无利不起早？业委会年轻人用行动回应质疑

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2018-5-4 04:58:33

来源:解放日报 作者:谢飞君 选稿:吴春伟

“‘业委会无利不起早’，在很多小区会听到这样的质疑，所以我提倡用规范化、标准化的方式去推进业委会工作。”韩冰是一位85后业委会主任，在过去两年间，他所在的小区新虹桥雅苑完成了物业改聘和多项重大工程改造，因为“依法依规一步步进行”，“刺头”业主无法通过“传谣言”或“找瑕疵”恶搞业委会。

韩冰把参与业委会的心得体会发到知乎、公众号等平台。他组建起一个有400多人参与的全国业委会交流群，越来越多的70后、80后参与其中。他们有正常的工作和收入，都是利用业余时间参与小区事务，且都有管理小区的三大法宝：微信群、公众号和专业知识。

社区治理专业团队“同心致远”副主任钱晨元说，年轻化让业委会工作呈现新局面。随着新建商品住宅小区兴起，从新加坡和我国香港引入业委会制度，但受制于业主素质、法律法规及政策专业性、政府行政指导部门相关制度调整等原因，业委会在我国的发展一直未真正走上正轨。这一波上海市各区及街镇积极落实业主委员会组建工作和业委会日常运作合法化工作中，业委会成员年轻化趋势明显。“以一般业委会5至9人的人数来看，商品住宅小区的业委会里45岁以下的委员已接近总人数的50%；正在进行中的业委会组建和换届改选过程中，积极参与筹备和换届改选工作的业主绝大多数为30岁至45岁的中生代业主。”而从诸多年轻业委会参与者的身上可以看到，“年龄差”带来了一些有关理念、文化、经济认知的差异，也带来很多全新的探索。

“为”与“不为”都有规矩

韩冰是一家版权图像技术公司的老板，但这几年占用他大量时间的身份是新虹桥雅苑业委会主任。这个小区地处大虹桥板块，于2016年成立业委会。

新虹桥雅苑其实并不新，但走入小区，地面清理、墙面维护都做得很好，并不像一个已经开发交付了10年的楼盘。让人印象深刻的是小区绿化——树木花草郁郁葱葱，金黄色的柚子挂在枝头，好几棵灿烂开放的樱花树打着点滴。

果实没人采摘，不是业主素质特别高，而是有人尽皆知的故事做了铺垫。往年，柚子还没成熟就被摘光，新业委会成立后，善用业主群普及小区公约，督促的力度不一样了。一位老年业主散步时摘了一个柚子，被人拍照举报到业主群，最后“人赃并获”送到派出所，因破坏公物被罚款400元；另一次，小区枇杷熟了，又有人按捺不住夜间行动，结果他和他的“果实”一起被送至保安室，最终在民警的见证下掏出300元罚金和一份检讨书。此后，小区的植物真正恢复了景观功能。

“小区建立规则后一起遵守，可以进入良性循环；反之，会很被动。”小区的花草前两年枯萎得厉害，业委会成立后发动大家想办法，通过物业和热心业主联系，两次把上海植物园的专家请到小区做诊断，得知“开发商把有些喜阳的植物种在背阴区”，因此有了物业针对不同树木的拯救方案。现在，专家每个月到小区给出动态建议，植物越长越好。

大多数小区都存在“停车难”问题。这个小区以前的停车规定中，只有最初购房的180多户业主办理了小区内的包月停车月卡，后来的购房者不能享受月卡制度。新一届业委会在排摸小区的停车位总体情况后制定新规，清理不属于小区业主的“僵尸车”，将月卡向全小区业主开放，车位紧张的时段实行“先到先得”，解决了小区停车的公平问题。

当然业委会也有特意“不为”的项目。小区曾经的水池被前任物业改成“戈壁”景观，有业主提出恢复原貌。但业委会在咨询专业人士后，了解到改造花费颇巨，且水池本身在设计和建造上存在结构问题（水池此前有过2轮改造，一直有漏水情况，开发商的施工团队在排摸后并不掌握水池漏水点的准确情况），决定暂不列入小区急需推进的项目。“小区要办事，但一定不能仓促上马任何改造项目，一旦花了钱达不到预期效果，很容易让人产生不信任感。”韩冰坚持业委会首先排摸情况，预判是否启动项目，业主再投票决定，哪怕需要多花些时间。小区的一个监控改造项目，从发起业主投票到完成技术、商务两轮招投标，再到最后实施，历时大半年。如果用时间来衡量，不见得高效，但年轻的业委会同行却人人佩服，因为韩冰推崇“依法依规一步步进行”。

