业主拒交物管费获法院支持

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

陈治家

2017年11月01日08:15  来源：广州日报

文/广州日报全媒体记者陈治家 通讯员黄蕴磊、张梦颖

业主对旧物管不满，业委会决定另请新物管，但老物管赖着不走怎么办？随着物业管理的市场化推进，小区业主大会、业主委员会的逐渐规范，小区物业管理这类纠纷日益增多。珠海就有业主对这样赖着不走的“老管家”停止交费，最终获得法院的支持。昨日，记者从珠海香洲法院获悉，该院对一宗小区“旧”物管诉业主的物业管理合同纠纷作出了一审终审判决，驳回了“旧物管”要求业主支付物业管理费等相关费用的诉讼请求。

物管多次催费无果告业主

2008年12月19日，原告珠海某市场经营公司与第三人梁先生（系被告陈女士的儿子）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为其提供物业管理服务，物业交付使用后，原告按照每月每平方米一定标准来收取物业服务费。2014年12月22日，第三人梁先生将案涉房屋转让予被告陈女士。原告曾多次催促被告陈女士缴纳自2016年2月至2017年8月的物业管理费及其他应付款项，并于2017年9月5日向被告发出缴费通知单，通知被告到管理处缴纳拖欠的物业管理费。2017年9月，原告向法院起诉要求陈女士支付物业管理费、逾期付款违约金、公摊电费等相关费用合计4707.41元。

业主称物管无权管理

被告陈女士主张，原告从2016年2月1日已经不是居住小区的物业管理企业。被告居住小区的业主委员会于2016年1月18日最终确定与另一家公司签订新的物业服务合同。但原告却拒不交接，也不退场。香洲法院于2017年8月1日作出生效民事判决书，判决原告于判决生效之日起5日内退出小区的所有物业服务区域，移交物业服务用房、相关设施和服务资料等。另外，原告存在重复收费现象，被告于2017年9月5日交给原告合同内物业费时，原告又收取了被告之前缴纳的公摊电费101.32元。

“老管家”被判败诉

经审理，香洲法院认为，本案争议的焦点问题在于原告在小区已经选聘了新的物业管理企业之后拒绝退出小区，原告是否还有权利向被告等业主收取相关的物业管理费等费用。法院已生效民事判决中查明，涉案小区业主委员会在与新的物业管理公司签订了正式的《物业管理合同》后曾两次通知原告退出涉案小区，原告认可收到了退场通知，但其拒绝退出，应该认定原告在收到业主委员会的通知后，双方的前期物业服务合同的权利义务已经终止，原告作为物业管理公司应当承担相应的法律后果，故法院判决驳回原告的诉讼请求。

据悉，该案依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，香洲法院上述判决已发生法律效力。

另据记者了解，目前，该物管还将其他多名欠费业主告上法庭，案件均在审理当中，按该案判决逻辑，旧物管估计很难追讨物业管理费用。

【法官释法】

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的法律服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

本案中，原告珠海某市场经营公司请求被告陈女士支付2016年2月至2017年8月的物业管理费、违约金等，但自2016年2月1日起，原被告双方的物业服务合同权利义务已经终止，因此原告要求被告缴纳2016年2月之后的物业管理费诉讼请求没有法律依据。另外，对于原告主张的公摊电费，智能维护费及发电机电池维修费，原告未提交相关依据。因此，原告的相关诉讼请求法院不予支持。