业委会改选风波：小区版“权力的游戏”？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

半岛都市报

百家号18-12-2810:57

近一年来,市北区海信·静湖琅园小区的业主群相当热闹,部分业主对现业主委员会(简称“业委会”)和物业不满意,要求依法改选业委会。与此同时,现业委会表示改选涉嫌行政违规、程序违法、法定事由不足、选举结果没有法律效力,双方矛盾不断升级。

近些年,一些居民小区在成立业委会问题上频繁出现纷争。业内人士认为,随着法治观念和权利意识的提升,业主参与小区建设管理的积极性有所增强,面对这样的新形势,街道、社区、业委会及物业公司的工作方式都应作出相应调整。

事件

质疑业委会“不作为”

业主掀起“罢免风波”

静湖琅园业委会改选小组在小区内悬挂横幅表达诉求。

12月17日,70多岁的赵先生拨打本报新闻热线96663反映,他居住的静湖琅园小区最近闹得沸沸扬扬,现业委会还有一年才任期届满,前段时间就有几位业主起诉现业委会是非法组织,要求撤销物业服务合同,被市北区法院驳回,但那几位业主仍不放弃,在小区贴启事要求成立改选小组,重新选举业委会。

静湖琅园现业委会对此在小区内挂出横幅,表示“行政违法改选业委会,投票无效”。随后,小区业委会改选小组也不甘示弱,针锋相对地挂出横幅,称“现业委会未经业主选举,非法动用资金,依法改选是为小区全体业主争取利益”。不过,改选小组的横幅或在夜间被人悄悄剪断,或被收走,由此引发很多业主愤愤不平,有业主在邻居群里发红包给改选组成员,支持重新制作悬挂新的横幅。

12月19日,记者来到静湖琅园小区,跟多位业主聊起业委会改选一事。有老年业主告诉记者,对现在的业委会和物业总体还算满意,不理解为什么有些三四十岁的年轻人极力呼吁改选,更不愿意看到双方互相争斗,破坏小区安静和谐的氛围。还有老年业主表示,自己要求比较低,不管哪方当选业委会,都不太在意。而一些年轻业主则认为,现在的小区业委会不够负责,账目不公开,对物业管理也没起到应有的监督作用,改选新的业委会之后或许能好一些。

“双方之间的矛盾冲突不断升级,业主也跟着遭殃,小区环境变乱变差,监控坏了一年多,至今也没修好。”一位业主说。

据了解,静湖琅园小区位于市北区劲松三路与辽阳西路交会处,由青岛海信房地产股份有限公司开发,2006年交付使用,共有12栋高层住宅、827户业主,目前物业费每月每平方米1.3元。该小区物业公司一位工作人员表示,小区公共部位的监控设施已使用十多年,线路老化,设备陈旧落后,虽然曾多次维修并更换过摄像头,但去年大雨过后,整个监控系统基本瘫痪,无法再修复,需要重新更换升级。考虑到小区业主的人身和财产安全,现业委会委托睿海物业就监控改造进行招标,给出的方案大约需要花费24万元,而有业主提出的改造方案仅需十几万元。

“今年8月份,业委会就是否动用小区车位费等自筹资金改造监控进行入户调查,再次遭到个别业主阻挠,入户调查表被涂改甚至撕毁,导致监控改造再次停顿。”静湖琅园小区业委会主任车海青说。

针锋相对

改选组: 业委会未经备案是非法组织

2009年4月,静湖琅园小区成立了第一届业委会。按照《山东省物业管理条例》规定:业委会每届任期不超过五年,可连选连任；业委会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举；业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持相关资料向物业主管部门和街道办事处备案。

“2014年,第一届业委会任期届满,没召开业主大会选举,自己就连任了。现业委会不是业主大会选举产生的,也没有向物业主管部门和街道办事处备案,是非法组织。而且,很多业主压根不知道现业委会成员都有谁。”静湖琅园小区业委会改选小组成员谭凯伦告诉记者,现业委会账目不公开,未经业主大会同意私自动用小区共有资金,单笔金额超过10万元以上。

在物业公司的选聘上,静湖琅园部分业主对现业委会也相当不满。2014年5月,现业委会在未经业主大会授权、未进行招投标选聘的情况下,擅自终止了青岛海信物业经营有限公司的服务,改与睿海物业签订《物业服务合同》,导致小区物业服务及公共环境秩序恶化,监控损坏、外墙渗水、路面破损、停车混乱、消防通道堵塞等问题迟迟得不到解决。2017年,小区业主多次要求业委会召开业主大会会议讨论更换物业公司或重新拟定物业服务合同条款,但业委会无视业主的诉求,擅自与睿海物业续签了《物业服务合同》,其中仍未明确物业公司的违约责任。

