小区筹建业委会“50%业主同意”成难点

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2017-07-28 05:38:41 来源: 南方都市报(深圳)

一些小区在组建业委会过程中，会因小区业主参与度不高、缺乏专业指导性意见、执行难度大等问题而陷入“僵局”。

2017年上半年，东莞万江上东国际的业主因对物业上涨停车费的行为不满，通过万江居委会、房管局等部门寻求帮助。而在与开发商和物业的谈判过程中，因上东国际还未成立业委会，业主还未能行使表决权，无奈陷入了被动的境地，只能通过层层维权解决问题。

与此同时，3月29日，东莞市政府正式批准东莞新世界小区业委会成立。5月份，小区的停车费从250元/月下调至180元/月。而这正是业委会与物业沟通，小区业主投票所产生的结果。

如今，越来越多的业主意识到业委会是业主与物业沟通的桥梁意识到，小区组建业委会的重要性。而在年初，东莞市政府印发《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》的通知，市房管局公开征求《东莞市物业管理法》意见，对于小区组建业委会有了进一步的说明和支持。业内人士透露，目前东莞小区进行过备案的业委会比例约为25%。

然而，一些小区在组建业委会过程中，会因小区业主参与度不高、缺乏专业指导性意见、执行难度大等问题而陷入“僵局”。为此，南都记者走访市区较为典型的小区，了解目前业委会成立的难点以及解决经验。

物业与业主矛盾倒逼业委会成立

南都记者走访了景湖春天、东泰花园、新中银·金色华庭、上东国际等小区了解到，业主成立业委会的主要原因在于长期对物业的管理服务积累不满。

20 16年12月底，南城某小区业主和物业的矛盾纠纷就曾闹得满城风雨。据东莞警方通报，因该小区附近停车位未对外发售和租赁，物业对车主在此停车的行为不满，故有3人故意扎爆业主的车胎。该小区的业主石先生透露，业主与小区的矛盾不仅体现在这个方面，另外业主还曾因基站、垃圾场脏乱、灯泡无人维修等问题爆发过矛盾。在业主维权过程中，物业还曾就“乱扔鸡蛋的行为”起诉相关业主，将业主告上法庭。

另一方面，物业上涨停车费、多次收取管理费用等现象成为爆发矛盾的直接诱因。南都此前曾报道了有关上东国际物业上调停车费的报道，其物业取消月租方式，调整地下停车场收费，使得业主每月需要多出至少250元的停车费。而根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，若物业需上调停车费，需要通过业主大会的投票决定，才可执行。但是在与物业、开发商谈判的过程中，上东国际的业主因还未正式成立业委会，陷入被动局面。

新中银·金色华庭的业委会筹备组成员梅姐表示，成立业委会并不是为了与物业发生矛盾冲突，而是希望可以与物业一起提高小区的服务质量，做到事事透明化、公开化。如果没有业委会，业主个人的发声较单薄，不利于维护业主的一些正当权益。

业主普遍缺乏参与度

参与资质难审定

根据《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》的通知，小区若要成立业主委员会，首先应组建业主委员筹备会。首先，即需要20%以上业主可以联名向镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求；或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求。

南都记者走访了解到，目前东莞许多小区正处于组建业委会筹备组阶段。而且组建的周期较长，如万江上东国际、新中银·金色华庭都耗时长达一年。广东品峰律师事务所律师徐春德认为，目前业委会筹备有三个难点，第一是业主的参与度不高，缺乏意识。第二则在于与物业无法保持一致的意见，由于牵涉多方利益，因而物业及开发商并不会给予支持，甚至从中进行阻挠。

梅姐介绍，新中银·金色华庭共有2600户业主，并且对于投票业主的资质有着严格的审核要求，例如租户不算在内，只认可房产证上的业主等，因而在筹集20%的业主签名时，她还需要保证签名业主具有资质。但在“扫楼”过程中，梅姐就曾遇到过被不少小区业主摔门拒绝、质疑的情况。同时，梅姐透露，一些业主还曾善意提醒：“不要再搞，小心孩子和老公。”

