《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》的政策解读

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

我局制定了《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》，为使实施对象和公众能更准确了解制定背景、法律依据、政策的有关特点，现将有关情况说明如下：

一、相关背景

近年来，政府对企业的管理已逐步从“事前管理”转变为“事后监管”，从“严入宽管”转变为“宽入严管”。2015年，广东省政府在全国率先取消了对物业服务企业的资质管理方式，改为行业自律。

为营造公平、公正、有序的市场竞争环境，我局正着手从“五个层面”入手重新构建一个互为因果、良性循环的物业管理监管体系，五个层面的工作包括：1、推进物业管理立法工作；2、加强行业诚信管理；3、加强行业自律工作；4、推进小区公共事务决策平台建设；5、规范招投标管理。

目前，我局已于2015年年底正式修订颁布了《佛山市住房和城乡建设管理局房地产行业诚信管理办法》；于2016年年初指导市房地产业协会制定颁布了《佛山市房地产行业自律评分评定办法》、《佛山市房地产行业纠纷调处办法》、《佛山市物业管理行业自律公约》等六部行业自律文件；小区公共事务决策平台建设已正式上线，于2017年年初在2个小区试点成功，待功能进一步完善后将逐步全市推广；物业管理立法工作已两次征询公众意见，并列入了2017年立法预备项目。

《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》要求招标方以物业服务收费标准、物业服务标准、物业服务合同期限作为投标人的准入资格，将诚信等级、服务承诺等作为选取物业服务企业的重要标准，使得诚信考核的结果能发挥实际作用，扣上物业管理监管体系的关键一环，并将进一步加强市场引导，促进整个物业管理行业健康、持续、稳定发展。

二、制定的依据

这次制定《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》，主要依据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规文件。

三、政策特点

《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》主要有以下几方面的特点：

（一）填补了相关法律空白，规范了业主大会选聘物业服务工作

根据相关法律法规，明确业主大会选聘物业服务企业的条件、程序，提倡公开招标选聘企业，并由负责政府采购工作的市公共资源交易中心提供全市统一的物业管理招投标平台，由区公共资源交易中心发布招标公告、抽取评标专家、提供符合要求的评标场所、发布中标结果。通过这些使物业管理招投标的过程更加规范透明，结果更加公平公正。

（二）发挥行业协会自律作用

该规定要求市行业协会依据行业纠纷调处有关办法对前期物业管理招投标活动中企业之间的矛盾进行调解；负责定期收集不同区域的物业服务收费价格信息供参考，并提供免费的物业服务收费咨询服务。体现了行业协会“往前站”、政府部门“往后退”的管理思路，体现了行业协会“秩序的维护者”、“标准的制定者”、“矛盾的协调者”的角色定位。

（三）提倡采用公开招标方式，约定邀请招标、协议选聘的条件

目前对业主、业主大会选聘物业服务企业缺乏规范和约束。该规定明确提倡业主、业主大会采用公开招标的方式选聘物业服务企业，鼓励物业服务企业之间公平竞争，优胜劣汰。邀请招标、协议选聘的物业服务企业须连续3个月被评定为B级及以上、项目经理具备3年以上物业管理经验、近一年内未因违法违规行为受到主管部门的行政处罚或一年内被有关管理部门诚信扣分累计未超过10分，进一步约束了邀请招标、协议选聘的条件，让诚信等级不高、不遵守法律法规的物业服务企业丧失协议选聘的资格，促使物业服务企业珍视诚信分值，合法诚信规范经营。

（四）将企业诚信情况结果予以应用，加强市场引导

该规定明确招标人应将诚信情况作为最重要的评标标准，同时，对业主大会邀请招标、协议选聘的条件及要求进行了规定，邀请招标、协议选聘的物业服务企业的诚信等级需连续三个月被评定为B级及以上。从而将物业服务企业诚信结果予以应用，让守信企业得到褒奖，失信企业受到惩戒，引导企业依法依规，规范管理，诚信经营，营造物业服务行业健康发展的良好局面。

（五）直接确定中标人，减少企业恶性竞争

该规定明确评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人，当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人需按本规定重新组织招投标。通过这种制度设定，将有效减少投标企业之间恶性竞争，鼓励企业之间通过企业硬实力公平竞争，开拓市场。

（六）细化工作流程，便于操作

该规定明晰了具体的程序指引和操作指南，便于各主体单位更好的开展工作，同时，考虑到招标人是业主、业主大会，为方便群众办事，对业主、业主大会整个选聘物业服务企业的过程都进行了详细的指引，并制定了相应的附件。