小区楼道撤桶后,物管成本降还是升?

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

搜狐焦点广州资讯 2019-11-01 09:34:33

10月30日晚，省府小区的投放点，清洁员梁革珍正挑拣垃圾，将餐厨垃圾彻底分离出来。

广州的楼道撤桶工作正进行得如火如荼。在撤桶过程中，除了业主反映出来的对“撤好桶”的诉求之外，还有另一个声音也相当响亮——物管费要不要降？按照业主的说法，撤桶之后，业主自己把垃圾拎下楼，物管不用再派人上楼收垃圾了，物管成本必然是下降了。那物管费是不是理应相对应地降低一些？

就此事，南都记者采访了有28年从业经验的广东晶通物业管理有限公司物管刘经理。他表示，“垃圾分类要达标，物管成本降不了。”同时，他也认为，确实可能存在有的小区楼道撤桶后，物管运营成本不会提升。“但那一定是垃圾分类不达标的，撤桶后的人力物力支出是必要的。”

楼道撤桶后，物管的运营成本怎么个变法？小区内清洁工的工作内容经历了什么变化？以刘经理服务的天河区某小区为例，南都记者就此展开了探索，算了一算楼道撤桶前后的经济账。

业主

不上楼收垃圾 物管费当降一降

自从广州推行楼道撤桶之后，关于“物管费要不要降一降”的声音就不曾中断过。近一个月内，南都记者走访了市内多个小区的楼道撤桶情况。受访的多位居民均表达了“要降一降物管费”的意思，也有居民表达了“没关系”的态度。

海珠区光大花园的李先生认为，楼道撤桶之后，自己要乘坐电梯下1楼，路过3栋楼和1个绿化带，才能在集中投放点投放垃圾。楼道撤桶让他在投放垃圾这一事上付出了更多的劳力。“我们本来就交了清洁费的，现在不要他们（物管）上楼收垃圾了，物管费当然要降低一点。”

除此之外，还有业主因物管方没能及时清理下楼扔垃圾时渗出的垃圾汁水，而要求降低物管费。“垃圾费就是物管要清理好小区的垃圾，那没有清理好和清理好了都交一样的钱，岂不是没有区别？”花都区一梁姓业主如是说。

楼道不设桶之后，物管每年不用购置那么多的垃圾桶了，只需要在小区一层公共空间少有的几个投放点放置几个垃圾桶就好，在物料支出上能节省一笔钱。亦有不少业主认为，节省出来的物料费是可以不用再计算在物管运营成本当中的。

物管

垃圾分类要达标，物管成本降不了

楼道撤桶之后，物管运营成本经历了什么变化？10月30日，南都记者走访了刘经理供职的天河某小区。刘经理和记者算了撤桶前后的这笔经济账，总结得出了结论：“垃圾分类要达标，物管成本降不了。”他同时也认为，有的小区撤桶就“一撤了之”，物管成本可能是不会提高的。但是人力物力的支出摆在那儿，要想降低也不太实际，最多是前后持平。

新招一人专职清运满桶垃圾

该小区作为市内推行垃圾分类的样板小区，在今年8月31日就楼道撤了桶，有两个月的撤桶后实践。该小区规模较小，总共两栋楼，342户。在现场，记者见到餐厨垃圾分得十分明晰。

定时投放时段，小区清洁工人会放下清扫楼层的工作，转移到投放点进行分类把关。业主分不好类的，清洁工人主动帮忙分。由于这道把关，该小区实现了餐厨垃圾破袋和各类垃圾的分类投放。

在垃圾分类样板小区当物业服务经理，从楼道撤桶之初，刘经理就定了高标准来执行。他认为，万事起步难，一旦撤桶，不走回头路，要彻底让业主感受到撤桶的好处。如此一来，在楼道撤桶和垃圾分类上，物管投入人力和物力并不少。

“楼道撤桶后，清洁工要加班守桶把关垃圾分类，我们给清洁工补贴加班费，一个小时13块。小区两个投放点两个人守桶，一个月算下来多支出3000多元的加班费。”刘经理向记者介绍，小区总共3个清洁人员，两人分别负责两栋楼的清洁，另一人负责外围空间的清洁。“负责外围的人动不了，他还要在晚上9点钟之后全小区巡查一遍，工作内容很多。”

在这样的情况，楼道撤桶后，物管又招聘了一人，专门负责来往检查分类执行的情况，并清运装满的垃圾桶。“这个角色是必要的，不然投放点的垃圾桶没办法及时清理走。”刘经理告诉记者，这几位清洁工的工资一个月都是2800块，不算医保等其他费用。