南都记者了解到，新中银·金色华庭在2012年已进行过一次筹备会的选举。参与其中的李先生回忆，由于对相关规则不熟悉，热心参与的业主非常少。而在接受筹备组报名的过程中，40个报名的业主中有20个名额为物业的亲属或朋友，最后筹备组在成立后不了了之。

筹集过半业主选票成难点

近日，正在紧张筹备业主大会的梅姐遇上了一个难题。根据业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议，成立业委会，选举业主委员。若未在规定时间内完成，筹备组则将自行解散。

在此期间，梅姐及筹备组成员的主要工作是需要小区50%的业主投票同意成立，同时同意成立的业主所占房产面积应超过小区有效房产面积的一半。梅姐表示，为了保护业主隐私，相关部门和物业只提供业主名册和面积清册，并不会提供业主的联系方式。而现在小区过半都是租户，找业主成为了一项难题。另一方面，根据业主选举办法，小区内的车位产权人也被纳入业主范围。

“粗略统计，把车位纳入面积和户数的话，那我们要找来投票的户数就高达2000多户。”梅姐表示，“现在找住宅的业主就有很大的难度，再找只有车位产权的业主更是难上加难。”

一资深的业主委员会倡导者告诉南都记者，缺少业主信息已经成为业主大会操作的一大难点。由于没有业主联系方式，关于投票时间、地点的通知不到位，容易导致赞成的选票不足。广东星啸律师事务所律师事务所律师郭丰谈到，虽然目前已经有了相关的指导方案，但是一些法律法规对业委会的成立规定缺乏可操作性。

经验谈

筹备前

最好先吃透法律条例

根据相关规定，业委会筹备组成员由业主代表、建设单位以及镇人民政府(街道办事处)代表和村(居)委会代表组成，其成员为7人至15人的单数，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的60%。而为了保证筹备会的顺利进行，《东莞市物业管理征求意见稿》提出，成员需满足条件，即本人及其近亲属未在物业管理区域或相关企业内任职。

另一方面，相关管理条例对于业主的参与资格有相应规定，其中参与业主需在筹备组成立之日前三年内不存在连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理相关费用的行为。

对此，新世界小区业委会秦先生介绍经验，许多小区在筹备业委会过程中，常常吃亏在不了解相关法律法规上，因此会做许多无用功。因此，在筹备之前，小区业主最好先寻求专业的法律团队或专业人士，吃透条例，才会避免做一些无用功。任何一个细节都会导致业委会“夭折”。

为业主办实事“笼络”人心

东莞新世界花园业主委员会主任程姐谈到，目前一些业主对于业委会并不了解，一般不会给予支持。“扫楼”只是其中一个方法。据程姐介绍，除了发传单、扫楼等宣传方式以外，程姐还联合一些业主自发筹集资金，与物业沟通，在小区内建立了老人之家，为小区老人提供活动娱乐场所。而小区业主在看到这样的实事后，开始接受业委会，给予支持。另一方面，新世界花园业委会的成员还组织了多次外访学习，邀请有关专家来“补课”，学习相关的法律法规。

专家说

注意：成立业委会

不是和物业“对着干”

“业委会是业主与物业之间的沟通纽带，是监督者和协调者的角色。”北京物业管理专家路军港认为，“小区业委会不是和物业 对着干 ，而是要做到汇总业主意见，反馈意见给予物业。同时也要听取物业的建议，将专业的工作交给物业。另一方面，业委会也可在缴纳物业费方面多做协调沟通。目前普遍的业主会因对物业服务不满意而拒缴纳管理费，这是不可取的。”

路军港提出，目前国内相关的法律法规还是较为完善的，同时各地方也有指导性的文件。但关键在于，大部分业主在筹备过程中，对法律法规不熟悉。同时，业主委员也需要具备“牺牲”和“团结”精神，带动小区业主的参与度，提高其意识，这才是关键点。值得注意的是，业委会的相关成员在组建过程中，一方面要做到公开透明化，将财政收入支出定期公开，另外还应在成立之前与物业进行协调沟通，切勿将业委会与物业变成对立方。

采写：见习记者 史晓然

摄影：南都记者 陈奕启