广州3160个住宅小区 仅两成多成立了业主组织

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源：金羊网　作者：黄宙辉　发表时间：2018-09-13 08:04

业主沦为被管理者，逐渐丧失话语权

金羊网记者 黄宙辉 通讯员 丁艳华

9月11日，广州大学广州发展研究院、广州市蓝皮书研究会发布的《2018年中国广州城市建设与管理发展报告》显示，在广州3160个住宅小区中，已成立业主组织的仅有900个，占比28.5%；购买小区物业、拥有产权的业主沦为被管理者，业主组织发展缓慢且生存困难，逐渐丧失话语权。

现状910多万市民住在有物管小区广州自1984年起有住宅小区实施物业管理服务。据广州市住建委物管处提供的数据，截至2016年12月，广州市实施专业物业管理的项目约5260个，其中住宅小区项目3160个，建筑面积2.21亿平方米。广州市现有物业服务企业2020家，从业人员约20万人。广州市约910多万市民居住于有物业管理的住宅小区，占广州市常住人口1404.35万人的65%。

广州住宅小区成立业主委员会的比例明显落后于全国其他一线城市。据城乡建设部统计，2013年，全国业主大会成立的比例约30%，广州市为25%，上海最高，达到80%；2016年，深圳市住宅小区业主大会的成立率约34%，而据广州市住建委2016年的统计，广州市实施专业物业管理的住宅小区有3160个，已成立业主组织的有900个，占比约28.5%。

在2017年9-10月课题组访问的45个住宅小区中，已成立业委会的有17个；“没有成立”以及“正在筹备”的各13个；“曾经有，现没有了”有2个。即目前有业委会的小区占37.8%，没有业委会的小区占62.2%。

建议大力扶持小区业主组织发展该课题组成员粟华英介绍，目前广州市住宅小区物业管理存在诸多问题，包括：住宅小区物业纠纷逐年上升；业主与物业公司两个主体的权利不对等，业主弱势，物业公司强势，是引发住宅小区冲突的根源之一；政府对业主及业主组织的政策供给严重不足，导致小区业主权利长期受到忽视、侵害；基层政府对物业管理工作不重视，对业主组织的培育和业务指导严重缺乏，存在明显的不作为现象等。

“在物业公司‘高压态势’下，购买小区物业、拥有产权的业主沦为被管理者，业主组织发展缓慢且生存困难，逐渐丧失话语权。”课题组指出，小区业主组织成立难，小区业主组织（业委会）运作难。据资深的物业管理专业人士介绍，目前广州已成立的业主委员会大多处于瘫痪或僵尸状态，只有约30%能正常运作。

问题小区业主组织成立运作难如何改进广州市住宅小区物业管理？课题组提出了建议，包括：立即修订《广州市物业管理暂行办法》，并上升为地方性法规，由市人大立法；厘清物业管理的政府责任主体，赋予街道办扶持、指导、监督业主组织的职责；按照社会组织登记管理条例赋予业主委员会法律地位；政府要按照社会创新管理的要求大力扶持小区业主组织发展，适当时机要组建业委会联合组织；确立物业公司的主体地位与服务职能，彻底割断物业公司与地产开发商的利益关系等。

在修订《广州市物业管理暂行办法》方面，课题组特别建议，法规要体现业主组织的重要性和业主权利的保障，即建议法规明确要求“对达到成立业委会要求的住宅小区必须成立业委会”，“小区建设规划和物权登记信息在小区开发完成后必须向业主永久性地公开”，“明确《前期物业管理服务协议》的最长有效期”。