小区如何成立业委会？怎么运作？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019-12-30 07:45:28 来源: 华商报

1.筹备首次业主大会会议

>>所需资料

业主名册、物业管理区划证明、房屋及建筑面积清册、建筑规划总平面图、共用设施设备交付使用备案证明、物业服务用房配置资料及其他

>>若开发商不提供业主资料

与街办积极沟通，由街办向建设单位施压或向物业公司索取

>>两种途径都索取不成时

向区县物业主管部门反映，请求处理建设单位经请求无反馈的，可视为行政不作为追究责任

2.递交申请

向辖区住建部门联名递交召开首次业主大会的申请

3.筹备组成立

>>开发商不提供经费

业主众筹或者发起人集资

明确由公共收益偿还，等业委会成立后可通过诉讼追讨

4.公示

5.选举

>>业主身份确认

需与房产证上登记的名字或网签备案上的名字一致

6.备案

7.挂牌

8.办理税务登记

9.办理开户许可

10.业委会成立后如何有效行使权力

追讨、有效管理公共收益

改造门禁等安防系统、修缮公共设施

以工作联系函形式与物业签收落实问题

11.如何与职能部门打交道?

及时、主动向社区、街道办等汇报工作理性沟通，正确使用工作联系函设置外联专员按月拜访

华商报邀请专家对小区业委会成立以及成立后如何运作问题进行免费培训，200多名业主代表到场参加。

“对比学习之后，才发现在小区业委会成立过程中，走了太多的弯路!”昨日下午1时，华商报根据小区业主的请求，再次邀请专家对小区业主关心的业委会成立以及成立之后如何运作问题进行免费培训，200多名业主代表到场参加。

小区业主的身份怎么甄别?开发商不提供业主资料怎么办?街道办推诿扯皮怎么办?华商报从2016年起持续关注小区业委会成立问题，曾邀请65位公益律师对接70多个小区，目前已推动成立了16个小区业委会。

本次培训活动，是对3年来小区业委会成功经验、失败教训的梳理，也是对业委会成立过程中共性问题的剖析。

昨日上午11时许，西安市鄠邑区的陈先生就和小区业主代表早早到场，想面对面请教公益律师和其他小区。

来自杨凌示范区的张先生面对小区业委会成立过程受阻，希望其他已经成立小区业委会的支支招。

昨日下午1时许，有100多个小区200多位业主到场参加专家培训，因为现场座位有限，很多后来的业主是站着听完培训，但丝毫不影响业主参加培训的热情。

公益律师·朱小军

业主身份如何确认?

针对那些准备成立或已成立筹备组的小区，在后期召开业主大会时如何确认业主身份的问题，公益律师、陕西众致律师事务所律师朱小军建议，根据《物权法》等规定，确定业主权属最直接的办法是不动产权证书上登记的名字，不动产权证书上登记的名字就是业主。同样，那些还没有拿到不动产权证书的业主，以商品房网签备案上的名字为准。

朱小军介绍，《西安市业主大会和业主委员会活动指导规则》中明确，筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为;不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为。

召开首次业主大会需具备哪些条件?

朱小军介绍，召开首次业主大会，必须具备以下几个条件，条件一：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上;条件二：首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

满足条件以上条件之一，开发商当在15日内书面告知街办、社区、管委会，报送筹备首次业主大会所需资料;若开发商未及时履行义务，已售物业业主人数5%以上联名可以书面告知;街办、社区或者管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。

朱小军介绍，筹备首次业主大会会议所需要的下列资料为：(1)业主名册(姓名、联系方式、房号、面积);(2)物业管理区域划分证明;(3)房屋及建筑面积清册;(4)建筑规划总平面图;(5)共用设施设备交付使用备案证明;(6)物业服务用房配置资料;(7)成立业主大会必需的其他资料。

公益律师·范娟娟

开发商不提供业主资料怎么办?

一些小区业主大会筹备组在筹建中，开发商不提供业主名册、小区建筑图等相关资料怎么办?不提供业主大会的资金怎么办?

公益律师、陕西丰瑞律师事务所律师范娟娟表示，对外，街办虽然是指导与监督单位，但其自身并无处罚权限，业主应与街办积极沟通，由街办向建设单位施压。物业公司也有辅助提供资料的义务，因为物业公司在经营中受街办制约较多，向物业公司索要有时会有意外收获。若上述两种途径索取不成的，可由街办向区县物业主管部门报送或由业主去反映，请求处理建设单位。经请求无反馈的，可视为行政不作为追究责任。

同时，小区业主自己也要积极作为。范娟娟以自己对接小区业委会成立的案例举例，对于开发商和物业不提供业主名册，最直接办法就是发动小区热心代表“扫楼”，召集数名小区志愿者，分组、分栋上门，既能拿到业主联系方式，也清楚了小区有多少住户支持成立业委会，有多少户建筑面积才能过半;同时，也是一次有效的宣讲，让业主清楚，业委会成立之后，为他们能维护多少权益。

