小区自管抗风险能力应当谨慎对待

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2017年07月17日08:56 大洋网

大洋网讯 近日，本报连续报道了广州十余个小区走上自管之路，以及他们探索自管成功的经验，引起不少读者关注和讨论。日前，记者也接到白云区一小区业主的报料：小区自管后各种交费反而多了，而业委会对于收支账不清晰公布，款项去向不明，想查账无门。

小区自管面临哪些问题？业主自管发展的方向究竟是怎样的？业内人士表示，不可否认，目前对于业委会自管的指引和监督在政策法规上都存在空白，当下需要给予业主们甲方身份认可，才能有助于与乙方物业公司博弈。

因此，他呼吁政府部门积极推动业委会的发展。而上周，天河区房管局、天河区委改革办有关负责人到丰景大厦等自管小区调研似乎正透露出积极的信号。

业主疑问：自管后出现财务纠纷该找谁？

林伯是白云区某小区的业主，他一直在关注本报关于业主自管的报道，看到其他小区成功经验的案例，他向记者表示，实在想吐槽一下自己小区自管后的问题。

林伯所在的小区是单位房改房小区，小区规模不大，共有四栋8层的楼梯楼，2002年因有业主提出原物管公司管理不善，导致业主财物被盗事件而提出自管，在单位的支持下，由业主组成的自管组织成立，自此小区开始了自管模式。

自管后水电费交得比以前还多

资金及其监管问题是物业管理的核心问题。林伯表示，自管后水电费等交得比以前还多。最让他不满的是，小区的首、二层物业因拍卖由大业主接手，为经营招租，大业主提出将小区围墙拆除。为补偿给业主带来的不便和损失，大业主给予小区200万元用于安装电梯，而小区关于电梯安装的收支公示只有简单的一部电梯总承包价50万元。林伯说，他特意去了解过电梯安装成本约在30多万元，小区电梯安装费结余应该有过百万元，但是现在这样的账目显然是没有剩余的。此外，小区更换门禁系统，公示造价在4000多元，而他去打听了几家的工程行情，不少报价只在两三千元。

相比很多业主，林伯说他是一个非常有心的业主，他将每一次的交费单据、小区支出公示都收集保存下来。经过统计，他认为小区列出的有些支出频率高，而且有重复收费的嫌疑，比如电梯既然是有人出资安装，为何还要从小区经费中支出。对于林伯的质疑和问询，自管的负责人并没有回应。

对此不满的林伯也将问题反映给单位、单位主管集团，街道、工商甚至公安部门，但似乎没有一个部门适合处理。他所获得的答复既不能让他满意也没能解决问题，有部门建议他走法律程序。林伯去打听了一下行情，被告知如果起诉，要收集证据，聘请律师，花费在数千元，这对于已经退休的老人而言要付出的成本和精力都不小。

有小区自管十年不公布收支账本

林伯遇到的问题，不少小区业主都有同感，无论是自管还是物业公司管理的小区都可能存在。有自管小区业委会负责人对记者表示，小区自管十年从来没有公布收支账，因为没有业主提出来过。那么，业主质疑小区的收支问题，是否有查账权，该怎么查？业委会面临业主质疑应对程序又该是怎样的？

对此，华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，他们也接触到不少小区要状告业委会的例子，比如有小区业委会做账是用铅笔的，在支出中有不少吃喝交际花费，引起业主们的不满。但目前，对于业主而言，碰到这样的情况只有两种途径来解决，一是提起罢免业委会，二是走法律途径，提起诉讼要求法院审核账目。但对于小业主而言，面对的是相对强势且有组织的业委会或物业公司，业主在取证上也有难度，整体来说是对业主相当不利的局面。

业内人士指出，自管并不意味着物业管理中所有的问题都能解决。无论是《物权法》还是《物业管理条例》关于业委会的规定和内容都相当有限，对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引，很多靠业委会自己摸索，缺乏法规依据。因此，在政策上需要政府有关部门的进一步完善。

