广州：新条例能否为小区业委会“难产”破题

2018年08广州业主委员会律师网/周滨律师网

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

月31日 11:13来源：人民网

两周前，广州市住房和城乡建设委员会发布了《广州市物业管理条例(征求意见稿)》[下称《条例(征求意见稿)》]。在城市里，小区业委会问题越来越受关注，各地政府也在不断推进业委会成立进程。

2007年出台的《物权法》，从立法上确立了业主委员会的法律地位。业委会由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，并向社会各方反映业主意愿和要求。为了让政策落地，广州市曾出台《广州市物业管理暂行办法》，试图推动业委会的成立，但在实际操作中，因种种原因，业委会的成立并不顺利。

随着人们生活水平和社会治理能力的提升，业主对成立业委会的期望与现实中业委会“难产”的矛盾越发凸显，《条例(征求意见稿)》能否成为推动业委会成立的“指南针”?

●南方日报见习记者 周甫琦 记者 余嘉敏 策划统筹 陈邦明 朱伟良

难题

广州仅有三成小区成立业委会

新世界东逸花园位于天河区东方三路，紧邻天河公园，地理位置优越，且拥有指标。但这个拥有约1600户业主的高档小区，自2006年竣工以来一直未能成立业主委员会。

“筹备了9年，小区业委会还没有成立。”新世界东逸花园业主胡先生告诉记者，从2009年开始，小区业主就已开始筹备成立业委会，也曾经过半数业主表决同意，历经2次行政程序和2次司法程序，小区业委会仍未成立。

今年6月，停滞不前的业委会筹备工作有了转机。东逸花园所属的天园街道办重新与筹备组进行了沟通，协商推动业委会的筹备工作。

天园街道办相关负责人表示，将依法指导、监督辖内小区业主大会成立、业主委员会选举以及业委会履职等工作，特别是在业主委员会成立过程中，进一步强化指导和监督职责，做到不失职、不越位，坚决依法维护广大业主的权益，努力营造和谐稳定的社区生活环境。

无独有偶。番禺区洛浦街道锦绣半岛小区的业委会同样“难产”。该小区共有住户6215户，常住居民1.6万人。从2008年交楼入住至今，仍未成立业委会。据小区业主反映，2016年，小区曾尝试成立业委会，并组成业委会筹备组，但递交资料到街道时，因材料问题未获认可，业委会最终并未成立。现在，业委会筹备工作已停止。

“业委会是业主自发组织的，业主有这样的需求，我们会积极地依法依规去配合，按照现行法律的规定，指导他们开展这个筹备工作。”锦绣半岛社区居委会党支部书记、居委会主任张永生表示，在小区里，支持和不支持业委会成立的声音并存，居委会将在现有法律法规的框架下去配合、引导业主。

洛浦街道有关负责人进一步表示，目前辖区内已成立了10个业委会。在他看来，业委会成立难有两个原因：一是许多小区在筹备阶段，不完全接受街道指导，容易出现违规情况。二是广大业主对于成立业委会的参与度不高，不愿意去承担责任，甚至有些业主抱着不良目的参与其中。此外，由于很多小区出租率较高，投票过程中达到“双过半”的要求比较困难。

为促进物业纠纷解决，两个月前洛浦街道便成立了物业纠纷调解委员会。物调委由街道的司法所、派出所、综合执法、城建、社会事务和居委的代表组成，一共有15个人，其中有8名调解员，负责调解辖区内的物业纠纷。目前已处理10宗左右纠纷。

小区管理关乎城市的里子，业委会往往扮演重要角色。广州市住建委的数据显示，截至今年6月份，广州3160个拥有物业服务的小区中，仅有30%成立了业委会。

关键

“物管委”指导解决业委会“难产”

随着业主们对小区自主管理意识的日益提高，解决业委会成立难的问题迫在眉睫。8月初，广州市住建委发布《条例(征求意见稿)》，针对物业公司不作为、小区业委会成立难等突出问题建立了一系列解决机制。

“我们从2017年3月开始着手制定条例，经过长时间多地区调研，参考南京、珠海等地立法经验，邀请行业专家系统论证，组织利益相关方座谈，最终出台了意见稿。”广州市住建委相关负责人介绍，此次《条例(征求意见稿)》最主要的目的就是搭建一个汇集多方的公共平台，推动业委会的成立，从而提高小区业主参与公共事务的意识，真正做到全体业主共同决定小区事务。

其中，最大的亮点是引入设立“物业管理委员会”制度。“物业管理委员会”由街道牵头组织成立，成员由5至11名单数的业主代表和街(镇)、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。“物业管理委员会”主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会，在业主委员会产生后解散。

“街道办牵头组织‘物业管理委员会’，其主要目的是发挥第三方的监督作用。”该负责人表示，政府部门在“物业管理委员会”中只扮演组织者的角色，决策权仍然在全体业主手中。当新的业委会成立后，政府部门起到监督协调的作用，确保业委会在合法合规的程序下运行。

