彩虹都小区：业主与业委会因更换物业起纠纷更换物业流程是否符合程序成争论焦点

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

华声在线

百家号18-05-3118:08

华声在线 记者 王敏 肖宁

从2017年10月至今，长沙市天心区长大彩虹都小区因为更换物业服务企业的问题出现了持续不断的纷争，小区业主大致分成了三派，以业委会为代表的坚决要求更换现物业派，认为业委会所作所为违法违规的反对派，不出声不参与纠纷的中立派。在这半年多时间里，观点相对的双方数次交锋，严重影响到了小区的和谐和安宁。

反对方业主：业委会更换物业的程序不合法。

“长大彩虹都”位于芙蓉南路与木莲冲路交汇处东北角，总户数1302套，由8栋高层建筑构成。其中7栋的周先生，5栋得杜女士，6栋易嗲是反对方的代表业主。

“我们站出来反对现业委会，不是反对彩虹都组建“业委会”这样的组织，也不是阻挠业委会炒掉彩虹物业，我们反对的是现业委会不按照法律法规的规定进行业主自治”。周先生说，

“首先是招标程序不合法”周先生说，2017年11月，业委会在没有召开业主大会，业主们还没有决定要换物业的情况下，业委会就先自己招标了长沙市万科物业服务有限公司、湖南新富兴物业管理有限公司两个物业公司，侵犯了业主的知情权、参与权。文源街道和社区于2017年11月18日发布公告对业委会的违法行为进行否定，明确表示对招标结果不予认可。

再者就是业主大会投票实际没有双过半，周先生介绍，2017年12月9日，业委会发起了第一次业主大会，对要不要更换物业服务企业进行投票，业委会用所谓的“从多规则”将未表决的585票与已表决同意的620票合并计算，才导致了双过半(即占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)，从而启动了更换物业程序。

家住6栋的易嗲则表示，在第一轮投票结束后的协调会上，天心区和文源街道的领导再三声明业委会非法招标的物业公司不算数，要求重新招标。但是业委会根本不理会政府的劝告和法律的规定，更无视这么多业主的异议，于今年3月发起第二次第二轮投票，要求业主们从他们几个人非法招标的两个物业公司中选一个入场。3月30日投票结束后，他们迅速炮制出结果，然后以我们全体业主的名义与长沙市万科物业服务有限公司签订了物业服务合同，并将于6月3日进场。

“业委会与万科物业服务公司签订的物业服务合同并没有公示，广大业主并不知道合同内容，业委会是不是维护了全体业主的利益，会不会存在损害全体业主利益的合同条款存在，业主们并不知道。”易嗲说。

业委会：更换物业所有流程符合相关规定

针对业主们的质疑，长大彩虹都业委会秘书长许女士则表示，业委会更换物业的是符合有关规定的。

“因收到20%的业主提议，业委会于2017年12月9日召开了业主大会，表决通过了是否同意更换物业”。许秘书长说，第一次业主大会原定议题有三个，①表决是否同意选聘新物业;②表决从中标候选单位中选择一家为本小区物业服务企业(二选一);③表决《议事规则》第二十三条中关于物业服务合同期限的修改。后在街道的工作人员的建议下，删除了第二项，表决通过了同意更换物业。

在2018 年 3月 3 日至2018年3月30日组织召开业主大会第二次投票, 表决从中标候选单位中选择一家为本小区物业服务企业(二选一)，投票箱共计收到选票771张，其中选聘长沙市万科物业服务有限公司的票560张，选聘湖南新富兴物业服务有限公司的票157张，弃权票49张，无效票5张。 表决通过了聘请长沙市万科物业服务有限公司为本小区物业服务企业的决议，于今年5月6日签订合同。

“业委会于4月21日进行了合同公示，公示期间没有收到异议”许秘书长说，所以也不存在他们所说的物业合同没有公示的问题。

“事实上，几位反对业主所质疑的问题，他们于4月向天心区人民法院提起了诉讼，法院都一一取证并驳回了他们的诉讼请求”许秘书长说，天心区人民法院的判决书里，对业委会的投票程序、票数都做了调查取证，肯定了业主大会投票程序的合法性。同时指出，彩虹都家园业委会在组织业主对涉案提议表决时最终并未就确定哪家新物业服务单位的选聘与涉案议题同时进行表决，涉案决议仅是确定选聘新物业公司，至于确定哪家物业公司并非决议所涉内容，而是后续需由业主再行共同决定事项，并未因此影响到涉案议题表决的公平公正性。

