别人出头。还有一些爱占小便宜、得到一点小实惠就丧失原则的人，坚决反对改变现状，要维护自己的既得利益，在这样的业主构成下，那些极少数愿意为大家付出的人，也会在屡屡碰壁后，难以坚持下去。这就是“业主缺位”。

而作为牵头筹备业主大会的街道办事处或者开发区管委会，没有摆正自己的位置，认为指导就是领导，监督就是监管。没搞清业主大会是个业主自治组织，成立业主大会的主体是小区的全体业主，业主有权支配自己的财产权利及物业的处置权和管理权。政府在小区物业管理中的责任应该是在现有法律、法规框架下对小区物业的监督责任，而不是代替业主去选定具体的运作方式。更有甚者，有基层官员加入了建设单位、物业公司的利益链。这就是“政府错位”。何志恒说，“政府错位”也有没吃透条例，执行能力不强的问题。有的工作人员不是有意错位，而是不了解我国法律体系，不懂法律之间的关系，不理解条例，不知道如何执行，在操作中人为设置了很多障碍。比如是否及时缴纳物业服务费，有街道办就自行制定了量化标准。这反映出条例施行后，房管部门并未出台具体指导成立业主大会、选举首届业主委员会的工作流程，导致街道办在指导业主大会成立中“该管的不管，不该管的乱管”。

由于天然存在利益冲突，普遍存在着建设单位和物业公司在筹备业主大会的工作中不依法尽责，有意推脱，甚至从中作梗，为了自身的利益，不惜侵害广大业主的权益，极力阻止、破坏业主大会的成立。这就是“企业越位”。一些街道办或相关工作人员，本来就不积极，遇到双方存在矛盾，即便没有处于利益链条上，也会抱着“多一事不如少一事”的态度消极推进。 华商报记者 杜鹃

>>如何解决

成立业主大会

需政府强力推行

何志恒认为，要解决问题，就要针对“三位”做出改变。

对于业主缺位，首先应让广大业主了解成立业主大会的重要意义，业主组织是解决小区物业矛盾的基础，没有组织就无法组织业主从根本上解决问题。何志恒说，带头业主要具备一定素质，有热心、有耐心、懂政策，在广大业主中多宣传成立业主大会对搞好小区的意义，让大家知道如何当家做主，业主有哪些共同权益被侵害了，这样才能激发业主团结起来，即使不站出来，也不会起到相反作用。

对于政府错位，从全国范围来看，有业委会的小区比例也不大，成立后能有效运转的更是少之又少。北上广深浙苏的情况要好一些，上海、武汉、成都等地，有业委会的小区已达80%，这与政府强力推行有很大关系。政府如果发自内心自上而下地推动，将会很大程度上改变现状。比如，是否可将成立业主大会小区的数量纳入区一级政府的目标责任考核，或者对街道办的书记、主任采取一票否决制。房管部门还应出台具体指导成立业主大会、选举首届业主委员会的工作流程，并在基层工作人员中做好宣传、培训和落实。

对于企业越位，解决的根本还要回归政府不能错位，在成立中出现各种意外情况时，街道办或者管委会应依法及时协调，不能做开发商的挡箭牌，必要时通过警方来解决，如果警方由于种种原因不出警，将会进一步激化矛盾，制造潜在的社会不安定因素。

同时，他还建议，西安可借鉴北京、杭州等城市的经验，通过第三方来解决各种矛盾。因为小区就是小社会，小区的物业治理涉及的法律法规和相关政策超过五十部，各种利益关系也错综复杂，可以通过政府和业主购买社会服务的方式，由第三方通过“法治化、专业化、市场化”的专业服务，帮助建立起规范运作的业委会。 华商报记者 杜鹃

