一个小区业委会的依法维权路

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

中国青年报

发布时间：19-01-2406:19中国青年报社

广源国际社区第一届业委会选举投票现场，一名业主坐着轮椅来投票。受访对象供图

“以前看到新闻，成立业委会还会被打，觉得不可思议。”家住广西壮族自治区南宁市广源国际社区的魏艳没有想到，因为参与成立业主委员会，她也成了开发商和小区物业攻击的对象。

魏艳是广西壮族自治区人民政府台湾事务办公室的一名处级干部。从2017年当选为小区业委会主任开始，开发商和物业针对她的举报信就接连不断。“不仅我们单位每个处级以上人员人手一份，还寄到了自治区组织部各级纪检机关，甚至寄到了中纪委。”

2017年11月6日，广西壮族自治区纪检委驻自治区党委统战部纪检组还就举报信上反映的内容向魏艳进行调查、函询，没有发现她存在任何问题。

“开发商和物业在没有任何根据的情况下，举报我财产来源不明、非法操纵业委会选举。”魏艳表示，成立业委会后，通过招标聘请了新的物业公司进驻，触动了开发商和其带来的前期物业的利益，对他们的反应可以理解。而业主委员会作为代表业主利益的民间组织，之所以能走到现在，凭的就是“依法办事”四个字。

“我们是来管理你们的，不是听从你们指挥的”

南宁市广源国际社区的业主是2013年开始入住小区的。入住后，业主对小区开发商带来的前期物业所提供的服务并不满意。

采访中，一些业主反映，当时的物业收费管理混乱，而且安保工作不到位，偷盗案件时常发生，有的业主家失窃财物价值高达10余万元。最让业主无法忍受的是，刚刚入住的业主在装修新房时，从外面采购的砂石水泥都不得带入小区内，必须在物业指定的经销商吴桂斌那儿购买。

“我们业主提的意见建议，前期物业都不理。他们就一句话，我们是来管理你们的，不是听从你们指挥的。”广源国际社区业主梁建新说，小区的地面车位停车费、电梯广告费等本该业主共享的收入，都被物业占用了。

渐渐地，小区内的热心业主聚集在一块，开始发起筹备成立业委会，来维护自身的合法权利。

“我进来算晚的，当时小区里已经有二三十个热心的义工了。”魏艳说，大家一起商量一起做事，这个团队中，有擅长宣传的媒体人，有正规公司的财务人员，也有通晓法律政策的热心业主，大家一起推动业委会的筹备工作。

按照规定，成立业主大会要有20%的小区业主联名提出申请，经过发动宣传，广源国际社区同意联名提出申请的业主达到887户，超过了小区业主总人数的四成。

社区所在的津头街道办核验申请材料后，发出成立业委会筹备组的通知。然而，物业阻止义工代表去各家各户发动和告知，说义工敲门妨碍了业主休息；义工在小区的公共区域摆台让业主签名，物业没收台子，赶他们走；义工在小区内挂出宣传横幅，马上就被物业撕掉。

接到街道办的通知后，开发商和物业表面上表示支持业委会成立，但召开了多次筹备组的会议他们都以各种理由拒绝参加。

业委会筹备组的13名热心业主在筹备召开业主大会并公示业委会候选人期间，不少人都受到了开发商和前期物业的威胁。有收到恐吓短信的，有家里被停电的，有半夜被敲门的，但大家成立业委会的决心并没有动摇。

因为魏艳是公务员身份，也是业委会筹备组的成员，她成为被攻击的焦点之一。开发商和前期物业多次以《致业主的一封信》的形式，将对其人身攻击的传单贴到小区内的各个单元。在盖有广源房地产开发集团有限公司公章的一份传单上这样写道：魏艳自萌生操控小区物业管理想法之日起，便陆续纠结了12名小区业主精心筹划……以暗箱操作的非法手段私定筹备业委会，蒙骗不知情群众。

“那段时间我确实压力很大，家人也不太理解，我也想过放弃。”魏艳说，但一想到大家坚持了这么久，这帮热心的业主们大冷天里，风里来雨里去，自掏电话费、油费去跑前跑后，自己又凭什么半途而废呢？

第一个投票的业主被打成脑震荡

2016年12月15日上午10时左右，经过几个月的前期筹备，广源国际社区正式召开全体业主大会，在小区内选举第一届业委会成员，当时津头街道办派了3名工作人员到投票现场进行指导。

大家都没有想到的是，投票才刚刚开始，小区内就涌入20多个不明身份的人员。业主冯先生第一个来到票箱前投票，他刚投完票，后面就突然有人打了他一拳。冯先生扭头呵斥对方为什么打他，结果那群不明身份的人朝着他一顿乱打。之后，受伤的冯先生到广西骨伤医院检查，检测结果是脑震荡、右眼挫伤以及鼻部擦挫伤。

除了打伤冯先生，这些不明身份的人当场还将业主搭建的遮阳棚掀翻，并将投票箱摔在地上一顿乱踩。

业主林女士上前阻拦，那帮人举着凳子扬言要砸她。“这些流氓在我家门口要打我，我们小区的保安连管都不管。”她愤怒地说。

当天，业主拍下的视频记录下这样一幕：这伙人在打砸前与物业人员聊天，打砸过程中物业保安没有制止，打砸后物业保安还护送这伙人离开小区大门。

对业委会依法选举的破坏不但没有吓到业主，这一事件被媒体曝光后，反而激起了小区内更多业主的愤慨和参与热情。

“我们把被破坏的台子又搭起来，没想到之后几天很多业主都专门赶过来投票，有的甚至是从国外赶回来的。他们说我们太不容易了，很感谢我们义工团队的付出。”梁建新回忆说。

接到群众报警后，南宁市公安局青秀山风景名胜旅游区分局立即采取措施，一方面，调派民警到广源国际小区维持治安轶序，保证了为期半个月的业委会选举正常进行，另一方面，马上立案展开调查。