“我们都是严格按照程序，在街道、和社区的指导和监督下完成相关工作的，所有步骤都合法合规，投票均有公证处公证”。许秘书长说，在业主投票方面，根据依据彩虹都业委会议事规则第十四条第五款“业主在规定的时间内不反馈意见或者未提出反对意见的，其票数权计入已表决的多数票。因参与投票的业主实际上已经双过半了，故将585票将未表决的票数与已表决同意的620票合并计算是符合规则的。法院判决上说：原告易家声、杜莎、宋昊作为业主理应积极行使自己权利,其在业主大会投票期间拒绝进行投票并以此形式行使其“投弃权票的权利”,应是在预见到其放弃投票权利后会产生的后果并对该后果持随意态度的情况下作出的决定,现其又主张被告彩虹都家园业委会将未表决票计入已表决的多数票侵害了其投弃权票的合法权益,无事实及法律依据,本院不予支持。

“业委会已于2018年3月3日(提前三个月)给长沙市彩虹物业管理有限公司发了退场通知函，我们希望部分反对业主以及现在的彩虹物业能够尊重业主大会的决定，于6月3日顺利完成新老物业的交接”

政府回应：提前进行物业公司招标程序不符合法律规定

事件具体结果待法院作出最终判决再行解决

对于目前长大彩虹都的情况。长沙市天心区城建局、天心区文源街道办高度重视，多次通过网络渠道回复业主，文源街道办全程监督、多次协调。

针对业委会提前招标物业服务企业的情况，文源街道于2017年11月18日印发《关于长大彩虹都小区物业选聘的风险提示公告》，明确表示，长大彩虹都业委会正在进行的物业公司招投标程序不符合法律规定。公告指出，不能以小区20%业主召开临时业主大会的提议直接作为业主大会过半数业主的议事决定，应当根据20%以上业主提议召开临时业主大会，由临时业主大会决定是否启动选聘物业公司的程序以及如何选聘物业公司，临时业主大会决议通过后再进行物业公司的选聘程序，物业公司的具体选聘还应当充分保障业主的知情权。参与权和选择权。

中共天心区委督查室在4月17日回复表示：长大彩虹都小区部分业主已就业委会和物业问题，联名向法院提交了民事诉讼申请，并于4月11日开庭处理。目前，文源街道会同天心区城建局对该小区业委会就相关问题进行了约谈，要求业委会在法院未判决出结果前，暂缓相关选聘物业服务企业工作，待法院作出最终判决结果后，再在区城建局、文源街道指导监督下，依法依规依程序进行后续工作。

在2018年1月30日，天心区在回复网友的市长信箱中表示，在关于长大彩虹都小区选聘物业服务企业整个过程中，街道是从保护全体业主合法权益的立场出发，在遵循“依法监督、公正公平、尊重自治”的原则上对长大彩虹都业委会进行指导监督的，所做出的各项建议也均是依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、省《实施(物业管理条例)办法》相关规定而做出。

后续物业选聘工程中，小区业委会需充分履行业主自治权利，文源街道、文源社区充分地发挥好发挥街道、社区监督指导作用，三者之间要切实加强沟通协调、互通有无，特别是在关键环节上先协商、后推进，街道和社区全程监督和指导，避免小区矛盾累积与激化，化解和缓和业主与业委会之间的矛盾，确保小区和谐、安定。

彩虹物业：在政府部门未作出决议前，将继续如质如量提供物业服务

长沙市彩虹物业服务有限公司作为现在服务于小区的企业，在现在小区的情况下，处于矛盾的中心点。

彩虹物业项目经理赵先生表示，目前小区的物业服务工作都在有条不紊的开展，业主的反馈也是我们提供更好服务的动力。是否更换物业是法律法规赋予业委会的权利，如果程序合法合规，我们将尊重业委会的决定。在现在质疑业委会声音这么大的情况下，我们静候政府部门、街道、社区的处理意见，在他们的处理意见出来之前，我们将继续坚守我们的岗位，如质如量的完成好我们的工作，甚至更好的服务业主，提升服务质量。

他山之石：深圳试点成立环物委，业委会物管不作为将被约谈

近年来，小区业主自治和物业企业因各种各样的矛盾引发的纠纷屡屡被提及，业委会如何才能更好的服务业主，物业企业的公众利益如何分配，业委会和物业企业如何才能和谐共处，共同为小区业主提服务、谋福祉。

近日，据深圳晚报报道，福田区香蜜湖街道11个社区居委会成立了社区环境和物业管理委员会(以下简称环物委)，这是深圳市首批环物委试点社区。业主、业主委员会、物业企业都将成为环物委的监督对象，若有不作为、履职不到位等问题，将被约谈及责令整改。

环物委的既要帮业主看好“钱袋子”，也帮居民守住绿水青山。环物委一方面规范业主大会和业委会建设，完善业委会和物业监督，健全业委会积极有序参与社区治理的体制机制，切实改进社区物业服务管理;另一方面，促进小区环境净化美化，推进环境治理工作向纵深发展，显著提升市容环境水平和居民生活质量。

或许，环物委的成立，将有助于实现党领导下的政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动，不断强化基层党组织在基层自治中的领导核心作用，引导社区居民有序参与社区治理，提升居民群众的幸福感和获得感，推进社区治理体系和治理能力现代化。