关于业主大会筹备组期间所需要经费开发商不提供的问题，范娟娟建议，业主众筹或者发起人集资，可以将这条写入规则，并明确由公共收益偿还，等业委会成立后可通过诉讼追讨。

在此期间，对于经费的来源与开支应记账并定期公示，采购尽量集中采购，有发票最好，小额没有发票的起码有清单、有销售单位名称联系方式，为以后诉讼追讨作证据准备。

嘉宾·李计伏

成立到备案至少需要多个环节

西岸国际花园北苑小区业委会主任李计伏详细向与会业主代表讲解成立过程，他称，从开始到备案要经过多个步骤。

李计伏介绍，该小区交付业主使用入住时间为2009年12月，总建筑面积150332.34㎡，共有可售房屋1567户(其中住宅1212套，商业82套，其他房屋273套)，房屋产权性质属于商品房，由开发商委托的物业公司管理至今。

从2018年10月28日起，他们开始向辖区住建部门递交“联名召开首次业主大会的申请”，到筹备组成立、公示，到开始选举、备案、挂牌，再到办理税务登记等，整个流程下来，至少需要经过多个步骤。

向物业追讨十年来的公共收益

说起小区业委会成立之后的变化，李计伏表示，首先是由业委会委托招标代理公司招标，利用公共收益改造人脸识别门禁系统，监控系统可在无人值守状态下对小区监控区域进行全天候24小时实时监控，在发生异常情况时，可清晰拍摄到具体过程和细节;利用安防的智能化，值班人员即使不在现场也能全面掌握现场的情况，保证了小区的安全。

同时，请西安市园林部门的园艺师一起查看小区绿化，制定绿化整剪方案;对小区存在问题要求物业进行整改。

他介绍，该小区业委会成立之后，开始向物业公司追讨十年来属于业主的公共收益。目前，10年的电梯广告费公共收益双方已经确定金额，但对于税费业委会还不认可。8年的北门场地公共收益已要求物业公司盖公章呈报，待业委会进行核实。

嘉宾·黄胜利

业委会3年累计收回公共收益317万元

刚刚第二届换届选举后，继续担任绿地世纪城A区业委会主任的黄胜利感慨颇多。黄胜利介绍，绿地世纪城A区共计4771户，39栋楼总面积约48万平方米，2005年开始入住，常住人口两万余人。绿地世纪城A区业委会成立于2016年11月1日，第一届业主委员会有正式委员7名，专职人员2名，志愿者50余人。

自2016年11月1日至2019年年底，该小区业委会累计收回公共收益317万元。

很多业委会可能“后继无人”

黄胜利介绍，目前已经成立的业委会存在很多共性问题，比如缺乏物业服务标准，业委会实施物业服务水平监督难度大;业委会委员大多兼职，缺乏专业的人才队伍，如工程、绿化、宣传、房屋养护等。市场上可购买的专业服务少，业委会工作初期没有好的顶层设计，造成很多业委会中途因各种原因停摆、内乱。

黄胜利坦言，很多小区业主参与度表现为线上热、线下冷的局面，提意见的多，付出实际的少;物业公司配合情况参差不齐，各家业委会遇到的情况都不同。业委会换届和队伍延续难，业主搭便车心理普遍，造成业委会可能“后继无人”。

与职能部门打交道也是门学问

对于已经成立业委会的小区来说，如何有效代表业主来行使权力?如何妥善处理业主投诉?

黄胜利介绍，业委会与业主一定要积极沟通，不要违规越权办事。熟悉各类民事纠纷的受理部门，如派出所、民政局、住建局等;在网络上提前约定业委会处理事务的机制，尽量避免在社群中向单独个体解释问题，尽量避免业委会成员以委员身份在社群中参与问题讨论。

黄胜利建议，业委会应该充分利用QQ群、业主群、公众号及时发布业委会动态，便于业主时掌握业委会工作进展及小区动态;积极总结文字性材料，群众接待时可重复使用。还应设置专门来访、来电登记本，并设置台账。对业主反映的问题及时记录，以便问题跟踪和解决。

那么小区业委会成立之后，如何与社区、街道办、管委会等沟通呢?

黄胜利建议，小区业委会应及时、主动向社区、街道办、管委会汇报工作，比如重大节日的社区活动、年度业委会工作总结或报告等。在沟通环节，也应该理性沟通，正确使用工作联系函，确保规范提交诉求，避免采取吵闹等不理性行为。积极与相关上级主管部门沟通，设置外联专员按月拜访，相互了解社区形势和动态，借势开展工作。

嘉宾·刘文武

重大事项以工作联系函形式签收落实

历经多年，去年才成立业委会的浐灞半岛A10/A15小区业委会主任刘文武介绍，该小区业委会目前与物业实行联席协调会议制度，每月以会议形式沟通问题，下次会议应对上月问题办理，情况进行核对。

刘文武介绍，业委会与物业公司是合同的甲方与乙方，但实际工作中，应该相互理解、换位思考。业委会是代表业主提要求的一方，物业是落实、具体操作的一方。业委会对物业工作进行监督检查考核，要讲求方式方法，既不能居高临下一味地批评埋怨，也不能不顾实际情况地提要求。一些重大事项做到事前沟通，事中发现问题协商，事后总结，相互体谅达到解决，以工作联系函形式签收落实，原则一事一函一落实。

刘文武建议，很多小区的问题不是上下嘴皮一碰就能解决的，也不都是物业的责任和能力能够实现的，只要小区进入良性循环，业主会看到小区明显的改善。