业委会"难产”怎么办？广州将出台物业管理条例 七大问题或可解决

来源：金羊网　作者：赵燕华、穗建　发表时间：2018-08-07 06:24

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

金羊网讯 记者赵燕华、通讯员穗建报道：今后，业委会“难产”、开发商遗留问题引发物业管理纠纷、业主以书面表决的真实性问题，将有望通过《广州市物业管理条例（征求意见稿）》（简称《条例（征求意见稿）》）的实施得到破解。该《条例（征求意见稿）》明确要设立“物业管理委员会”制度，对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区，由街道牵头组织成立物业管理委员会，主要负责业委会的筹备工作，在业主委员会产生后解散；该物业管理委员负责与物管公司协调、在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务。

值得一提的是，该《条例》不仅完善了规范业委会行为的制度，还设立了业主决策电子投票平台，给业主决定物业管理事务提供方便、快捷的信息化平台，改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，有利于解决业主大会表决结果真实性问题。据悉，该平台由住建委开发，采集的基础数据与房产档案完全匹配，实名制投票，一户一票，目前全市已建立了200多个楼盘的数据库，2020年有望覆盖广州市现有的约3000个住宅小区。

广州市于2014年5月1日出台了《广州市物业管理暂行办法》（下称《办法》），如今，新起草的《条例（征求意见稿）》共八章一百五十条，分别为总则，物业管理区域，业主、业主大会、业委会和物业管理委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用和维护，法律责任及附则。

8月6日至9月7日，《条例（征求意见稿）》向社会公众公开征求意见。

焦点解读

1·设立“物业管理委员会”制度

【现状】

业委会选举难及运作不规范是广州市乃至全国物业管理存在的主要问题之一，也是引发小区物业管理事件的主要原因。在实践中，部分建设单位、物业企业对成立业主大会不支持，部分筹备组、业主委员会委员不接受街道办事处的指导，在投票选举过程以及表决结果的真实性争议较大，部分业主委员会超越职权擅自选聘或解聘物业企业，业主和物业服务企业的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以得到及时有效处理，业主共同决定制度未得到有效贯彻执行。

【破解】

如何破解业委会选举难和规范运作是本次立法的重点问题。《条例（征求意见稿）》设立了物业管理委员会制度，主要内容有：一是街道牵头组织成立物业管理委员会。成员由5名至11名单数的业主代表和街（镇）、公安派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。二是物业管理委员会主要负责筹备成立业主大会并选举业主委员会，在业主委员会产生后解散。

此外，对于不具备成立业主大会条件或者未成立业主大会的住宅小区，物业管理委员会还可以起到牵头与物业服务企业协调物业管理工作，在紧急情况下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。

同时《条例（征求意见稿）》明确了党领导物业管理工作的原则。规定了提倡中国共产党党员业主通过法定程序成为业主委员会委员，发挥党员模范带头作用，依法履行职责。

对此，参与起草本次《条例（征求意见稿）》的中国物业管理协会会员、广州物业管理研究会常务理事、广州电大教授黄安心认为，物业管理委员会是业委会发展的推动力量，是业委会缺位时的及时补位。业委会体现的是业主对物业小区事务的自主管理，物业管理委员会则体现的是业主、物业服务企业和政府三方对小区的共建共治共享，物业管理事务的最终决定权还是归属于业主。

2·业委会不履职要被整改

【现状】

业主委员会运作不规范是引发物业管理纠纷的原因之一，主要表现在业主委员会不依法履行职责，如不组织召开业主大会临时会议、不按照规定公示业主大会表决结果、不公布相关资料和信息、不组织补选业主委员会委员或不组织换届选举等方面。

【破解】

《条例（征求意见稿）》第三章第四节、第五节对业主大会、业主委员会作出详细规定，重点明确了业主委员会的具体职责，规定业主大会定期会议每年至少召开一次；经专有部分占业主总人数百分之二十以上业主提议，或发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，30日内要组织召开业主大会临时会议。当百分之二十以上业主提议罢免、更换业主委员会委员，或者任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后仍不满五人的，由居民委员会组织召开。

按照《条例（征求意见稿）》，对业主委员会不履职行为，由属地街道办事处责令其限期改正；逾期仍拒不改正的，业主委员会不得继续履行职责，由属地居民委员会组织重新选举业主委员会。在新一届业主委员会产生前，由居民委员会代行业主委员会部分职责。

3·共有物权要登记公开和明示

【现状】

因物业管理区域内业主共有部分登记不完善，导致业主、建设单位、物业服务企业之间因共有物权不清晰而引发纠纷，这方面矛盾纠纷占物业管理投诉量近三分之一。

【破解】

为从源头上解决该问题，《条例（征求意见稿）》第八十九条规定，新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，并将登记的清单及附图移交全体业主和物业服务企业。同时，规定建设单位在小区内长期公开物业管理区域的建设工程总平面图，将属于业主共有的物权永久明示给全体业主。

