业委会依约选聘物业，业主起诉合同无效被驳回

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

人民日报

百家号18-05-1410:27

某小区业委会根据小区管理规约和业主大会议事规则与小区物业续签物业服务合同，五业主诉至法院要求确认合同无效。日前，海淀法院审结了此案，法院判决驳回五业主的诉讼请求。

五业主诉称，业委会作为小区业主大会的执行机构，自成立至今，从未按照相关规定履行职责，未按照法律规定召开业主大会并获得授权的情况下擅自决定包括选聘连续数年亏损的物业管理企业，采用对物业公司没有约束的薪金制条款，改变物业收费标准等重大事项，盗用小区业主大会名义与物业公司签署合同，属程序违法。业委会与物业公司之间存在关联交易和利益输送关系，严重损害了我方以及小区其他业主的合法权益，根据《合同法》第五十二条之规定，双方之间签订的物业服务合同应属无效。涉案合同签订之前未按规定公示征求意见，签订之后至今未向业主公布合同内容，剥夺了小区业主的知情权，业委会和物业公司为获取不当利益采取了欺诈行为。涉案合同违反了《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条和第12条、《合同法》第5条，根据《合同法》第52条第5项的规定，涉案合同违反法律和行政法规的强制性规定，应为无效。故诉至法院。

业委会、物业公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。一、签订的物业服务合同是双方真实意思的体现，内容合法有效。1.本届业委会依法成立，有权代表业主及物业使用人签订涉案合同；2.涉案合同签订后依法到北京市住房和城乡建设委员会备案，合同已经得到政府认可，生效并已履行；3.续签合同程序合法。2016年业委会以书面征求意见的形式组织召开业主大会，物业公司接受业委会委托,就续签物业服务合同、征询物业服务意见入户征求意见，统计表决票。《物业管理条例》第12条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。”本案全体业主书面表决同意由物业公司继续提供物业服务，同意续签物业服务合同。统计调查表显示同意续签合同的业主户数比例占73.59%，面积比例占72.6%，证明已有72.6%以上的户数和面积的业主同意续签合同，同意继续由物业公司提供物业服务。二、涉案合同已经履行，得到广大业主的认可。物业公司依约提供了物业服务，97%以上的业主依约支付了物业管理服务费；物业公司的服务赢得了业主的认可和拥护，在小区物业的服务质量得到了政府职能部门的认可和嘉奖。部分原告起诉动机不纯，有拒交、缓交物业费之嫌。法院生效判决已经确认续签之前的物业服务合同合法有效。三、业委会主任与物业公司没有关联交易和利益输送。对方没有证据证明其主张。业委会主任所缴纳的租金与同时期、同户型、同地段的其他承租人的租金标准没有区别，更没有特殊待遇。四、本案中不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告主张我方签订涉案合同剥夺了其作为业主的知情权与事实不符，部分原告因欠交物业费、垃圾费损害业主共同利益而被限制选举权、表决权。依据《管理规约》第六条第六款之规定：损害业主共同权益的业主，丧失选举权和业主大会会议表决权，我方并无任何过错。综上所述，业委会是通过全体业主代表大会选举产生，并通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》，根据以上文件的规定，业委会有权决定选聘、续聘物业管理企业，我方合法签订涉案合同，系双方意愿的真实体现，是否续签合同已经在小区范围内逐户征求意见并进行合法公示，取得了大多数业主的同意，涉案合同签订后合法备案，合同已经生效且履行，得到广大业主的认可。对方所主张的合同违反法律法规的强制性规定与事实不符，对方主张合同无效的证据不充分，应承担举证不能的责任，请求法院依法驳回对方的诉讼请求。

法院经审理后认为，《中华人民共和国和合同法》第五十二条规定，有下列情形的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条的强制性规定，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。上述规定并非效力性强制性规定，且业委会作为小区业主大会的执行机构，采用书面征求意见的形式召开业主大会会议，符合《物业管理条例》的规定以及《管理规约》、《业主大会议事规则》的约定，亦实质上体现了业主共同决定权利。对续聘物业公司为小区物业公司的调查结果显示，专有面积占小区建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主已表示同意。据此，业主委员会有权代表业主大会与物业公司续签涉案合同。因此，涉案合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。五业主主张业委会与物业公司存在关联交易和利益输送关系，严重损害了原告以及小区其他业主的合法权益，但并无充分证据证明，涉案合同亦不存在其他无效情形。现五业主要求确认业委会与物业公司签订的涉案合同无效无事实和法律依据，法院不予支持。最后，法院判决驳回五业主的诉讼请求。