一个小区咋会有两个合法的业委会？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2017年09月07日 10:49

来源：南京晨报

业主委员会，这个由业主自己选举产生的自治组织，近年来越来越成为小区物业活动中的主角，虽然业主委员会是代表业主的自治组织，但是业主委员会和物业的关系以及和业主的关系却经常产生矛盾。前不久，南京还有一个小区更为奇怪，一个小区居然出现了两个业主委员会，而且都在街道有备案，看起来都是合法的，这究竟是怎么回事呢？

两个“合法”业主委员会 哪一个才是“李鬼”？

2012年，南京某小区业主依法选举产生了第三届业主委员会，在街道办事处备了案，开始正式管理小区。

2013年，由于原物业公司合同到期，业主委员会通过公开招标的方式选聘出了新的物业公司。但是，新的物业公司打算进场时却和原物业公司发生冲突。于是，支持原物业公司的业主与业主委员会成员产生了分歧。

此后不久，部分业主称召开了业主大会，罢免了原业主委员会主任，同时选举产生了新的业主委员会委员，并且也向街道办事处申请了备案。此举遭到第三届业主委员会及其他业主的强烈反对，备案暂时告停。

然而，时隔一年多，业主竟然得知，街道居然以“业主自治委员会”的名称为后面产生的“业主委员会”备了案。

就这样，一个小区里出现了“业主委员会”与“业主自治委员会”两个业主自治组织同时管理小区的奇怪景象。

两强相争 街道成了被告

一个小区，同时有了两个自治组织，究竟谁才是“李鬼”？谁说了算？原来的业主委员会成员将给“业主自治委员会”备案的街道告上了法院，要求撤销对该组织的备案。

一审法院认为，业主自治委员会虽然名称为业主自治委员会，但是履行的是业主委员会的职责，应当认定业主自治委员会就是业主委员会，据此驳回了原告的诉讼请求。原业主委员会成员对此结果不服，提出了上诉。二审法院则认为，《物业管理条例》以及《江苏省物业管理条例》均只明确了街道办事处对“业主委员会”备案的要求，而无“业主自治委员会”可以备案的规定，街道办事处应当依照法律的规定履行职责，不得超越法律规定的范围行使职权，街道办事处对该小区业主自治委员会予以备案的行为没有法律依据。此外，还查明街道的备案缺少法定必备的材料。因此，二审法院依法改判，撤销了街道办事处对某小区“业主自治委员会”的备案行为。

国浩律师（南京）事务所律师方湘子表示，业主委员会的选举、换届虽然是业主的自治行为，但都应当依照法律规定的程序执行，街道在备案时也应当严格按照法律规定进行审查，否则就算成功备了案，也有可能被法院撤销。

如何重新选举业主委员会？

按照我国《物权法》及相关法律规定，业主委员会由业主大会依法选举产生，执行业主大会决定的事项。选举业主委员会或更换业主委员会委员要由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半（俗称“双半过”）的业主同意。

如果业主对现有的业主委员会不满，可以由物业区域内20%以上业主书面提议，由业主委员会召开业主大会进行表决，如果业主委员会在规定时间内未能组织召开业主大会且没有给出正当理由的，街道办事处应当责令并监督业委会召开业主大会。

同时，选举投票表决中对于参与表决的业主应当通过产权证明或购房合同等资料核实其业主身份，及其专有部分面积，如果不具备业主身份其作出的表决则无效。