记者查询工商信息发现,青岛睿海物业管理有限公司(简称“睿海物业”)成立于2011年8月,前身是青岛海信物业经营有限公司(已注销),由青岛海信房地产股份有限公司全额持股。

2017年12月2日,静湖琅园小区有居民给政府信箱写信,反映该小区物业、业委会收费后相互推诿、不作为、不公开透明等问题,称小区路面、照明、停车、监控系统和健身器材都杂乱无章、无法使用,没人维护。对此,市北区政府答复称,区物业办已要求物业公司按照合同约定的内容和标准完善服务,同时辖区街道已督促物业、业委会加强管理,重大事项召开业主大会,业主有意见可以提出,与物业、业委会协商解决。

今年5月3日,静湖琅园小区4位业主到市北区人民法院发起民事诉讼,将静湖琅园业委会和睿海物业告上法庭,请求法院撤销业委会与睿海物业2017年签订的物业服务合同,确认业委会是未经依法选举产生的非法组织。10月31日,市北区人民法院作出裁定,以4原告“不具备诉讼主体资格”为由,驳回起诉。

依据《物权法》规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业委会: 改选涉嫌行政违规程序违法

 

静湖琅园业委会改选小组在小区内悬挂横幅表达诉求。

针对4位业主的诉讼,静湖琅园小区业委会辩称:在未经业主大会授权的情况下,未达到法定人数的部分业主不能就全体业主共同利益起诉；业委会与睿海物业签订的物业服务合同合法有效,并非擅自更换物业服务公司,并未侵害业主知情权、选择权。

市北区法院驳回4位业主的起诉之后,静湖琅园业委会在小区内贴出公告:“由此可见现业委会的合法性不容置疑。目前正在进行的改选业委会活动,涉嫌行政违规、程序违法、法定事由不足、选举结果没有法律效力,业委会已向上级部门申诉,并依法维权。”

“去市北区法院起诉业委会和物业的4名业主中,有3名业主拖欠物业费,这其中有两名业主拖欠物业费长达8年,已被市北区法院判决限期支付。”静湖琅园小区业委会主任车海青已经60多岁,退休之后从事高考美术辅导。

对于现业委会被指为“非法组织”的问题,车海青说:“虽然物业管理条例规定‘业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,凭相关资料在所在区(市)物业管理行政管理部门备案’,但我们咨询德衡律师事务所的律师得知,备案只是一个告知义务,法律并没有规定业委会不备案就是非法的。”

“现业委会成立4年来,为小区做了大量的工作,如添置健身器材、建立老年活动中心等,大家有目共睹。业委会有实名制的业主反馈表,与业主互动渠道通畅。”车海青说,“2015年,小区业主大会表决通过,使用地上划线车位费,每年返还全体业主1个月的物业费近13万元,目前已连续返还3年。”

静湖琅园小区的公告栏内,至今仍贴着现业委会12月7日的通知:“遵照2015年业主大会决议,业委会为每户业主代交2019年度1个月的物业费(不包括电梯费)。该款项已从本小区自筹资金中支出,转交于睿海物业公司。业主在交2019年物业费时,物业公司会同时减免。”

然而,该小区许多业主并不清楚,业委会所说的业主大会是2015年几月召开的,都有哪些业主参加,业主大会期间是否发布公告。为此,一些业主质疑,现业委会对小区收支账目不公开,少数几个委员决定小区重大事项,“非法动用小区公共收益”。

“我们小区每年光车位费收益就接近20万元,还有公共部位广告费,这些钱都花哪里去了?”一位业主问。

车海青对业委会账目不公开问题予以否认,称业委会每年都会公示一次小区自筹资金账目,有钱就要花到小区业主身上,取之于民用之于民。

记者12月19日在静湖琅园小区北门附近的公告栏一角,看到一张残存的《2016年静湖琅园自筹资金账目公示表》,上面列明了小区的公共收支事由及金额。

“我们现在的业委会成员都是些五六十岁的老同志,责任意识比较强。小区党支部书记兼业委会副主任管着钱,另一位可靠的同志管着账,还有一位成员是政协委员。”车海青说,很多业主不理解我们,其实,承担业委会工作完全是出于责任心,没有多少补贴,却需要耗费大量的时间和精力。

“我们这些老头儿老太太干不干业委会无所谓,主要是为了一个名分,我们为小区业主服务了4年,怎么就成‘非法组织’了?”车海青不解道。

再生波折

一名候选人退出,改选中止

在静湖琅园小区20%以上业主的提议下,静湖琅园小区业委会改选今年4月正式启动。根据国务院、山东省、青岛市《物业管理条例》和静湖琅园小区《业主大会议事规则》等规定,在浮山新区街道办、同兴路社区居委会的组织、指导下,静湖琅园小区9月3日成立了业主委员会改选小组,由7人组成,包括街道办1人、居委会1人、业主5人。