物管协会：

业委会自管不具法人资格，难承担风险责任

专家：

专业物业公司管理小区，符合现代社会专业分工原则，应该是主流，关键是业委会依法监督物管

众说“自管”：自管抗风险能力应当谨慎对待

广州市物业管理行业协会新闻发言人、副秘书长陈昂鹏：

业委会因不具备法人资格，不能承担刑事、民事责任，一旦发生事故或风险事件，比如水浸车、人员伤亡等事故，谁能承担相应的责任呢？此外，如果发生业委会成员挪用、侵占物管费，也没有办法追讨，财务监管的风险也不小。

白云家园业委会主任任权：

对于自管小区而言，最怕的是发生伤亡事故等风险，很多小区则没有这一意识。

佳兴大厦业委会主任张秀英：

自管小区的业委会成员基本是以退休人员为主，随着他们年龄增大精力衰减，后续接任者能否坚持之前所走的自管之路存在变数。

华南和谐社区发展中心主任周活宁：

一直以来，业委会的备案都是由住建部门负责的，而具有登记职能的则是民政部门和工商部门，经营组织由工商登记，非盈利组织机构由民政部门登记，但业委会却是由住建部门备案的。业委会的法律性质因此有些尴尬。

出路一：推动恢复业主甲方地位让业主决定物管

周活宁表示，在长期的自管实践中，他觉得最先应该解决的是让全体业主参与小区管理的问题。这实际上属于小区自治层面的问题，其次才是管理方式的问题，是选物管公司还是自管等。

在目前的格局中，业主是零星的个体，与物管公司、政府部门相比是弱势的一方，因此，急需确保业主以利益共同体的形式确定强势的身份，就像签订合同的甲方、乙方，相对于乙方物管公司，甲方业主只有同等的身份地位才可能和乙方进行谈判和协商，而不是像现在不少小区业主是以单独的个体身份维权。

他认为，物管和业主的关系可以变成这样：物管费由业委会收，业主对物业公司的投诉和不满，由业委会收集，次数达到一定数量，业委会可以和物业谈判扣减物管费用、奖金等，避免单个业主因个人得失而不交物管费或维权得不到解决。因此，这就需要推动业委会的覆盖和发展。政府需要做的是推动恢复业主的甲方地位，可以对业委会给予政策的鼓励和经济的鼓励，这种认可和鼓励的态度是非常必要的。

对于小区管理的发展方向，暨南大学公共管理学院教授胡刚认为，小区物业的共有部分属于全体业主，由业主委员会选择一家专业物业管理公司实行管理，如果业主们不满意，可依一定程序另聘一家专业物业管理公司。物业由专业物业公司来管理符合现代社会专业分工原则，这应该是主流，个别特殊情况由业主自管也可以，但不会是普遍现象。目前物业管理问题是业委会很难选择物业公司，这是主要矛盾，需要依法推进。

出路二：加强自治不代表排斥物管关键是业主监管

暨南大学公共管理学院教授胡刚表示，目前广州业委会的发展属于相对滞后的状态，相比北京、上海等地成立业委会小区已达六七成甚至七八成，广州成立业委会的小区不过两三成。政府有关部门应制定一些实施条例，依法帮助推进小区成立业委会。

长期从事城乡社区研究并参与社区营造的实践行动的中山大学社会学系万向东副教授表示，业主自管是业主自治之中的内容之一，但不是唯一的方向。业主自管、业主自治，与物业服务公司提供的市场化的服务并不是必然排斥的，而是可以并存的。加强业主自治，仍然可以委托物业公司参与社区服务。即使是委托物业公司提供小区物管服务，仍然需要有业主的监管，必须明确业主才是委托方，而物业公司只是服务提供方。

但需要承认的是，业委会在城市小区之中还不普遍或者普及，已有的业委会在内部建设、对内处理业主关系对外处理物业关系等方面还需要较长时期的培育和进步的过程。有些业委会制度不完善、操作不规范，与业主和物业公司都可能存在一定的矛盾。需要特别强调的是，应该看到这是发展中的问题，需要各方加以引导培育。主管部门甚至可以出台一个小区业委会的指引，甚至是标准化范式，引导业委会成立、管理和提升。其他省份，有些城市已经有类似的做法，效果也很显著。

目前，城市居住小区的业主委员会及其授权方业主大会（或业主代表大会），已经发展非常迅速，也日益受到各地地方政府的认可和重视，业委会也处于不断地走向成熟和发展的过程中。

（广报记者刘丽琴）