来了！济南为业主委员会建设管理“立规矩”! 有这些行为将被罢免……

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

作为代表居民利益行使一定职能的自治组织，业委会在小区生活中发挥的作用越来越受到人们的重视，但其成立和运行过程中却出现了一些问题，如：存在违法违规搭建的业主当上了业委会委员，有的业委会成员损公肥私打着自己的“小九九”， 业主委员会运作不规范……针对这些问题，近日，济南市委组织部、市住房城乡建设局、市民政局联合印发了《关于规范业主委员会建设和相关工作的指导意见（试行）》（以下简称《意见》），为业主委员会的建设管理“立规矩”。

《意见》明确，业主委员会要在党的领导下开展物业管理活动，在街道（乡镇）监督下依法履行职责。

首届业主委员会选举和业主委员会换届、改选、增补委员等事宜，应在街道（乡镇）组织下成立筹备组或者换届、改选工作组，通过组织召开业主大会实施。业主委员会提议选聘、续聘或者解聘物业服务企业、分配使用公共收益等重大事项时，也应当在召开业主大会前报街道（乡镇）和社区党组织，形成共识后再提交业主大会决定。

在业主委员会候选人资格审核方面，街道（乡镇）和社区党组织应严格把关，存在拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、住宅专项维修资金，违法违规搭建、装修等行为的，不得作为业主委员会委员候选人。

对于业主委员会成员的构成，《意见》规定要由5至11人单数组成，委员一般应具有全日制中专以上学历，党员人数不少于业主委员会组成人员的百分之六十。

除此之外，对于不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，也可由社区居民委员会所设的环境和物业管理委员会代行业主委员会职责。

据了解，业主委员会运作不规范是引发物业管理纠纷的原因之一，主要表现在业主委员会不依法履行职责、工作开展不规范等方面，此次印发的《意见》对业主委员会运作制定了详细的规定。

《意见》规定，业主委员会要加强与街道（乡镇）、社区和物业服务企业的联系沟通，主动接受街道（乡镇）和社区的指导监督和评价考核，参与多方联动运行机制，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。与此同时，应建立工作档案，记录业主大会、业主委员会的会议记录、决定；业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；业主委员会选举及备案资料；专项维修资金筹集及使用账目；业主及业主代表的名册；业主的意见和建议等。

此外《意见》还明确，业主委员会委员以下行为的，业主委员会或者街道（乡镇）可组织召开业主大会决定终止其委员资格，如：

弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料；违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；侵占、挪用业主共有资金；收受物业服务企业红包礼金、减免收费、停车便利等利益，向物业服务企业销售商品、承揽业务的；违规泄露业主信息等。

记者了解到，目前不少小区尚未成立业主委员会

按照有关规定，物业管理区域内利用业主共有的道路、绿地、其他场地划设停车位或者利用业主共用部位、共用设施设备进行经营所得收益依法归全体业主共有。但在实际生活中，部分物业服务企业、业主委员会管理该收益混乱，甚至发生挪用、侵占该收益的违规行为。

对此，《意见》强调，物业管理区域内利用物业共用部位、共用设施设备产生的广告费、停车费、占用费等各种公共收益，均应归全体业主所有，业主委员会可按照业主大会决定，设立公共收益资金共管账户，建立完善财务管理制度，指定专人负责账务，在街道（乡镇）监管下管理使用。

对于住宅专项维修资金的使用，《意见》指出，业主委员会应当按照相关政策严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项，通过维修资金使用电子表决系统征求业主意见，维修工程竣工后邀请社区和业主代表对维修项目进行验收。

山东商报·速豹新闻记者 史尚静

山东商报·速豹新闻编辑 张蕾