垃圾桶维修费用将抬高

在物料的支出方面，刘经理告诉记者，楼道撤桶后，物管处购买了6个660L规格垃圾桶和16个240L规格垃圾桶，总共用了9200块，“之前楼道的垃圾桶按照规定，没有分类标识是不能再用了。”

刘经理还预估了垃圾桶损坏和维修的费用，并预计将比撤桶之前更高。“楼道的垃圾桶是不用动的，一年的置换率大概三分之一。而投放点的垃圾桶要经常挪动，肯定更容易损坏。现在才刚开始，还没办法统计，但预计损坏率肯定高过之前。”另一方面，之前转运垃圾的车辆是铁皮车，坏了可修补。“现在全换上塑料，转运车再坏的话，修补就很难。”

通过小区楼道撤桶物管运营成本变化的实际情况，刘经理认为，“垃圾分类要达标，物管成本降不了。”通过与同行交流，他认为有的小区可以保持撤桶前后的运营成本不变。“但要是认真彻底地执行垃圾分类的各项要求，人力物力的支出是必然的，成本一般还是得升。”

刘经理介绍，小区业主清洁费每月5元。“仅算这笔费用，是远远不够清洁小区的。”而行业内的情况多是通过其他的费用来弥补清洁费用。“物管通过收取小区商业业主的管理费来补充居住业主的管理费是行业内常见的现象。”

背景

楼道设桶其实一直不符消防要求

围绕楼道撤桶引起的物管费升降之争，记者发现，不少的业主想通过和物管签订的相关合约来找到楼道撤桶后服务项目减少的依据，但是却无功而返。

记者见到了该小区的物管服务合约，翻看关于小区清洁相关服务内容约定，也没有见到有关“楼道设桶”的字眼。

刘经理告诉记者，在他的阅历中，“楼道设桶”是不会被写进合约里的。“实际上楼道设桶并不符合消防要求，阻挡了消防通道，有安全隐患。作为一项服务标准，楼道设桶又是物管服务行业常见的现象。”刘经理形容，这就像是一个灰色地带。

律师说法

物管收费可磋商也可民事诉讼

那么如果业主对物管费有异议，又该如何维护自己的权益呢？就此，广东保典律师事务所合伙人廖建勋律师表示，业主是小区的主人，全体业主委托业主大会与物业服务公司签订服务合同。在物管费方面，双方是可以商议的。

已经成立业委会的小区，可以直接由业委会和物管方进行磋商，达成一致意见之后，可以签订服务合同的补充协议。对于未成立业委会的小区，业主可以以推选业主代表的方式同物业服务公司进行磋商。若磋商不成，业主还可以向街道申请介入调解。业主还可以提起民事诉讼，对物管费提出调整要求。

清洁工

不上楼轻松了些　但需要加班守桶

10月30日19时半，在该小区的一处出入口，清洁工人陈革珍正在投放点来回忙碌，协助居民将垃圾进行分类。她手持钳子伸进餐厨垃圾桶，将即使很小块的非餐厨垃圾也挑拣出来。楼道撤桶前后，她工作内容的变化亦反映了物管运营成本的变化。

陈革珍告诉记者，楼道撤桶之前，她早上6点上班，先是大堂和楼层拖洗一遍，在10点半的时候开始将楼层垃圾桶内垃圾清运下楼。约12点，上午的工作结束。下午，她大概3点开始工作，将上午没有拖洗完的楼层继续拖洗完。到了下午5点，她开始一天当中的第二次清运楼层垃圾桶内垃圾。如此一来，大概到了19点半，她一天的工作便能结束。

楼道撤桶之后，她一天的工作内容也随之发生了变化。依然是早上6点上班，7点之前她清扫一下大堂。到了7点，她便回到投放点指引居民进行分类。直到9点定时投放时段一过，她又去到楼层拖洗地面。12点下班，下午15点上班，她继续拖洗楼层。18点左右，开始往投放点搬运垃圾桶。19点至21点，她继续一天中的第二次守桶。一天结束的时间从之前的19点半延后到了21点。

总结撤桶前后的工作变化，陈革珍说，“之前要上楼清垃圾，之后确实轻松些，但是现在要加班守桶了。”言语之间，她也表达了还是希望工作时间少一点，而可以接受劳动力度更大一点。

来自：南方都市报