>>怎样考核

物业管理纳入区县考核 去年占比5%

考核指挥棒有多大作用

成立业委会，职能部门的支持力度非常重要。华商报记者了解到，物业管理已纳入西安市考核办对各区县的目标责任考核中。那么考核这根指挥棒，又能发挥多大的作用？

细则：

成立业委会数量有明确要求

在2016年的《西安市物业管理考核内容和评分标准》中，物业管理考核总分值80分，其中业主委员会工作考核分值为12分。具体内容为：

1. 对具备设立业主大会条件的物业管理项目，依照法定条件进行组织协助指导。分值为3分。

评分标准：镇人民政府、街道办事处收到业主成立业主大会书面告知书未组织成立业主大会筹备组扣1分，对符合条件的物业管理项目，未按照法定程序积极组建业主大会并协助指导扣2分。

2. 对业主委员会任期到期的物业管理项目，依照法定程序监督指导换届选举。分值为3分。

评分标准：业主委员会到期需要换届，镇人民政府、街道办逾期不组织换届工作的扣2分。

3. 对新设立的业主大会选举产生的业主委员会及时进行备案和培训。分值为2分。

评分标准：新选举产生的业主委员会备案，制定业主委员会备案工作流程1分；建立备案档案1分。

4. 备案的业主委员会达到零上访。分值为2分。

评分标准：业主委员会无上访记录。

5.新设立的业主大会、选举产生的业主委员会数量达到年度目标要求。分值为2分。

评分标准：按照年度目标要求成立业主委员会数量。

现状：

目标任务下达 完成情况不乐观

在新修订的西安市物管条例开始实施的背景下，今年有关考核内容和评分标准是否有可能调整？

西安市房管局物业办有关工作人员表示，考核工作主要由市考核办负责。作为职能部门，他们也希望物业管理这项考核内容能在区县的考核中加大权重。据他了解，到目前为止，今年业委会工作在物业管理考核中的分值并未发生变化，依然是12分。有所不同的是，去年是实施该考核的第一年，没有成立业委会数量要求，今年会有数量方面的要求，具体数量现在尚未确定。去年对区县的责任目标考核总分10分，物业管理考核只占0.5分。今年考评细则还没出来，如何考核还不好说。值得注意的是，今年西安市党代会上也提出了“提高物业管理覆盖率”的表述。

据一位熟悉情况的区县政府房管部门工作人员介绍，西安市今年着力推进提高“物业管理覆盖率”和“业委会或物业管理委员会覆盖率”。房管局下达的文件中，已对各个区县要完成的目标任务有了明确规定。由于各个区县的情况不同，所下达的目标任务也不同。有的区县目标是两个50%，即物业有人管的小区要达到50%，在这些小区中成立业委会或物业管理委员会的小区要达到50%的比例。还有的区县此项任务是60%。有的区县目前已将任务由区政府分解到各个街道办，街道办又将任务分解给了各个社区，完成成立业委会或物业管理委员会的数量也都明确要求。如果业委会两次成立不起来，或者业主们不愿成立业委会，将由街道办、社区、辖区派出所、开发建设单位和业主代表一起组成物业管理委员会。

新物管条例实施已快半年，西安成立业委会或物业管理委员会的小区数量到底有多少？西安市房管局物业办有关工作人员表示，半年结束时会开展这项工作。据记者了解，城南某区在上半年只成立了一家物业管理委员会，各个小区筹备成立业委会的工作正在进行中。这一完成情况对目标任务而言，并不乐观。 华商报记者 石铮

>>发展趋势

物业干得好不好

或完全由业主说了算

1月21日，国务院已发文取消物业服务企业二级及以下资质认定，同时提出“取消资质后，住建部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管”。

接受采访的区县政府房管部门工作人员表示，三级和二级物业资质认定取消后，可能出现的情况是：原来成立物业公司，要到工商部门注册，还要到房管局办理从业资质证书。以后成立物业公司，只要到工商部门登记注册，再到房管局、街道办备案后，就可以和小区签订合同，进行物业管理了。而物业公司工作做得好不好，将完全由业主大会说了算，由街道办对业主满意度进行调查后考核。房管部门将用信用信息管理取代对物业公司的资质考核。估计今年年底房管部门、各区县、街道办等的考核内容都会会变化。

但西安市房管局物业办工作人员表示，由于住建部至今尚未出台具体规定，取消物业服务企业二级及以下资质认定，可以有不同理解，具体会如何目前尚不清楚。 华商报记者 石铮