南海：小区业委会“换物业”获法院支持

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

南方报业2017-08-31 11:08

物业管理招投标套上“紧箍咒”，9月1日，佛山两个物业管理新规将正式实施，前期物业管理招投标和业委会“换物业”将被规范。

过半数业主同意，“换物业”被判有效。佛山南海区一社区业委会的这次“换物业”，被法院判决有效。其核心点在于，“更换物业管理公司”事项经小区业主大会表决通过。业委会的这次“换物业”获得过半数业主同意，是业委会执行业主大会的决定事项，履行其职责的行为。

200多业主联名反对

“换物业”被法院驳回

与佛山南海这一小区业委会通过过半数业主同意，执行的“换物业”受到法院判决有效相反的是，业委会在招投标之后决定选聘另外一家物业，遭到业主的联名反对。业主、业委会与物业纠纷经常有，业委会“换物业”更是多个纠纷案例甚至一方将另一方告上法庭的矛盾点。

9月1日，佛山将正式实施《佛山市前期物业管理招投标管理规定》、《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》。两份文件分别规范前期物业招投标企业行为，以及杜绝业主大会选聘中的利益输送。

小区公共事务决策平台9月初全市“上线”

今年，佛山市住建管理局建设的小区公共事务决策平台在禅城区侨都花园、名苑华庭2个小区试点成功，预计9月初全市推广使用。在9月份同步落地执行的，还有上周发布的《佛山市前期物业管理招投标管理规定》、《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》。

两份规定的目的，是为指导和规范前期物业管理招投标工作及业主、业主大会选聘物业服务企业的行为，填补上位法律法规对业主、业主大会选聘物业服务企业的制度空白。

招标公告、中标结果都在佛山市公共资源交易一体化服务平台上发布，开标、评标由公共资源交易中心提供场地、全程录像刻光盘，评标专家由公共资源交易中心在市物业管理专家库随机抽取专家，这些举措确保整个过程公平、公开、公正。

同时明确，招标人应将诚信情况作为最重要的评标标准，在评标时要现场打印企业诚信状况证明，招标人必须通过佛山市房地产行业诚信管理平台选取企业，对参与邀请招标、协议选聘的企业要求连续三个月被评定为诚信B级及以上，近1年内未受到诚信扣分或行政处罚等。

杜绝业主大会选聘中的利益输送

佛山市住建管理局指出，《佛山市前期物业管理招投标管理规定》规范了前期物业服务招标的流程，对分期开发的项目的招投标及开发商更换前期物业服务企业等可能影响到小业主的行为进行规范，保障小业主的事先的知情权、事中的表决权、事后的投诉权。

《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》填补上位法律、法规空白。提倡公开招标，要求在招标前需要业主大会表决确定选聘方式、服务标准、收费标准、合同期限、授权业主委员会或个人履行招标人职责，并告知全体业主。杜绝业主大会选聘中的利益输送。

据介绍，在具体使用中，业主可以使用住建管理局的小区公共事务决策平台高效、快捷、几乎无成本地召开业主大会进行表决;《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》附件、附表30个完善齐备;业主可就近在镇街办理招标手续;业主大会制订物业服务收费标准可以参考行业协会发布的周边小区的物业收费标准，也可以申请行业协会的物业管理专家提供免费专家咨询服务;评标场地由区公共资源交易中心免费提供;招标其他费用由投标企业平摊或由中标企业承担。

业委会被物业公司告上法庭

据佛山房协提供的一件纠纷案例，南海区一小区在2014年5月，通过小区业主大会选举产生第一届业主委员会。业委会成立后，发现该小区从2010年4月开始聘用的这一物业服务公司，在开展物业服务业务过程中存在未经业主同意，擅自出租小区空地、隐瞒小区多年来广告收益的收支明细、保安管理不严等诸多侵害业主利益的行为。

随后，业委会向业主发出意见表，就对物业公司的物业管理水平是否满意、是否同意更换物业管理公司征询意见表决的结果显示，过半数业主对物业公司的物业管理水平不满意，同意更换物业管理公司。2014年8月29日，业委会向物业公司发出《关于终止的告知函》，告知物业公司《小区前期物业管理服务协议》于20 14年11月30日暂时终止，并要求物业公司在15天内提交其从小区服务起的全部公共分摊费用项目原始票据、扣费明细表、广告费收支明细表等作为业委会续约数据参考，如不按时提交以上资料，业委会将另议选聘物业公司。

业委会解除与物业公司的管理委托合同是否有法律或合同依据?物业公司以业委会作出的决定违反法定程序为由，起诉至法院，请求法院判令确认业委会解除前期物业管理服务协议即《物业服务委托合同》的行为无效的同时并续签服务合同。

法院：业委会表决结果合法有效

业委会解除与物业公司的管理委托合同是否有法律或合同依据?物业公司以业委会作出的决定违反法定程序为由，起诉至法院，请求法院判令确认业委会解除前期物业管理服务协议即《物业服务委托合同》的行为无效的同时并续签服务合同。

对此，法院一审认为，业委会就是否同意更换物业管理公司等事项向小区的业主发出意见表，符合法定的业主大会会议的形式。根据业委会回收的意见表，对比法院从佛山市南海区房产管理所调取的业主资料表，经统计，“更换物业管理公司”事项经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以业委会的表决结果合法有效。

业委会向物业公司发出解除《关于终止的告知函》，是业委会执行业主大会的决定事项，履行其职责的行为。同时对物业公司要求在新物业管理合同签订前继续对小区提供物业管理服务，亦不予支持。

物业公司收到判决后，不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。最终二审以“驳回上诉，维持原判”的结果结束。

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定：“更换物业管理公司”事项须经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(即“双过半”，面积过半、人数过半)。

两物业公司法庭对峙

根据佛山房协提供的另一案例，位于广州的一小区业委会成立后，决定召开业主大会表决投标选聘新物业等事项。

乙物业是该小区前期指定的物业管理公司，但经过招投标后，业委会决定聘请另外一家物业甲为合作单位，遭到原来的物业公司和200多名业主联名反对。事后小区所在的街道办两次发函要求业委会将选聘结果的明细情况公示，但未被采纳。

同时，甲物业与业委会签订5年服务合同并要求原来的乙物业撤场，遭到拒绝。

小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会，以及投票决定是否变更物业服务企业，并在临时业主大会中过半业主认为应聘选原来乙物业并重选业委会。

但多方沟通后该小区业委会以自治为由，不愿接受政府部门和街道的依法指导、监管，同时，后来聘请的甲物业公司就此事提出诉讼，要求原来的乙物业撤场、归还场地和业主资料等。

法院：新物业进驻小区缺乏理据

法院一审认为，甲物业服务企业要求进驻某花园小区缺乏理据。因此，原审法院对甲物业眼务企业要求乙物业服务企业排除妨害，退出某花园小区物业管理区域，以及移交物业管理有关资料的诉请依法予以驳回。

判决后，甲物业公司不服一审判决，已经提出上诉。二审中院认为，甲物业服务企业的上诉理由不成立，应予驳回。

在律师看来，业委会的权利来源于区域内全体产权人、使用人的授权，因此并不能优先于业主大会。同时，在部分业主对选聘甲物业服务企业作为新的物业服务公司提出异议的情况下，街道办作为地方政府派出机构，依职权对某花园小区业委会及业主大会相关活动进行指导，并无不当。最终在街道办的指导、监督下，代为组织召开临时业主大会决定，依法对全体小区业主具有约束力。

作者：路漫漫 洪诗敏