我的小区我做主，物管要有淘汰机制

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019-11-12 14:45 来源:大洋网

中国消费者协会近日发布的《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》指出，住宅小区物业服务消费者满意度综合得分62.59分，物业服务体验评价得分65.14分，均处于及格水平，反映出物业公司无论对于设备设施、绿植、垃圾等“物”的管理，还是在安保、门禁、信息公示等“人”的服务方面，与业主对美好居住环境的期待存在较大差距，服务质量还有大幅提升空间。

物业与业主的关系看上去很简单，业主出钱雇物业公司来当“管家”，理论上业主可以根据“管家”提供服务的质量来决定“管家”的收入和去留。可在现实生活中，一些服务质量低劣、态度蛮横的物业企业说不得、叫不动、轰不走的情况普遍存在，引起许多业主不满。

究其原因，一是因为许多小区并没有成立业委会，业主难以形成合力，广州目前也仅有三分之一的小区顺利成立了业委会。正在制定中的《广州市物业管理条例》中提出创新设立“物业管理委员会”制度，由街（镇）主动组织业主代表和派出所、居委会、物业企业组成物业管理委员会，负责筹备成立业委会。有了“物业管理委员会”，将有助于解决当前业委会成立难的问题。业主不再是一盘散沙，也能改变目前物业强势、业主弱势的局面，更好地监督物业公司的服务。

二是由于当前物业服务企业退出机制尚不完善。事实上，在现有的法规中，对于不合格的物业并非没有淘汰和退出的相关规定，但缺乏有力的监督机制来保障其能够执行到位。比如，业委会有权炒掉不合格物业，可具体实施起来却障碍重重并不容易，因为小区更换物业公司而引发的矛盾并不少。

如果有正常的市场淘汰机制，物业需要通过提升服务来获得业主认可，物业与业主之间出现矛盾的可能性就大大降低了；而缺乏退出机制，物业服务质量的好坏主要取决于物业公司的自律，作为市场主体，降低成本、缩减服务、追求利润是其必然选择，长此以往，也不利于物业服务企业水平的提升与整个行业的健康发展。

在社会治理日益向基层延伸的当下，无论是新楼盘，还是老旧小区，物业与业主都是参与社区共建共治的重要力量，二者之间的关系如果无法理顺，社区自治可能会问题不断。因此，监管还得更给力，对物业服务进行评定，建立红黑榜和淘汰制度，物业有进有出，业主才能实现“我的小区我做主”。

（谭敏）