在规则中、边界内做好工作

当自己的小区事务走上正轨，韩冰把大量时间花在全国业委会交流群的在线答疑上，群里都是通过“众蚁社区”聚在一起的业委会参与者。对于上海本地业委会在线上交流中所说的解决不了的问题，韩冰还会找时间去实地走访、和业主聊天，“分析问诊”不同小区业委会事务中看似“奇葩”的矛盾点。

越来越多的年轻人因业委会聚到一起，可他们有个共同感受：做好业委会工作不容易。“质疑和谣言一触即发。”韩冰发现，诸如“小区某个工程改造花了20万元，我听说花15万元就绰绰有余了”“小区那么多维修资金存在某个银行，当然有猫腻”等等，这样的话总能很快获得附和。而年轻人参与业委会的好处，是他们会积极运用微信群、公众号等沟通渠道，把业委会做的事、遇到的问题以及遭受的诽谤都及时告诉业主。

事实上，韩冰在接触了一些小区实例后发现，新老业委会的分歧不少是因为年龄差带来的。比如对于小区的维修基金，老年人认为不花钱就是为小区立功，但年轻人却觉得该花的钱没有花，会影响小区本身的保值增值；又如安装室外晾衣架，老年业主觉得那也是一种需求，选择“睁一只眼闭一只眼”，但年轻人觉得某一户室外安装晾衣架，整栋楼单价都少了2000元，必须杜绝。小区的工程操作中，不少老年参与者会把本该通过业主大会表决后招标的工程，拆成几个业委会权限范围内的小金额工程，这样操作省时省力，但很容易被年轻人质疑不合规范。

此外，年轻人主张合理合规提出诉求获得反馈，这一点以上海的业委会参与者最突出。在“众蚁社区”的全国交流群里，上海地区业委会所处的外部环境相对友好，比如在业委会的组建阶段，政府持鼓励和支持态度，所以上海有85%的业委会组建率。上海地区的业委会很务实，为了小区更好的环境、更好的秩序和小区资产保值增值，业委会参与者会不断钻研法规，研究技巧，俗称“务实派”。可以说，遵守法规、敬畏规则、守好边界、务实推动，已成为具有上海特色的业委会经验。

长期与各小区业委会接触的钱晨元认为，业委会年轻化对社区治理有积极意义。首先是对推进业委会“依法自治”有较大帮助。“同心致远”在工作中接触到“年轻化业委会”，大多数对法律法规有较强的学习及钻研能力，遇到矛盾需要协调沟通时，多数也以法律法规为依据；对于不符合法律法规及程序的行为（如维修资金使用不规范、小区公共事务表决程序不规范等），大多态度明确，坚决否定。其次是工作效率较高。他们能通过互联网、新媒体等平台迅速掌握小区动态，及时处理解决小区内一些问题，甚至还能打破以前商品住宅小区邻里之间互不相识的状况，提升邻里之间的融洽和睦。针对停车问题、垃圾管理问题、公共收益问题等疑难杂症，“年轻化业委会”更愿意开动脑筋，积极寻求解决方案。

当然，从身份上说，业委会既不是法人，也不是社会组织，没有法律身份，导致业委会很多时候只有义务没有权利。“参与者‘起于感动，终于死心’的事也不少，我现在考虑比较多的是做些什么让业委会不再成为一个伤心地。”最近，韩冰在“众蚁社区”公众号上添加了小程序，试图通过简单问答，科普一些关于业委会的知识，让业委会参与者更专业，在规则中、边界内做好业委会工作，也保护好自己。

业委会工作体验，是其他任何事情不能代替的

“做这些，为小区也为自己”

如今的业委会不再是退休人员发挥余热的场所，参与其中的年轻人都是利用业余时间参与小区事务。新虹桥雅苑业委会主任韩冰还组建了全国业委会交流群。

复旦大学副教授刘春荣在《社区治理与中国政治的边际革新》一书中指出：“鉴于城市的社区及邻里社会有可能成为一个民主参与的实践平台、社会资本的积聚场以及公共服务的新领域，社会科学家们有理由把目光投向基层生活，不仅要关心大尺度的制度变迁，而且要认真对待社区政治的演变，从基层的日常实践中重新发现中国政治。”

业委会代表全体业主利益

“80后”人类学研究生夏航把参与春申景城一期业委会，当作是一次中国城市基层民主研究的田野调查。上任半年来，围绕着业委会事务发生的事情，他都做了详细记录。

新一届业委会相当给力，上任半年就召开三次业主大会，修改了小区的议事规则、物业管理条约和维修基金使用规则，纠正部分不合理的规则设置；解聘原物业；通过公开招投标引进万科物业，把原物业管理不合理、不合法的做法一一纠正，并逐一清理停车费、广告收入等账目。