4·业主决策网上投票，免除“扫楼”烦恼

【现状】

一个小区在决策重大事务时，传统的“扫楼”、纸质投票不仅效率低，而且还存在“被投票”等造假的情况，业主大会表决结果真实性常常遭到质疑，而这种缺少公信力的书面投票结果在司法鉴定时成本非常高、耗时又长。

【破解】

《条例（征求意见稿）》第三十二条规定，广州市建立业主决策电子投票系统，法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项，应当首先选择采用业主决策电子投票系统表决。使用电子投票表决业主共同决定的事项，有利于业主广泛参与小区物业管理事务决策和切实行使业主权利，实现维护业主合法权益的目的。

据了解，今年4月21日，市住建委正式向全市小区推广“广州市业主决策电子投票系统”。业主只需2分钟，就能完成电子投票，参与决策小区的公共事务，“投票系统”不但快捷，而且过程透明，结果由系统直接生成，相较于之前通过“扫楼”式传统纸质投票（投票一般需15天，公示要30天），无疑更高效、便捷，也更具公信力。

据悉，广州已有200多个小区接入“投票系统”，预计今年年底将有600个小区接入系统，并争取2020年底前基本建成广州现有约3000个住宅小区的电子投票信息数据库，并实现新住宅小区数据入库常态化。

5·业主共有资金每年接受审计

【现状】

虽然《办法》明确，物业管理区域内利用业主共有的道路、绿地、其他场地划设停车位或者利用业主共用部位、共用设施进行经营所得收益依法归全体业主共有。实践中，部分物业服务企业、业主委员会管理该收益混乱，甚至发生挪用、侵占该收益的违规行为。

【破解】

《条例（征求意见稿）》第三章第六节专门设立了业主共有资金管理制度。主要内容包括：

一是明确了共有资金来源。依法利用共用部位、共用设施设备经营所得收入，管理规约约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用，孳息及其他合法收入，纳入全体业主共有资金进行管理。

二是明确了共有资金管理单位。业主大会成立前由物业服务企业管理；业主大会成立后，由业主大会决定的管理单位管理，可以是业委会或者物业服务企业。

三是明确了共有资金使用范围。共有资金用于小区物业管理，主要用于物业服务合同约定之外的服务于业主的支出（含共用部位、共用设施设备的维修养护）和业主大会、业委会的工作经费等六个方面。

四是明确了共有资金财务的管理、公开和审计制度。共有资金管理单位应当建立规范的共有资金财务管理制度，每月定期公开资金支出明细，每年接受财务审计。

6·细化业主自行管理制度

【现状】

根据《物权法》第八十二条规定，业主可以自行管理物业，但上位法缺乏业主自行管理物业的具体制度。广州市近几年有不少小区实践了业主自行管理物业，有成功经验，也有发生纠纷的教训，亟待规范。

【破解】

《条例（征求意见稿）》第三十三条、第三十四条对业主自行管理物业作出了相应规定：

一是自行管理方案需经业主大会同意。业委会制定的业主自行管理方案应当对自行管理物业的主要事项作出约定，且方案应当经业主大会依法表决同意。

二是业主大会、业主委员会承担安全责任。业主大会作出业主自行管理决定的，业主大会、业委会应当接受街（镇）和相关行政管理部门的监督，承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任。

三是自行管理方案和保安、设施设备维护合同需报街（镇）备案。业主自行管理物业是小区物业管理的重大事项，改变了小区由物业服务企业实施物业管理的模式，更涉及小区生产安全、消防安全及经营管理等重大责任，业委会有必要将该方案和保安、设施设备维护合同报街（镇）备案。

7·物业赖着不走可以拒付管理费

【现状】

物业企业服务不规范。部分物业服务企业违反合同约定随意减少服务内容或者降低服务质量、服务信息不公开、擅自侵占业主合法权益、缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业企业的行为有待进一步规范。此外，2018年3月，国务院取消了对物业企业的资质管理制度，意味进入物业管理市场没有了准入门槛，行政部门急需新措施对物业服务企业的经营行为进行事中、事后监管。

【破解】

《条例（征求意见稿）》在第四章、第五章、第六章拟定了多项制度规范物业服务企业行为，并在第七章设定了相应的法律责任，确保制度的权威。

按照《条例（征求意见稿）》，调整前期物业服务费标准，物业服务企业在业主大会成立之前调整前期物业服务收费标准的，应当经调整收费范围内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

《条例（征求意见稿）》细化了续聘、解聘和选聘物业服务企业制度。规定前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，依法对续聘或者选聘物业服务企业作出决定，并与物业服务企业签订新物业服务合同。前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满三个月前，原物业服务企业应当将是否续签合同的决定，书面告知业主委员会和居民委员会。原物业服务企业决定不再续签合同的，业主大会应当依法选聘新物业服务企业。

同时，还健全了物业服务企业退出和承接物业管理权制度。按照《条例（征求意见稿）》，前期物业服务合同或者物业服务合同终止规定的，原物业服务企业应当在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。原物业服务企业拒绝退出的，业主可以不支付合同终止之日后的物业服务费。

此外，《条例（征求意见稿）》明确，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，或者以其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号。

利用物业管理区域内属于业主共有的道路、绿地或者其他场地设置停车场经营的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。