市建设局起草的《厦门市业主大会和业主委员会工作指导规则》及配套4份示范文本向社会公开征求意见

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

 

2019-07-29 16:01来源：厦门网

提高业主参与度

推进社区依法自治

市建设局起草的《厦门市业主大会和业主委员会工作指导规则》及配套4份示范文本向社会公开征求意见

厦门网讯(本组文/厦门日报记者 袁舒琪)社区是城市的基本单元，要实现社区依法自治管理，前提和核心是保障业主自治为基础的公民私有财产权，完善物业管理制度为基础的社区管理制度。然而，在实际的小区管理中，业主自治意识普遍薄弱，对小区公共事务管理参与度低，导致业主大会召开难、决策难，业主委员会选举难、监督难、运作不够规范等冲突问题频频发生。

今后，在我市，这样的情况将得到缓解和改善。记者获悉，由市建设局起草的《厦门市业主大会和业主委员会工作指导规则》(简称“《指导规则》”)及配套的4份示范文本《厦门市住宅小区管理规约》《厦门市住宅小区业主大会议事规则》《厦门市业主委员会章程》《厦门市业主委员会工作运行机制》，目前正在向社会公开征求意见。

这一“1+4”模式，将全方位规范我市业主大会、业主委员会制度，堪称一套实用的“指导手册”——从首次业主大会会议筹备组的成立，到召开业主大会和选举业主委员会的职责分工、业主委员会人选、业主委员会管理制度，事无巨细，均能在《指导规则》和示范文本中找到依据。

今日，本报为您解读《指导规则》中的新亮点和新变化。

亮点一

明确职责分工

促进规范运作

明确指导主体，明晰筹备任务，发挥党建引领作用

在首次成立业主大会和选举业主委员会时，不少社区居民往往一头雾水、手足无措，如何成立？寻求哪个部门的指导协助？日常运行由谁监督指导？

正在征求意见的《指导规则》，明确了这些问题的答案:物业所在地的区物业行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。街道办事处(镇人民政府)负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。村(居)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)开展相关具体工作。

业主大会、业主委员会成立后，对业主大会、业主委员会履职工作的指导主体在街道办事处(镇人民政府)基础上，增加社区党组织、小区党支部。具体来说，若业委会提出议案，应向社区党组织及小区党支部报备，二者审议后再由业主委员会提请业主大会审定。召开业主大会时，社区党组织及小区党支部将派人进行监督指导。业主委员会执行业主大会决定时，社区党组织及小区党支部也将加强监督。

此外，《指导规则》鼓励各街道办事处(镇人民政府)设置一名物业专管员，全面摸排该街道物业小区情况，协助各小区业主大会、业主委员会管理、运作。同时拟由物业专管员开展对辖区物业服务企业的日常监管工作。

《指导规则》对业主大会从筹备、成立到运行进行了系统性的指导规范。在组织成立首次业主大会会议筹备组方面，《指导规则》明确，建设单位应向街道办事处(镇人民政府)(非筹备组)及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料，筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作。在收到申请30日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应完成工作清单，如严把业主委员会委员候选人关，明确候选人产生途径，增加筹备组、社区党组织、小区党支部核查候选人义务，按期提前公示候选人名单，接受全体业主监督、考核。

同时，为避免建设单位在申请组织成立筹备组的不作为，保证业主合法权益，《指导规则》在开发建设单位申请的基础上还增加申请条件，即由10个以上业主提出筹备业主大会书面申请，也可进行受理。

亮点二

拓宽业主大会组织及参与形式解决业主大会召开难决议难困境

拓宽临时会议召开条件，完善补救措施，开展形式多样

针对当前较为突出的业主大会召开难、决议难问题，《指导规则》通过拓宽业主大会参与形式，提出了解决方案:拓宽业主大会临时会议召开条件，如经占总人数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形，均可召开业主大会临时会议；对未及时召开业主大会提出补救措施，如社区党组织或小区党支部应当及时报告街道办事处(镇人民政府)、村(居)民委员会，由村(居)民委员会代为组织召开；业主大会还可以通过多形式开展，如以集体讨论或书面征求意见形式召开，采取书面征求意见形式无法送达的，《指导规则》规定业主委员会或村(居)民委员会应当呈报街道办事处(镇人民政府)，并在本小区予以公告……多管齐下，力求从源头上解决困扰业主的困难和矛盾。

据悉，业主大会会议可决定的事项有很多，除了业主们比较关心的选举、更换、罢免业主委员会委员、候补委员，选聘、解聘、续聘物业服务企业，筹集、使用、管理专项维修资金等以外，《指导规则》还明确，业主大会可决定公共收益管理方案，选择将公共收益存入厦门市建设局物业专项维修资金专户监管或业主大会表决自行管理。

值得一提的是，为进一步规范业主大会、业主委员会活动，充分发挥业主主体作用，《指导规则》还明确业主大会议事规则、管理规约主要内容，并配套《厦门市住宅小区业主大会议事规则》《厦门市住宅小区管理规约》示范文件，让各小区结合实际情况做出约定。

