广州距离消灭“高空坠物”隐患，还差多远？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

来源：南方日报官微 2019-07-05 15:10:32 记者：李鹏程 刘冠南

7月3日

广州市住建局发布有关

《防范物业管理区域高空坠物安全事故的通知》

提出要开展好高空坠物

安全隐患排查整治工作

据南报君粗略统计，2018年以来，广州地区高空坠物的公开报道不下5次。然而，这种屡屡出现的风险问题却处于监管和责任分配的“模糊地带”。部分地区的高楼定期检测和维护工作主要依赖于临时性政策指令而非常态化制度体系。

如何防范、治理高空坠物的城市顽疾？

有关专家提议：

源头预防是成本最低廉的风控举措

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“广州有必要建立制度化的防范高楼坠物的举措，例如定期巡护等。此外，城市管理部门应当像车辆年审一样‘强制年审旧楼’。”

高空坠物纠纷焦点

 

▲ 达道路与中山一路路口某小区高楼。

6月28日，广州南沙区黄阁镇麒麟新城三期小区发生疑似高空坠物事件，一位阿婆称被螺丝头砸中前额，现场血流不止，目前警方已经介入调查。

事实上，高楼大厦林立的广州，高空坠物险情不止一次发生。6月下旬，广州一小区18楼玻璃窗坠落，业主惊呼：

“窗户掉落时，我抓都抓不住。可能是窗槽较小导致掉落。”

更早之前的3月和4月，广州番禺一品灏景小区两次发生玻璃从22楼坠落事件，原因分别是工人操作不当与玻璃突然自爆。

去年强台风“山竹”登陆广州期间，天河区体育东路和天河路交界的万菱汇写字楼三副玻璃窗从高空坠落。万菱汇管理方表示，由于“山竹”周边风力达10-12级，对写字楼窗户造成巨大的压力差，将玻璃窗户直接扯落。

人口密集、经济发达地区往往是高空坠物法律纠纷的高发地。据有关统计，2002年至今，广东地区共有93起高空坠物的相关判决，位居全国第四；以“高空坠物”为关键词的判决文书，近10年来的数量远高于之前。

中国裁判文书网的数据显示，与高空坠物相关的法律纠纷中，“人身损害赔偿”“物业管理”“搁置物”和“不可抗力”，均为多次出现的高频词汇。鉴于“坠物”的无意识性和难掌控性，由此引发的事故难以明晰各方的法律责任，当事人只好对簿公堂。

小区物业之所以频繁牵涉到此类纠纷中，原因在于部分原告方和律师认为，事故之所以发生，或与巡查监管的缺位有关。作为公共领域空间的管理者，物业方“失职”成为事故发生的重要原因。

对此，广州市内多处小区的物业，在高空坠物隐患排查尤其是高楼的检测和维护方面，持有相异的观点。

新世界东逸花园物业总监杨先生坦言：

“我们之前没有过上门排查。这种工作并不是物业的必要职责。”

东方都会小区物业人员孙女士表示：

“窗户防护工作应由业主本人做主，我很少上去看。”

长期从事业主委员会法务工作的广东博厚律师事务所周滨律师表示，业主委员会可以行使对物业的监督权，但是业主委员会本身没有必要去巡查：

“假如说坠物的是公共设施，例如水管，这就是物业公司的责任；如果是业主房屋的外挂空调、窗户、花盆，就是业主的责任。简言之是看坠落物品的产权和归属。”

监管并非“常态化制度”

 

▲ 广州市某金属门窗制造企业设计的“防坠落五金”。一旦合叶断裂，钢丝绳可以拉住窗户以防其坠落。

当建筑落成后，日常的巡查监管就成为排除高空坠物隐患的一道重要防线。然而，广州小区的日常排查行动并未在全社会范围内取得共识并形成常态。

广州市物业管理协会相关负责人指出，物业管理企业不是行政执法机关，只能尽到提醒义务和提供有限的安全服务：

“窗户之类的物品属于业主的私有财产，由业主支配使用。物管的主要职责是对公共区域设施设备进行管理，实际难以延伸到管理私人财产。”

