监管物业，是成立业委会还是物管会？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

江南晚报

百家号18-05-1909:31

近日，河埒街道协民社区幸福里小区正式成立物业管理委员会，至此，该社区所辖两个商品房小区——水韵金阁和幸福里，均通过物管会而不是业委会的形式来监管物业工作。相关人士认为，这种模式与业委会相比，出发点都是为了让业主享受与物业费相对应的物业服务，只是物管会多了层街道和社区的干预在里头，所以在解决问题时会比较强劲有力，秩序上会维持得更好。

去年已有小区成立物管会，如今优化提升

去年5月，幸福里小区的业主代表来到协民社区，联名申请要求成立业主委员会。社区居委会主任胡浩表示，其实业主们成立业委会的目的，主要是要整改小区物业问题、提升物业管理水平。不过要达到这个目的，不一定非得成立业委会。“我们社区的水韵金阁小区就是很好的例子，他们刚开始也想成立业委会，后来在街道、社区的引导下，成立了物管会。在物管会第一次例会上，对于业主列出的7个大项、35个小项的物业整改问题，物业公司全面答复，问题基本得到解决，还有三个没解决的小项，物业也给出了解决时间表。”胡浩介绍，经过近一年的运转，水韵金阁小区的物业管理和整体环境得到很大提升，也给周边小区立了一个榜样，因此这次对于幸福里小区，街道和社区把成立业委会的利弊一一分析给业主代表，最后由他们自由选择成立哪一个。业主们在综合考量以后，还是决定成立物管会。

有了水韵金阁的经验，这次幸福里小区在物管会工作上进行了创新和优化。由当律师的业主代表，特意制订物管会的规章制度，明确物管会人员变更的问题，对物管会的参与代表有了制约，同时还制定了财务规范，财务印章由社区保管，将来如果涉及公共收益问题，所有收益均由社区监管。另外，为让其他居民对物管会有所了解，规定所有业主都能来旁听物管会例会。而居民对物业所提意见，也需要以书面形式提交物管会，胡浩说，提交书面意见不是多此一举，“是为了留下证据归档，以防将来有纠纷发生。比如一楼住户提的意见，结果二楼的反对，再去问一楼时，一楼却不承认了，这样工作就没法开展了。”

成立业委会还是物管会？不妨因地制宜

如果业主对物业管理有诉求，究竟该成立业委会还是物管会？街道物业管理办公室负责人崔震表示，成立业委会是业主的权利，只要符合条件，街道和社区都会支持。但在情感上，街道、社区更偏向于物管会，因为有了政府的参与，不会出现太出格的问题。他指出，现实中部分小区成立业委会后出现了不少问题，“有的业主代表动机不纯，开掉老物业、引进新物业，其中牵涉的猫腻很多”。

按照物业管理条例，在不具备业委会成立条件或条件具备了却反复成立不了的情况下，可以成立物管会暂行职责，通过政府引导和参与来进行多方共治，属于业委会成立前的过渡组织。等条件成熟了，仍然可以成立业委会。“去年的水韵金阁其实是一个尝试，是摸着石头过河”，胡浩说，巧的是，去年6月水韵金阁成立物管会，8月省政府办公厅的文件就下来了。“省政府办公厅关于提升社区物业服务水平，促进现代物业服务业发展的指导意见”中第六条就明确提出：“构建社区物业服务管理新机制……鼓励由街道办事处、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。”这条意见也给街道和社区明确了方向、提供了支撑。

旨在为业主提供可参考的行为模式

“引导小区成立物管会其实是社区自加压力”，胡浩表示，社区在其中起到“老娘舅”的作用，目前两个物管会的主任都由他担任，如果居民对他不放心，可以随时反映到上面的监管部门。业委会却没有部门来监管，所以才会出现种种问题。现在，又有一个新点子在他脑海里出现。为了让业主对物管会更放心，未来他打算成立由居民组成的监事会，以监督和规范物管会的工作。“我们的设想是，通过物管会的形式，引导和培养居民的自治能力和协商能力，给他们留下一套可以复制的规章制度。等时机成熟了，就可以让他们去成立业委会了。”（晚报记者 王晶）

解难题需琢磨

业主委员会由业主中来，是全体业主的传声筒和事务代理人。然而和物业管理公司作为两个独立主体，有所交流或纠纷时，作为当事一方，就有其自身视角、立场和局限。加之业委会的法律地位并不明确，缺乏有效监管，所以在实际运作中往往难以避免利益裹挟、内斗纷扰、无所作为等问题，有时自身还要面对业主间的矛盾，又谈何得力监管物业？结果导致“无法真正到业主中去”成了积弊。更何况，业委会的成立还受诸多硬杠子限制。

本报去年8月15日《物管会治理小区见成效 业主们终于有了幸福感》一文中，河埒街道协民社区的水韵金阁，就曾是不符合业委会准入门槛的小区，而且业主与物业矛盾较深。报道介绍社区为此牵头于去年6月成立了物业管理委员会。亮点在于其11名成员来自五方：业主代表占7人，社区、开发商、房管所、片警代表各1人，主任由社居委主任兼任，副主任为小区业主。这样的架构有种由审判员和人民陪审员组成的“合议庭”味道。化对峙为会谈，而且是客观公允、兼听兼信式的商议。能让业主的声音成为主流意志，又有社区当家人把关护航。引来了“活水”，打开死结、化解症结自然就进行得顺畅。这说明，关键时刻公权力的积极介入形成了公信力，进而转化为执行力。物管会不仅在业主与物业间架起了桥梁，而且颇具能量，业主深深的郁闷感反转为满满的幸福感就是明证和肯定。

今天这篇报道，则展示了协民社区这一探索的进展和蓝图。社区已不满足于充当调解“娘舅”，而是做起了培育“导师”，物管会的职能也有了进化提升，普惠式推广中新增了幸福里小区范本，其中的成功经验甚至值得不少小区业委会借镜。

好一句“摸着石头过河”，可贵的是，看着手中顽石，起了琢磨之意，真诚雕刻，假以时日，美玉呈现肌理、散发光泽可期。不唯如此，考虑得深远才会认识到，物管会终应成长为业委会，“包揽”不是目的，“放手”才是成功。因为放飞代表对监督点拨的自信，更是对“物”“业”和谐的愿景，是通向小区民主自治理想境界——“我的家园我做主”的必由之路。越来越多规范有序、高效稳健的业委会和物业公司经由孵化，出现在锡城各小区时，就是对“琢磨”者煞费苦心的最好回馈。 （周震）