此后,静湖琅园小区又采取业主联名推荐为主、自荐为辅的方式,按照业主联名推荐人数由多到少、自荐的先后顺序,于11月28日推选出6名业委会委员候选人,其中有3人是业委会改选小组成员。

12月3日,静湖琅园小区业委会改选小组发布公告,计划12月22日~23日采取书面征求意见的形式召开业主大会,从6名候选人中投票选出5人,成立新的业委会,并表决通过静湖琅园小区业主大会议事规则及管理规约。

依据《物权法》规定,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

为了呼吁广大业主关注并参与业委会选举投票,静湖琅园小区业委会改选团队在每个单元楼座贴出公开信,自我介绍并承诺:依法、公开、透明开展工作,广泛征求业主意见,实行少数服从多数原则,保障业主的知情权,接受业主监督；义务开展业委会工作,不领取报酬。

不过,眼看投票在即,意外却发生了。12月17日,一名业委会委员候选人迫于外界压力声明退出业委会委员竞选,导致候选人数不符合静湖琅园小区《业主大会议事规则》中“业委会委员实行差额选举”的规定,业委会选举不能如期进行。

12月19日晚,浮山新区街道办、同兴路社区居委会与改选小组成员开会协商,决定本次静湖琅园小区业委会改选工作中止。

一名候选人退出,为何不让其他人依次递补?对于业委会改选的意外“中止”,静湖琅园小区的很多业主难以接受,纷纷给青岛市政务服务热线12345打电话或发短信反映相关问题。

静湖琅园小区业委会改选自今年4月启动以来,一路磕磕绊绊、阻力重重。“中止”的改选如何继续进行,还有待关注。浮山新区街道办和同兴路居委会表示,下一步将根据国务院、山东省、青岛市《物业管理条例》和静湖琅园小区《业主大会议事规则》等规定,进行后续相关工作。

观察

业委会成立难　阻力来自多方面

《物业管理条例》规定,业委会是一个民间性自治组织,由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作。成立业委会的初衷,是为了更好地维护全体业主的利益,但在具体操作过程中往往充满波折。

有的小区想成立业委会,却因为投票没有超过全体业主的半数而以失败告终。城阳区华胥美邦小区业主反映,今年8月该小区召开业主大会投票选举业委会,由于宣传、组织不力,4000余户业主投票时间只有半天,导致业委会因百余票之差未能成立。对此,城阳区委答复称:经调查,华胥美邦小区业委员会选举工作严格执行了成立业委员会的工作要求,事实清楚、程序合法,有关选举的资料完整,并已建档备案。

有的小区则在街道、社区的指导、协调和监督下,突破阻力成功改选业委会。今年下半年,市南区蓝石海景小区业委会到期解散,云南路街道四川路社区提前介入,指导业委会换届。“换届过程并不顺利,我们也在积极协调。”四川路社区工作人员介绍,云南路街道聘请了律师,依法定程序启动蓝石海景业委会选举,并组成换届改选小组。经过3个多月筹备,12月8日蓝石海景小区业主投票选出了新一届业委会。第二天,云南路街道将新一届业委会名单上报相关部门备案,新当选的业委会马上开始小区管理工作。

业内人士认为,小区业委会成立困难,阻力主要来自房地产开发商、小区物业公司及部分既得利益者。由于房屋质量、办理产权证、配套设施不到位等问题,开发商频频阻挠小区成立业主委员会；物业管理公司则害怕成立了业委会对他们的工作形成压力；还有一些既得利益者,如擅自占用小区共有区域、私乱搭建影响他人生活的某些业主,会对成立业委会产生抵触情绪。

记者在采访中发现,虽然一些年轻人平时工作忙,选择“理性不参与”业委会的选举和管理,但随着法治观念和权利意识的提升,他们不仅关注物业公司的服务质量,也关心小区公共收支账目,要求公开透明、民主协商,要求参与小区重大事项的决策……面对这样的新形势,街道、社区、业委会及物业公司的工作方式都应作出相应调整。

现实中,一些小区的业委会成员多为退休人员,年龄较大,不愿学习物业管理的政策法规,对规约和制度缺乏认知,导致业委会在处置小区事务时随意性较大,与业主之间缺少交流沟通,不能很好地代表业主的利益,向社会各方反映业主的意愿和要求。如何让业委会这一自治组织,真正代表全体业主的利益,融入到社区治理体系,发挥其积极作用,从而提高居民生活幸福感,是一个亟待探索的新课题。

半岛记者　李红梅