营造共建共治共享社会治理格局，落实业委会的成立是其中重要一环。“在条例正式出台后，设立业委会将成为硬性规定，有可能会对街道进行考核。”该负责人说，在强调物业服务企业和业主自律的同时，需要进一步强化政府相关部门的指导和监督职责，有效解决管理中缺位、越位、不到位等问题。

在具体的内容上，《条例(征求意见稿)》明确党领导物业管理工作的原则。其中还完善了规范业委会行为的制度，将业主决策电子投票平台、业主共有资金管理制度、细化业主自行管理制度等内容写入其中。

“物业管理活动应当遵循权利与义务相一致，业主决定、专业服务和政府指导监督相结合的原则。”该负责人说。

记者了解到，除了《条例(征求意见稿)》本身，接下来还将出台一系列配套文件。“我们将在新条例正式颁布后的一年内制定完成所有指导性细则和文件，”前述负责人表示，目前，新条例正在征求意见阶段，下一步将充分收集采纳各方建议，尽快推动条例的实施。

解读

新条例多方考虑业委会成立问题

广州市广播电视大学管理学院院长、教授黄安心从去年开始参与《条例(征求意见稿)》的审核、讨论。他表示，此次条例出台的直接原因是近年来广州市物业管理纠纷不断增加，导致许多涉及物业管理、维修资金等方面的重大决策无法落实，直接影响到人民的生活质量。此外，国家层面关于物业管理的立法比较抽象，操作性不强，地方需要出台相应条例进行落地。

黄安心认为，物业问题十分复杂，要摒弃过去仅从财产权益角度进行简单判断，需要结合财产和人等因素，当成一个社会问题综合考虑。

针对讨论较多的“物业管理委员会”制度，黄安心表示，其对推动业委会成立将产生积极作用。过去的业委会，小区业主通过成立筹备组自发组建，大多以维权为目的。“物业管理委员会”的设计，不仅能统一多方观点汇集合力推动业委会成立，还能完善之前筹备组自发组建过程中的不规范问题。“条例正式出台后可制定适当的激励机制，纳入政府相关部门的考核机制中，保障业委会的顺利成立。”他建议道。

中山大学政治与公共事务管理学院教授何艳玲认为，从实践的角度来说，设立“物业管理委员会”是有利于业委会成立的。以前，业委会要获得政府的支持比较困难，现在由政府牵头、各方代表参与，从操作的层面来说，解决了以前松散到团结的可能性问题。

“但是这里面存在一些权属关系模糊的问题。”何艳玲补充说，“这可能是一个更有效的方案，但是它没有从根本上去理顺很多权属关系，特别是没有解决以前很多遗留的问题。”在她看来，“物业管理委员会”作为一个权宜的产物，在过渡时期推动小区管理向好、向优发展值得认可。

■律师声音

“物管委”制度是一项创新

“‘物业管理委员会’制度是结合现实情况的一项创新。”广东广信君达律师事务所律师王键浩说。

广东环宇京茂律师事务所律师郭铮则表示，“物业管理委员会”制度有助于推动业主大会及业委会产生，而且在业委会缺位时能为业主提供救济和管理措施。与此同时，《条例(征求意见稿)》明确了业主大会、业委会的职责，并规定相关处罚措施，加强了对业委会监管制度的完善。

他认为，《条例(征求意见稿)》完善了业主自行管理制度，但需要注意的是，自行管理的模式虽然赋予了业主更多自治权，但物业管理涉及小区安保、消防等重大事项，《条例(征求意见稿)》仍需要进一步讨论。

■链接

《条例(征求意见稿)》部分亮点

1.街道牵头小区成立“物管委”

征求意见稿规定，街道牵头组织成立物管委，其成员由5名至11名单数的业主代表和街(镇)、属地派出所、居委会、物业管理公司各派1名代表组成。物管委主要负责筹备成立业主大会并选举业委会，在业委会产生后解散。

2.规范业委会行为

征求意见稿规定，对业主委员会不履职行为，由属地街道办事处责令其限期改正;逾期仍拒不改正的，业主委员会不得继续履行职责，由属地居民委员会组织重新选举业主委员会。

3.表决全部采用业主决策电子投票平台

为避免进行公共事务决策时耗时费力、产生纠纷，意见稿明确，全市小区将建立业主决策电子投票系统，系统的维护管理全部由政府部门统一负责，避免小区业主或者物业管理公司插手。

4.业主共有资金每年接受审计

征求意见稿还专门制定了共有资金财务管理制度，每月定期公开资金支出明细，每年接受财务审计。同时，业主共有资金账户的管理，业主大会成立前由物业服务企业管理，业主大会成立后，由业主大会决定的管理单位管理，可以是业委会或者物业服务企业。