成立小区业委会 三大难题待破解

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

近年来，虽然成立小区业主委员会的呼声高涨，江都许多小区却在成立业委会时或多或少遇到“难产”。业委会成立难在哪，又有哪些成功经验？记者近日就此进行了探访。

随着居民自治意识的提高，小区业主委员会逐渐引起市民的广泛关注。我区多个小区筹备召开业主大会，选举成立业主委员会，主要为了更加有效监督物业服务、更好维护自身利益，共同提高小区的物业管理水平。

日前，记者从区物业管理中心获悉，全区仅有63个登记备案成立业委会的住宅小区，绝大部分集中在城区。成立运行的业委会不仅涉及物业小区，还包含由社区提供基本物业服务的老小区，在全区住宅小区中占比较低。

成立业委会

普遍面临三大难题

连日来，记者走访了区物管中心、仙女镇物服中心以及社区，发现成立业委会普遍面临三大难题：首次业主大会筹备难、候选人产生难、筹备组工作决议产生难。

根据物管相关规定，小区成立业委会第一步是首次业主大会的筹备。然而，想要迈出这一步相当困难。住宅小区中，业主与业主之间相对陌生，导致业主参与业委会成立或小区大小事务的积极性不高，在这样的环境中推荐选举产生懂得政策法规、作风正派、具有一定的管理协调能力的业委会成员谈何容易。

近期，城区春江花都小区正在开展业委会成立的前期工作。记者了解到，业主与物业方的一些矛盾充斥其中，双方缺少沟通。这也是不少要求成立业委会的小区存在的共性特征，业主与开发商或前期物业发生矛盾纠纷错综复杂，这种的情况下申请成立业委会，着实是无奈之举，也背离了业委会设立的初衷。

其次是业委会委员候选人产生也并非易事。在筹备过程中经常发生这样的情形：有时间、有热情参与业委会工作的不是小区业主，有能力的业主没有时间参与业委会工作，有的业主即便选举成为委员，也对小区事情敷衍了事，不能为业主维护合法权益。

然后便是筹备组工作决议产生难。筹备组成立之后需起草《业主大会议事规则》、小区《管理规约》等，并征求业主意见，而在实际操作中，多数业主代表法律法规意识薄弱，缺乏参与意识，致使规则制定流于形式，直到后期遇到决策公共事项的时候，才发觉问题矛盾凸显。

部分小区

业委会“上岗”顺利

虽然不少业委会的成立存在一些阻力，但我区已有少数业委会的成立和换届顺利实施，还受到小区业主以及物业公司的共同拥护。相关小区的经验，为我区其他筹备成立业委会的小区提供了借鉴和参考。

今年上半年，仙女镇龙都社区辖区内的东方新村组织召开第三届业委会换届选举大会，新当选的主任向国顺虽年近80岁，身体却很健朗，在小区内声望很高。考虑到业委会班子的延续性，社区又吸引了责任心很强的一名退休职工。

老小区北苑新村今年召开了第二届业委会换届选举大会，区市民观察员万程安顺利连任业委会主任。他自学了不少法律知识，用情用理化解了大大小小的矛盾，被业主称为社区“和事佬”。

新小区明珠山庄业委会也得到业主称赞。业委会成员既有善于做思想工作的老年人，也有知法懂法的中青年人士。筹备成立当初，便有委员慷慨解囊，出资2万元用于召开首届业主大会以及业委会内大小事务，为业委会的成立运行开了好头。这个业委会不仅在业主与物业之间起了润滑剂作用，还主动作为，拆除了小区内部一户违建。

镇北社区的金业新气象小区，物业公司由于收不到物业费而难以维持，因而选举产生小区业委会，通过各位委员在各自楼栋做业主思想工作，这两年物业费收缴率直线上升，业主与物业之间矛盾逐年减少，相处融洽。

需要业主

积极参与支持

2016年出台的《扬州市住宅物业管理办法》规定，物业管理工作实行属地管理。目前，在区物管中心指导下，我区已成立仙女镇物业服务中心、滨江新城物业服务中心、大桥镇物业服务中心、宜陵物业服务中心、小纪物业服务中心，为小区成立业委会提供业务指导。

业委会是自治组织，为业主共同决定小区事务提供了有效的平台，可以集合个人力量为集体力量，更好地监督小区物业。在现实情况中，许多业主没有意识到业委会的作用，对成立业委会的态度不积极；有些业主会以各种理由推脱，参与业委会选举的积极性不高；一些将房子用来出租或没有入住的业主则认为，业委会和自己没有关系。

小区业委会成立难，全国各地普遍存在，破解难题任重而道远。区物管中心有关负责人表示，要构建环境优美、关系和谐的小区，离不开小区业主大会和业委会，因为靠单个业主，很难对小区物业服务进行有效监督。成立业委会，能发挥业主的积极性和自主性，有效解决物管工作中的各种问题，协调好业主与业主、业主与物业、开发商之间的关系，维护全体业主合法权益，共同提高小区物业管理水平。