推进我市住宅小区依法依规成立业主委员会

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

发布时间：2018-12-12 来源：中山市住房和城乡建设局

为了提高业主对成立业主大会选举业主委员会有关法规和程序的认识，引导业主规范、合法开展相关工作，特将有关业主委员会选举的法规进行梳理，以推进我市业主委员会依法依规开展选举的工作。

一、具备什么条件的物业项目，业主可提出申请成立业主大会选举业主委员会？成立业主大会选举业主委员会的一般程序是怎样？

●答：（一）申请成立业主大会选举业主委员会的条件：

1、百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求；

2、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的，业主可通过以下方式向物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）申请成立业主大会选举业主委员会。

物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当在收到申请之日起三十日内会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。

（二）成立业主大会选举业主委员会的一般程序：符合申请条件的物业项目，业主可向物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）提出成立业主大会的书面要求，由镇人民政府（管理委员会、街道办事处）有关部门会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。然后由筹备组按照物业管理相关法规规定，组织召开业主大会会议选举产生业主委员会委员，每位选举产生的业委会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才符合法规规定当选成为业主委员会委员。

二、发展商如果不参加首次业主大会筹备组，会不会影响业主大会筹备组的运作？

●答：镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当书面通知建设单位在限期内授权委托一名代表参加首次业主大会筹备组工作，建设单位收到通知后应在限期内回复镇人民政府（管理委员会、街道办事处），建设单位已不存在或者在收到通知后未在限期内书面回复镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的，视其为放弃筹备组成员资格。建设单位若不参加筹备组，不影响筹备组的成立，但不免除其《广东省物业管理条例》第十四条规定的义务，即建设单位应当协助业主大会筹备组工作。

三、在房产证或不动产权证里，只有夫妻双方一方的名字，没名的一方是否可以参加业主大会筹备组或业主委员会候选人的报名？

●答：参加业主委员会委员选举是自然人的，必须是业主本人，夫妻之间不动产权证书（房产证或有效房产证明）无名的一方不能认定为业主，没有资格参加业主委员会委员选举，业主不能委托其配偶或亲属代表自己参选业主委员会委员。

因此，业主是自然人的，夫妻双方没名的一方是不可以参加业主大会筹备组或业主委员会候选人的报名。

四、小区业主大会筹备组的工作职责是什么？

●答：业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参考市住房城乡建设部门提供的示范文本，拟订《管理规约》（草案）和《业主大会议事规则》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数以及所拥有的专有部分面积；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（六）制定首届业主委员会选举办法；

（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

五、怎样确定首次业主大会会议上的投票权数以及所拥有的专有部分面积？

●答：面积和业主人数按照下列方式确定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（二）业主人数，建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照两者之和计算。

（三）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

六、报名参加业主委员会候选人的业主需要什么条件？

●答：业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（五）具备必要的工作时间。

七、业主大会筹备组成立后，组织召开业主大会会议选举业主委员会有没有期限的规定？

●答：有，业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，在物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）会同居民委员会指导、协助下组织业主召开首次业主大会会议，对《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）进行表决，并选举产生业主委员会。

八、业主委员会委员选举产生后，如何进行备案？

●答：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向市住房城乡建设部门和物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）备案，包括：（一）业主委员会备案申请表；（二）业主大会会议记录和会议决定；（三）选举投票统计表；（四）投票表决通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》（需经当选的业主委员会全体成员签名）；（五）业主委员会成员（候补委员）名册，包括职务及姓名、性别、年龄、所拥有物业的房号、联系电话、简历；（六）业主委员会委员身份证及房产证明复印件和交纳物业服务费用及住宅专项维修资金的证明文件等；（七）其他提请业主大会表决事项的决议内容；（八）业主大会筹备期间相关公示和大会现场相片若干。

业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）与市住房城乡建设部门。

九、如何进行业主委员会换届选举？

●答：业主委员会换届选举，由业主委员会在任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，并报告物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）。

如果业主委员会在规定时间内（任期届满前三个月）不组织换届选举的，物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的指导和监督下，组织换届选举工作。

十、在什么情况下，可以召开临时业主大会会议处理小区事项？

●答：有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的指导和监督下组织召开。