如何让业委会运行更透明？东莞探索建立业主监督委员会

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

乐居买房

百家号18-04-2608:41

相关部门建议

有条件的小区可探索建立业主监督委员会

不服业委会的投票结果，业主一纸诉状将“娘家”业委会告上了法庭，要求业委会把投票结果撤销。近日，东莞第二人民法院一审判决的结果，两起关于业主撤销权纠纷的案件，有业主赢也有业主输，这是为什么呢？

案例

业主告业委会 有人赢有人输

雷先生、刘先生和黄先生是大岭山中惠沁林山庄的业主。三人在去年9月份起诉了沁林山庄业委会，诉讼请求是：沁林山庄业委会在2017年7月1日-8月31日的业主大会召开程序及实体违法，投票无效；撤销被告在2017年9月10日发出的投票结果公示，其中涉及小区架空层设老年活动中心、小区增加监控设备、小区行车主干道整修、物业管理费上调等多项事宜。

经法院查明，案涉业主大会在程序及实体上存在瑕疵和违法之处，主要表现在：业主大会在发布公告环节上违法，仅仅是公告并未书面通知全体业主；业主大会采用的参加和表决形式不规范，出现了“物业工作人员上门让业主投票或通过电话录音”等方式投票；业主大会在投票、唱票、检票等环节也错在违法《议事规则》的情形，如唱票人员未经公示，投票人身份未审核等。

上述业主大会在程序和实体上存在瑕疵和违法之处，且瑕疵和违法的情况，足以影响到业主大会表决结果的客观真实性、合法性及公信力。2018年3月28日，东莞第二人民法院判决，业主胜诉。同日，东莞沙田活力粤港小区业主告业委会一案也有了结果，业主起诉业委会，结果业主却败诉了。

两起案件的原告都是小区业主，在业委会组织召开业主大会并对大会结果进行公示后，认为业主大会组织召开程序不符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规及各自小区议事规则的规定，同时在大会投票过程中有伪造投票、未核实业主身份等漏洞，因此各自向法院提起业主撤销权诉讼。

现象

业委会相关诉讼案件逐年增多

房管局统计数据显示，目前，东莞物业服务企业共600多家，2003年成立了市物业管理行业协会，共有物业小区2000多个，其中有约20%的小区成立了业委会。

房管局表示，近年来，我市业委会相关的行政诉讼案件呈上升趋势。主要原因是部分业委会委员运作不规范，未能认识到业委会是业主大会的执行机构，有的业委会未经业主大会就擅自做出选聘物业服务企业等决定。这损害了广大业主的利益，引发很多业主的不满和投诉，影响了物业小区的和谐稳定。

业主、业委会和物业公司本为“一家人”，为何纠纷却逐年增多？

市房管局副调研员张曙分析认为有7大原因：一是部分物业小区在前期开发建设时存在工程质量、规划等问题，收楼后，业主往往把对发展商（建设单位）的意见，转嫁给物业服务企业，给后期的物业管理带来矛盾；二是部分物业服务企业综合素质不高，服务不到位；三是广大业主参与小区共同管理事务积极性不高；四是物业管理方面法律法规不够完善；五是物业小区内部存在各种利益群体相互博弈；六是部分基层政府落实属地管理职责的主动性不强；七是各部门之间形成合力不到位。

部门回应

东莞探索建立业主监督委员会

如何减少业主、业委会和物管公司之间的矛盾？张曙表示，房管局将在六大方面发力：加强对物业服务企业的监管和培训，提高物业服务行业整体素质；严格依照法规推选业主代表和业主委员会候选人，依法规范业委会运作；规范公共部位的经营收益管理，促进公共部位经营收益公开透明、依规使用；强化属地管理职责，加强对物业小区管理的主动性；发挥物业管理联席会议制度作用；有条件的社区探索建立环境和物业管理委员会；有条件的物业小区，必要时可探索建立业主监督委员会。

业委会归谁管？怎么管？属地管理职责要明确，房管局将要求各镇人民政府（街道办事处、园区管委会）要加强对辖区内物业管理工作的综合协调，组织相关部门、村（居）民委员会协同做好物业管理工作，并将在有条件的村（居）民委员会探索建立环境和物业管理委员。

如何理顺业主、业委会、物管公司以及居委会街道办之间的关系，一直是现代小区管理的难题。张曙认为，这是要发挥物业管理联席会议制度作用，以达到共享、共建、共治的目的。镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当建立物业管理联席会议制度，做到“上下协调、左右配合、齐抓共管、整合资源”，形成合力共同解决物业管理相关问题。

名词解释

业主撤销权诉讼

在物业管理区域治理活动中业主因其建筑物区分所有权被侵害而提起的诉讼。我国《物权法》第78条第2款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条明确赋予业主对业主大会和业主委员会的决议享有撤销权，是业主撤销权诉讼的法律依据。