为物业用房 业委会连打两场官司

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专著：《律师说法：物业管理典型案例评析》

2017年11月17日 11:43:03
来源：长沙晚报

长沙晚报记者 周 斌

由业主们选出的新一届东成大厦业主委员会，与原开发商留下的物业公司解除合同后，发现小区竟然一间物业用房都没有。为找回属于小区的物业用房，就要找到小区开发时的原始登记资料。由于年代久远，这些资料找起来可谓一波三折，业主委员会甚至还为此打了两场行政官司。日前，业委会收到雨花区人民法院行政裁定书。其曲折经历值得有类似“隐患”的小区警惕。

没档案找不到物业用房

“没有小区的房屋初始登记资料，无法区分大厦建筑物业是业主专有、哪些是共有，管理工作存在很大安全隐患。而且大厦没有一寸物业用房，不合常理。”谈俊是东成大厦新一届业主委员会主任，一个热心肠的业主，也是这系列行政官司的始作俑者。原来，位于芙蓉路上的东成大厦，多年来一直由开发商留下的物业公司管理，谈俊他们这一届业主委员会成立后，与原来的物业公司解除了管理合同，但原来的物业公司却没有移交相关资料。没有大厦原始档案资料，业委会甚至无法知晓法定的物业用房在哪里，更不清楚哪些属公共用房，使得管理工作难以全面展开。

记者采访中了解到，由开发商留下物业公司进行早期管理，这是长沙楼盘的惯例。这些物业公司有的在业委会成立后依然合作良好，也有的在业委会成立后遭到解聘，如果处理不好，就会发生原始档案遗失或不移交等情况，为后面接手的物业管理工作带来无穷隐患。

两起官司只为寻找档案

原以为只要找到政府主管部门把材料复制就行了。可真正操作起来，谈俊和业委会成员才知道寻找小区原始档案材料有多复杂。东成业委会去年6月第一次向主管部门提出公开东成大厦小区的房产测绘报告时，主管部门以“房产登记信息及房屋登记资料不在政府信息公开范围”为由，拒绝了其申请，但告知可以到相关部门查询。

在查询无果后，业委会去年12月5日把主管部门告到岳麓区人民法院。后来因为产权登记主管部门调整，又于今年8月15日把新的产权主管部门告到雨花区人民法院。日前，雨花区人民法院以“（2017）湘0111行初113号”作出行政裁定，认为对于不动产登记资料的查询，与《政府信息公开条例》所调整的政府信息公开行为存在根本性差异，因此对业委会这一诉求不予受理。不过，裁定书同时指出，如果业委会的查阅复制申请符合规定，相关部门未予以提供的，可以通过被告的平级有权部门或上级主管部门进行履职监管等合法途径解决。

查询小区档案有法可依

虽然起诉最后被法院驳回，但东成大厦业委会对找到小区原始档案有信心。产权登记中心主管部门已用文字方式告知东成大厦业委会，可以根据《中华人民共和国物权法》第18条规定、《不动产登记暂行条例》第27条以及《不动产登记条例实施细则》第97、98条规定到市不动产登记中心办理相关查询。

“今年以来已经有多家小区业委会按程序，到登记中心查询了小区的相关原始登记资料。”对于东成大厦寻找小区原始登记资料的遭遇，长沙市不动产登记中心相关人员也了解。只是由于东成大厦建成时间较早，而不动产登记中心去年才正式挂牌成立，相关资料还在进一步完善中，相信不久后就可以满足业主的要求。