法院判决：地下车库管理权归业主委员会

2019-12-20 10:44:45 来源: 中国发展网

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

地下车库本应作为房屋公共资源的一部分，由所有业主共享权益，但长期以来，开发商利用优势地位把持地下车库的所有权和管理权，业主们往往只能忍气吞声作罢。

然而，在湖南长沙，东成大厦的业主们却咽不下这口气，业主们为此走上近两年的诉讼之路。

12月16日，他们收到了长沙市中级人民法院的终审判决：负一楼地下车库的管理权归业主委员会。据了解，业主委员会通过民事诉讼拿回地下车库管理权，在全国尚属首例。

两处停车位价格迥异

东成大厦位于长沙市芙蓉路，由湖南东成房地产开发有限公司（以下简称“东成房产”）开发建设，在1999年刚交付使用的时候，曾经是芙蓉路上一栋颇有名气的楼盘。该大厦地上有30层，地下2层。地下负二层为人防工程，地下负一层为地下车位。其时，东成大厦物业由湖南东盛物业管理有限负责管理（以下简称“东盛物业”）。

2002年2月，经长沙市房管局核定，为东成大厦负一楼办理了产权证，产权归东成房产所有。2004年5月，东成房产通过湖南省拍卖公司以拍卖方式对其包括车位在内负一楼的房屋产权进行处置，长沙联鑫实业有限公司（以下简称“联鑫公司”）通过竞拍方式取得该车位及其他房屋的产权。联鑫公司到房屋产权登记管理部门办理了过户手续。

由于对东盛物业诸多不满，东成大厦业主委员会与其进行多场官司后，终于在2016年3月，结束了与东盛物业的关系。大伙从业主中征集4位自愿当发起人的代表，到长沙工商部门注册成立长沙市好邻居物业管理有限公司（以下简称“好邻居公司”），从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管，开始摸索自我管理方法。2016年11月23日，业委会与好邻居公司签订合同，委托其管理小区物业。

然而，小区负一楼（含地下车位）的管理权却一直在联鑫公司手里，它修建停车设施，对外来车辆和业主车辆进行收费。就这样，东成大厦停车场分室外和室内，室外即大厦停车坪由好邻居公司负责收费，室内即地下车库由联鑫公司收费。

12月18日，《中国消费者报》记者来到东成大厦进行走访。东城大厦外墙上有一块黄色公示牌，上面公示着东成大厦停车坪的收费标准，小车24小时最高收费20元；

相隔几米处的地下车库入口则是一块蓝色的公示牌，显示小车24小时最高收费40元。

记者注意到，价格存在差异的两处停车场所也呈现出两种迥然不同的景象，停车坪里车辆密密麻麻停靠，缺少秩序，而车库内却有不少空位。

业委会索要地下车库管理权

2016年，东成大厦小区业主自行成立好邻居公司后，所有业主成为公司股东，物业开始实行自管。本着“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，东成大厦业委会向联鑫公司去函，要求联鑫公司交出负一楼的停车场管理权。联鑫公司以负一楼产权归己为由，拒绝交出管理权。

双方多次协商未果。2018年8月，东成大厦业委会将联鑫公司告上法庭。东成大厦业委会诉称，联鑫公司在未经东成大厦业主大会任何授权的情况下，非法对东成大厦负一楼把持，修建收费设施，对业主和外来车辆收费，对抗大楼物业由一个物业企业施行管理的强制规定等，由此给整栋大楼埋下公共安全隐患，其行为违反了国务院《物业管理条例》第三十三条之规定。请求法院判令联鑫公司退出对东成大厦负一楼的非法管理；联鑫公司向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件、档案、钥匙。

长沙市芙蓉区人民法院公开开庭审理此案。

法院审理认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业企业或者其他管理人。东成大厦业委会作为备案的业主委员会，是有权代表东成大厦全体业主的法定机构，其与好邻居公司签订了物业管理服务合同，应对双方当事人发生法律约束力。根据《物业管理条例》第三十条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案涉案的东成大厦物业管理的现状是负一楼由联鑫公司管理，其余部分由好邻居公司管理，好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司，根据前述规定，联鑫公司应退出对负一楼的管理，由好邻居公司统一进行物业管理。故对东成大厦业委会的诉讼请求，一审法院予以支持。

终审法院维持原判

联鑫公司对一审判决不服，上诉至长沙市中级人民法院。在上诉状中，联鑫公司表示，一审判决在未查明东成大厦负一楼权属状况等基本情况而且东成大厦业委会也未提交该负一楼权属证据的情况下，判决要求联鑫公司退出对东成大厦负一楼的管理，并交出全部资料文件档案钥匙，明显是没有事实依据的。东成大厦负一楼为联鑫公司通过购买方式取得的独立所有的房产，并进行了物权登记，联鑫公司对此拥有专属物权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，联鑫公司依据房屋的规划用途，办理了合法的经营手续，以及经营停车场，服务于大楼用户和广大社会用户，符合相关法律规定。

东成大厦业委会辩称，东成大厦地下停车位属于大楼公共设施，应该是提供给全体业主进行使用，根据《物业管理条例》，由物业公司实行管理。东成大厦业委会请示了长沙市住房和城乡建设委员会，长沙市住房和城乡建设委员会回复应由一个物业公司实行管理，负一、负二楼消防安全都是东成大厦业委会负责，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

长沙市中级人民法院审理认为，业主享有委托物业企业或者其他管理人的权利。东成大厦业委会代表东成大厦全体业主与好邻居公司签订的《东成大厦物业管理服务合同》，合法有效。长沙市住房和城乡建设委员会《关于东成大厦业主委员会信访问题的回复》明确：根据《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。东成大厦负一楼停车场应由一个物业服务企业实施管理。本案涉案东成大厦负一楼由联鑫公司管理，而好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司，联鑫公司虽主张东成大厦负一楼车库的所有权归其所有，应当享有占有、使用、收益、处分的权利，但本院认为东成大厦负一楼除车库外，还有共有分摊面积，联鑫公司目前对负一楼的使用、管理行为承担了部分物业服务企业的职能，影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护，一审判决联鑫公司应退出对东成大厦负一楼的管理，由好邻居公司统一进行物业管理，并向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙，并无不当，本院予以维持。联鑫公司应在合理范围内对车库行使权利。