亮点三

入选业主委员会有门槛 鼓励高素质人员参与业主委员会遴选

存在违法违规搭盖情形的业主不能成为业主委员会委员

业主委员会如何确保发挥正面作用？业主委员会的运作如何实现和规范？《指导规则》将以相应的规定，对业主委员会人选、职能、运作进行规范管理。

首先是要提升业主委员会的入选门槛，严格筛选人选。据悉，《指导规则》设置业主委员会人选条件，如有一定工作能力、工作时间等。同时，设置委员“禁入”条件清单，如有在小区内存在违法违规搭盖，采取不正当手段阻扰业主大会、业主委员会会议正常召开选举及表决等情形的业主，都将被列入“禁入”名单。

《指导规则》还鼓励高素质人员参与业主委员会遴选，如鼓励人大代表、政协委员、社区“两委”班子成员、小区党支部成员以及具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主，还有有经验、有能力、有精力的退休干部参与业主委员会委员遴选，同时推动符合条件的社区“两委”班子成员或小区党支部书记，通过法定程序进入业主委员会，兼任业主委员会主任。

据悉，业主委员会需推选主任一人、副主任一人、监察委员一人、财经委员一人，其他委员若干人。倡导监察委员政治面貌为党员，负责档案管理、印章管理。倡导财经委员为有相关财经专业或工作经历背景的业主，负责业主委员会财务管理。财务收支票据需经业主委员会主任及财经委员、监察委员根据财务管理制度签字确认。

“为了确保业主委员会真正能为居民干实事，切实承担起社区自治的职责，《指导规则》还进行了相应的规定。”市建设局相关负责人介绍，有经三分之一以上业主委员会委员的提议、监察委员和财经委员联名认为有必要或管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制规定的其他情形的，应当及时召开业主委员会会议。需要指出的是，业主委员会应当于会议召开7日前，就会议议题等在物业管理区域内醒目位置进行公告，听取业主的意见和建议。

为了保障业主委员会的有效运行，防止委员趋利损害业主合法权益，《指导规则》还设立委员资格自行终止条件、提议业主大会审议是否终止委员资格条件，如存在不履行业主委员会职责和业主义务、收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬等情形。

亮点四

有效实施监督 保障避免业主大会和业主委员会权利滥用

鼓励业主引入第三方审计机制，完善管理制度，实现管理合力

为避免业主大会、业主委员会权利的滥用，同时考虑到业主大会、业主委员会对经费使用、公共收益管理涉及各类专业知识，普通业主、委员难以有效监管，街道办事处(镇人民政府)或村(居)民委员会难以实现有效监督，《指导规则》明确，业主委员会可以委托专业审计机构对经营性收支情况审计并公布审计结果。

如业主委员会任期届满或中止的，或业主委员会负责人离职的，倡导进行经济责任审计并公示审计结果。街道办事处(镇人民政府)或村(居)民委员会可根据监督工作需要，委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益情况进行审计。其间，小区党支部应积极参与、协助。

为规范业主委员会工作运行机制，《指导规则》配套出台示范文本《厦门市业主委员会工作运行机制》，明确业主委员会应设立印章管理、工作档案管理制度及建立信息公开、财务管理、接待等管理制度。

“多方联动，才能实现管理合力。”市建设局相关负责人指出，为进一步推动业主大会、业主委员会的有效运作，《指导规则》还对物业管理联席会议、各级物业行政主管部门建立健全物业服务监管信息平台及各级物业、公安、应急、民政、城管、环保、市场监管、卫生等行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)做出规定。

业主需要了解的要点

对于如何成立业主大会和选举业主委员会，业主需要了解以下要点:

●哪些部门提供指导或监督

物业所在地的区物业行政主管部门或街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

街道办事处(镇人民政府)负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

村(居)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)开展相关具体工作。

业主大会、业主委员会在街道办事处(镇人民政府)、社区党组织及小区党支部指导下开展履职工作。

●业主大会会议可决定事项

除了选举、更换、罢免业主委员会委员、候补委员，选聘、解聘、续聘物业服务企业，筹集、使用、管理专项维修资金等以外，业主大会还可决定公共收益管理方案。

●哪些业主可入选业主委员会

需要有一定的工作能力、工作时间等，鼓励高素质人员参与业主委员会遴选。同时，如有在小区内存在违法违规搭盖等情形的业主，将被列入“禁入”名单。

提醒

通过四种方式提意见

8月12日前，针对《指导规则》，市民可通过以下几种渠道提出意见:

一、通过电子邮件，发送至xmjsjwy@163.com。

二、通过信函方式，寄至“厦门市思明区厦禾路362号建设大厦1402物业管理处”。

三、通过传真，发送至0592-2222639。

四、通过电话，拨打0592-2204279，致电市建设局物业管理处。