期待物管委员会化解业委会“三难”

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019年10月30日09:58  来源：广州日报

有事好商量

针对物业管理中的诸多现实问题，“有事好商量”——广州市政协民生实事协商平台日前开展协商，穗港澳政协委员集思广益，共破物业管理难题。《广州市物业管理条例（草案）》将在今年12月由市人大进行第一次审议。为破解长期以来困扰住宅小区的业委会“三难”：成立难、决策难、换届难，“条例（草案）”拟创设物业管理委员会制度。

你所居住的小区有业委会吗？相信多数人的回答是“没有”。因为广州住宅小区成立业主组织的才有976个，占比近三成。这意味着，超过70%的小区仍处于“群龙无首”状态。究其原因，是业主们不想成立业委会吗？不完全是，多半因为掣肘因素太多，导致成立难。暂且不说前期准备阶段业主意见难统一，就算千辛万苦征得大部分业主同意，可以成立业委会，按照现行规定，还必须与小区开发商、主管部门通力合作才行，任何一方的态度不积极、支持不到位，看似简单的工作就会变得非常复杂。

就算成立了业委会，也只是万里长征走完了第一步，还有更大的考验等着业委会。一方面，以维护业主利益为己任的业委会，经常要与开发商、物业公司掰手腕、斗智斗勇，在夹缝中艰难生存；另一方面，小区业主本就“众口难调”，意见难以达成一致，对业委会说什么话的人都有。业委会成员有时就像“风箱里的老鼠——两头受气”，工作热情容易受挫。再加上大多数业委会成员对物业管理的业务常识、操作规程不熟悉，行使职权不规范，也容易与物业公司、业主产生嫌隙，致使决策难。万一出现业委会不作为，或者假公济私，又容易出现尾大不掉、换届难现象。

在处于陌生人社会的小区里成立业委会，就像在沙滩里堆高塔，难度不小，非得有一种强有力的粘合力量不可。对于未成立业委会的小区，成立物业管理委员会，无疑是一个值得期待的创新尝试。如《广州市物业管理条例（征求意见稿）》所示，由街道牵头组织成立的物业管理委员会，成员由业主代表与街（镇）、公安派出所、居民委员会、物业服务企业等人员组成。在这个委员会中，我们看到了镇（街）、派出所、居委等身影，基层行政及执法力量的适度介入，无疑为小区业委会的成立扫除障碍，按下快进键。在小区业主自治之路走得不太平稳的语境下，外部力量伸手扶一把很有必要。

要让物业管理委员会成为化解业委会“三难”之妙手，除了要有足够的制度供给，保证有章可循之外，还要想办法提升基层工作人员的责任感和积极性，让他们愿意俯下身子、沉到基层，为小区事务花心思、下力气。

（练洪洋）