对于高空坠物的监管和预防，广州市住建局有关负责人同样表示，住宅窗户属于居民私产，安全管理责任人是业主和实际居住人，并不属于政府管理的职责范围。

广州市法学会的一位法学专家却指出，窗户虽然属于业主财产，但如果存在危害公共安全的情形，就需要“良法”+“善治”：

“仅依靠业主自觉，就等同于没有公共安全管理制度，容易导致安全监管长期处于空白。”

南报君查询广州各区相关部门官网得知，广州尚未建立普遍性巡查督办制度。高空坠物的安全隐患筛查工作，多以“事件驱动”为主。即社会发生了热点事件或出现了热点议题，受其影响主管部门会发布临时性指令开展巡查。这种巡查的持续性目前尚不明确。

例如，针对前段时间招牌漏水、掉落等事故情况，6月12日，海珠区城管和执法局召开的再次加强户外广告和招牌安全管理及整改工作会议提出：

“要督促街道按照属地管理的原则，建立巡查督办制度，设置应急队伍，建立巡查台账，做好辖内各类户外广告和招牌安全隐患排查及处置工作。”

类似情况在天河区也有出现。6月28日，广州市天河区政府部门下发文件给街道，要求开展物业项目安全隐患排查整治工作，其中包括了对“是否存在房屋建筑外墙瓷砖可能脱落”等安全隐患现象的考察。

该区某街道办事处城市管理科的工作人员表示，近日下发的这份文件并未面向社会公开，只是对街道工作的阶段性指示：

“之前有没有过类似规定我不是很清楚，我们在日常工作中也没有刻意去找过此类规定。最近的检查会相对密集。至于后期是否会形成常态，还是要看物业方面的安排。”

周滨律师谈到，目前的管理条例和办法中，对于巡查主体的要求较为笼统，属于纲领性、规范性的要求：

“要不要将高楼定期检测和维护的相关制度标准进一步细化？我觉得是有必要的。”

“像车辆年审一样年审旧楼”

 

▲ 东方新世界物业贴出的关于高空坠物的温馨提示。

7月首周，天河区新世界东逸花园特别安排了物业管理人员开展为期一周的登门排查外窗安全隐患的工作。短短两天内，百余户登记了待查需求。在首批物业集中检查的二十余户窗户中，工作人员发现了两处隐患。物业总监杨先生表示：

“我们主要看窗户的螺丝有无松动、锈蚀、变形。物业的排查只是集中的某一时段，最根本的预防手段，有赖于住户在推拉外窗时，敏锐发现异常并及时报修。”

广州同德围公咨委主任韩志鹏表示，对于高空坠物来说，源头预防是成本最为低廉的减损举措：

“否则，高层的窗户坠落造成了事故，开发商、房产验收监管机构等诸多方面都要承担责任。”

刘峰律师提醒，相比于事后的处理方法，更重要的在于对事故的提前预防。在他看来，物业服务企业应当负有日常防护责任。物业服务企业也可在技术允许的范围内升级、优化服务，例如安装摄像头防范高空坠物等。

《物业管理条例》第47条规定：

“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

现实中，由于每个小区的物业收费存在差异，其提供的管理精细度也有所不同。周滨律师指出，包括《物业管理条例》在内的制度条文，在规定政府、物业、业主委员会等不同主体的权责方面，可以进一步细化，其中物业管理公司具体执行巡护：

“但是细化这种制度，需要要结合市场行情，例如依据物业定价，考虑巡查的次数、频率。”

除了设立高层坠物监管长效机制以外，一位不愿透露姓名的广州市政协委员建议：

“私家车要年审，对于已经交付使用10年以上的楼房，也应该对包括窗户在内的建筑外立面进行强制年审。”

广州于1993年开始出现超高层住宅，2003年以后高层住宅较为频繁地出现，并在2012年达到顶峰。那一年，广州同时有7个超高层住宅亮相。此类建筑一般层高在40层以上，或高度100米以上。

该政协委员指出：

“早年的超高层建筑已经具备了建造条件，但是其配套的基础设施建设技术尚不完善。例如窗户设计与层高要求并不完全匹配。”