重庆市城口县一小区业委会与物业公司私自上调物业费

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

11-22 09:11:47 来源:哼哈说房

未经业主大会或业主的同意，物管和业主委员会擅自涨服务费的决定侵害了小区业主的合法权益，法院审理后当即判决予以撤销。

业委会和物管自行决定涨物业费

城口一小区的业主委员会与某物管公司签订物业服务协议，约定由该公司为小区提供物业服务，物业服务费按0.62元/平方米/月收取。随后，物管正式进入小区运行。

小区物管运行一年多后，由于小区住户少，物价上涨，加之小区又要按每户缴纳公共能源费，原来按协议价格收取的物业服务费已入不敷出。因此，小区业主委员会为了保障物业服务正常运转，便与业主委员会全体成员商量决定对物管服务费涨价。

小区业主委员会全体成员商量后作出决定，将物业服务费由0.62元/平方米/月涨至0.8元/平方米/月。随后，业主委员会在小区进行了公告，但未经业主大会表决通过。过了两天，小区业主委员会与物业公司签订了物业服务费调整的补充协议，约定将物业服务费调增至0.8元/平方米/月。

物业服务费涨价引发侵权官司

该小区物业服务费涨价后，小区居民反应不一，既有明确表示反对的声音，也有居民表示理解的回应。但更多居民则是质疑服务费涨价不透明，事先没有征求广大业主的意见，更没有召开业主大会讨论同意，属于明显的违法违规操作。

面对小区居民提出的质疑，小区业主委员会却称作出的物业服务费涨价决定合法。因为业主委员会是由小区居民依法选举成立，其代表的是小区全体业主，在小区物管服务运行遇到困境时，其作出的决定对业主具有约束力。

对此，物管公司也表达了同样支持的观点，认为小区业主委员会作出的决定符合法律规定，同时，物业服务费的调增并非单纯涨价，而是将原来单独向住户收取的公共能源费，纳入物业服务费一并收取才调增至如今的收费标准，业主实际承担的物业服务费并没有增加。物管公司还称，调整物业服务费的决定不适用物权法“双过半”的规定。

随后，物管公司在按涨价标准收取服务费时，一些明确表示反对的居民拒绝给付，由此双方产生纠纷。无奈之下，小区选出居民代表张某一纸诉状将业主委员会和物管公司告上城口县法院，理由是小区业主委员会未召开业主大会就单方决定物业服务费涨价，损害了小区业主的合法权益，请求法院予以判决撤销。

法院认定自行涨物业费属侵权

城口县法院审理后认为，按照相关法律规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业服务费的调整，涉及小区全体业主的切身利益，业主委员会无权自行决定，而应当经业主大会或小区业主依照法定程序决定。

法院认定，本案中的小区业主委员会未经业主大会或小区业主的同意，自行决定将物业服务费由0.62元/平方米/月调增至0.8元/平方米/月，侵害了作为小区业主张某的合法权益，张某有权请求予以撤销，法院对其诉求予以支持。

据此，城口县法院作出一审判决：撤销小区业主委员会作出的小区物业服务费涨价的决定。

物业费调整至少需“双过半”业主同意

承办此案的法官称，依据《物业管理条例》等相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；即使普通其他事项，也应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，调整物业费至少需满足双半数同意的条件。

据此法官解释，物业费上调只有履行上述程序才是合法有效的，而业主委员会只是业主大会的执行机构，如果作出损害业主权益的行为或是不作为，业主有权依据上述程序予以更换。但如果仅是小部分业主的不满，得不到法定票数的支持，那么主张权利也是难以得到支持的。

同时法官表示，当前业主与物业之间因各种缘由引发的矛盾纠纷并不在少数。从某个层面上看，其实也是业主维权意识增强的体现，只要是在法律框架之内的纷争，我们认为都是良性的。因为这都有利于让小区建设更完善，居民的生活环境更优越，双方关系更和谐。