以前小区物业费低，公共收益分成是物业25%，业主大会75%，但很多账目没法深究。新物业提高物业费，业主大会的收益分成变为分档式：120万元以下物业占六成，120-200万元各占五成，超出200万元部分物业和业主三七分。这样的收益看似大幅收窄，也曾成为“反对派”攻击的靶子，但规范管理很快有起色。“以前一部电梯广告一年收益是1400元，现在一部电梯的收入，即使按照6:4也比以前高很多。全小区一共74部电梯，收入明显提高。”

因为新物业进场，禁止了一切私下交易，有些无法再“享受”便宜停车费的车主到业委会大吵。夏航直接“怼”回去：业委会代表的是全体业主的利益，不是某几个人的利益。

夏航花费大量时间在业委会，很多业主遇事就在业主群“@（微信提示功能）夏航”。“两个业主大群里有近1000位业主，业委会岂不成了淘宝客服？”通过微信群和公众号，夏航告知业主，业委会不是官员，只是拿出自己业余时间工作的义工。为了“教育”无理取闹的业主，他还专门在小区业委会办公室里准备好纸质的《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》三个文本。“业主有问题，直接翻出相关条款给他们看，这也要求业委会成员对三个文本都得熟悉。”

在夏航看来，参与业委会，是在中国城市基层民主最广阔的试验田上见证中国社会的变革。“做这些，是为小区，也是为自己，期待每一个参与者能得到更多的理解和尊重。”

创设并实践“一会两制”

以理服人，也是从复旦大学工商管理专业毕业的王舰的特点。他虽从事管理工作，但真正考验他管理能力的事都发生在小区。他所在的浦东东方城市公寓分期开发，一期是上世纪90年代末交房的浦东第一批商品房（多层），二期是2007年交房的高层。房龄不同，业主构成不同，诉求更不可能一样。庞杂的需求“汇总”在一个业委会，就有了颇具创意的“一会两制”。

在业委会改选迟迟不见推进时，王舰写过一份“一会两制”具体建议给到居委会、房办、街道，提出“两块”小区各自的事情各自决定，也提出通过微信群和公众号来增加关注度。起初，王舰没想过当业委会主任，看到小区改选业委会，他帮忙查阅法规条文，整理文本信息，做小区公众号，只是因为不想小区继续衰败，希望自己的房产能保值增值。但在参与过程中，他的名校毕业、中共党员、专业知识过硬这些标签被居委、业主们看在眼里，到最后各方都希望他当主任。

然而，等他当上业委会主任，真正去实践“一会两制”时，经历的多元价值碰撞和诉求调和远超预期。于是，该放权的时候放权，另一片区的小区事务则由该片区的委员决定，王舰只做流程、规则的把关；自己片区的诉求“众口难调”，他总是努力平衡各方意见。

他身边的人并不知道他是小区业委会主任。因为，在这个一切讲究效益的时代，大多数人还是把业委会看成是退休后发挥余热的去处。王舰既不想听人说“干点什么不好”，也不想解释“为什么去做毫无收益的业委会”。在他看来，干业委会这事不会再干第二次，因为太费精力；但也不能一次都没干过，因为这种体验是任何其他事情不能代替的。

凭借能力把质疑变成信任

老牛是业委会主任中少见的“霸道总裁”。即便大家知道了他的真名叫黄月明，还是习惯叫他老牛。和大多数业委会主任不一样，他一点不怕得罪人，对于持不同意见的小区业主，也从不肯放弃任何一次表明态度的机会。

老牛上任近一年，同济城市雅筑小区几乎所有进程都按照他预先设想的推行落实。在这个过程中，他学习了很多法规条款，也得罪了很多人。就在发稿前，有业主打来电话讲述他的诸多“不是”，又有业主发微信盛赞老牛为小区做了很多的。可以说，围绕老牛的正反意见交锋一直存在的。

老牛自己也深陷这份工作中，从“一年陪家人外出旅行四次”，变成“整天抱着手机聊天，小区一有事就往外跑”。为此，家属没少提意见：“把这些时间花在自己公司或是孩子身上，不都比花在业委会强？”但老牛毫不在意，就当家属是第一位要做工作的业主。

问老牛为什么愿意把这么多时间花在业委会，答案竟是成就感。“在公司，你是老总，人家只能执行你的想法，不会质疑；但在小区，人人都能质疑，你需要凭借能力把质疑变成信任。”面对小区的反对者，他不仅不肯“少说两句”，还鼓励他们通过合法合规的程序去罢免他，还愿意为他们提供流程顾问支持。作为一个自称非常在意别人评价的人，他近乎偏执地在等待那些反对他的人成为认同他的人。