4个月后，南宁市公安局青秀山风景名胜旅游区分局刑侦大队抓获违法人员吴桂斌等4人。据警方通报，吴桂斌在广源国际小区做装修砂石生意，因担心业委会成立后，对其生意不利，纠集多人阻挠业委会选举，破坏选举现场。

经过半个月的投票，2016年12月30日在青秀区凤岭南社区三楼大厅开箱验票。当时青秀区住建局、津头街道办、凤岭南社区、辖区公安局、街道维稳办和城管大队都派人来维持秩序。在大家的监督下，验票、点票工作一直持续到当天下午4点，正式选举产生了广源国际社区第一届业主委员会。

2017年1月，广源国际社区业委会成立后，有超过八成的业主投票，同意更换物业公司。当年10月，小区业委会召开业主大会，投票选出了新的物业公司。

在汲取了前几次工作的经验教训后，在进行新老物业交接时，业委会成员提前向城区相关行政部门和警方进行报备。2017年11月18日，物业交接当天，南宁市公安局青秀分局派出民警介入维持现场秩序，尽管遇到前期物业的保安手持防暴盾牌进行阻止，但最终平稳地将其清退，并成功让新物业入驻。

将依法维权进行到底

业委会的成立、新物业的入驻使得广源国际社区有了新的气象，但这并不意味着业委会成员依法维权的工作就此告一段落。之后的两年多时间，该社区业主商晓宁、吴桂斌等4人，一次次地向政府部门和法院提出行政复议申请和行政起诉，要求青秀区住房和城乡建设局撤销对广源国际社区业委会的备案。

采访中，记者了解到，商晓宁是广源国际社区开发商广西中泰商贸有限公司常务副总经理商国珍的儿子，吴桂斌因为打砸广源国际社区业主大会投票现场一直被收押待审。

业委会成立不久，商晓宁等4名业主就去津头街道办投诉，以投票弄虚作假，要求重新开箱验票、点票。津头街道办和青秀区住建局讨论后作出答复：如果需要开箱重新验票点票的话，要提供20%的业主签名，几名业主不可能推翻1000多个业主的投票意愿。

2017年1月25日，商晓宁等4人向南宁市青秀区人民政府提出行政复议，对津头街道办事处在广源国际社区首次业主大会筹备、选举、备案过程中的监管行为不服，要求确认津头街道办事处在广源国际社区首次业主大会筹备、选举、备案过程中的监管行为违法。

2017年3月15日，青秀区人民政府审理后查明，广源国际社区业委会的产生，是小区业主自主行使选举权，充分表达意愿的结果，被申请人津头街道办事处根据法律、法规规定，依法履行法定职责，合法监督、指导筹备组筹备、召开业主大会事实清楚、证据确凿、程序正当，驳回了商晓宁等人的行政复议申请，并告知其如有异议，可向人民法院提起行政诉讼。

之后，商晓宁等人并没有马上去法院提起行政诉讼，而是向广西壮族自治区住房和城乡建设厅稽查执法局提交投诉书，请求查处青秀区住建局对广源国际社区首次业主大会的成立未履行监管职责。而自治区住建厅稽查执法局接到投诉后，于2017年4月17日，作出了稽查执法建议书，认为指导首次业主大会的行政主体错误；业主大会筹备组法定成员缺位，筹备组不合法；未依法核实业主联名签名的情况，建议青秀区住建局再次进行调查。

对于自治区住建厅稽查执法局的这份执法建议书，广源国际社区的业委会成员感到有些意外。依据建稽[20104]号文《建设领域违法违规行为稽查工作管理办法》第二条规定，业主大会及业主委员会成立的程序问题并不在自治区住建厅的稽查范围，这份执法建议书明显属于越权行为。

2017年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局针对商晓宁等人《关于请求查处青秀区住建局违法行政事项的投诉书》的稽查执法建议书，作出行政复议决定，全部驳回其行政复议申请，维持青秀区住建局《关于给予南宁市广源国际社区小区第一届业主委员会备案的通知》的具体行政行为。

2017年6月，商晓宁等4人以自治区住建厅稽查执法局的执法建议书为证据向南宁市西乡塘区人民法院提起行政诉讼，认为青秀区住建局此前作出《关于给予南宁市广源国际社区小区第一届业主委员会备案的通知》认定事实不清、程序违法、适用法律错误，应予撤销。

在答辩时，青秀区住建局明确表示，自治区住建厅并非本案行政行为的法定作出机关或监督机关。自治区住建厅稽查执法局的这份执法建议书及后续文件，不具有行政法律确认效力。

该案经过西乡塘区人民法院一审、南宁市中级人民法院发回重审，2018年9月16日，西乡塘区人民法院作出行政裁定，认为原告商晓宁的诉讼请求不符合《中华人民共和国行政诉讼法》规定的起诉条件，且商晓宁作为个别业主，无原告主体资格，驳回了商晓宁的起诉。

2018年11月16日，商晓宁又以认定事实不清，适用法律错误为由，向上级人民法院递交了上诉状。

“还好我们在业委会成立的每一步都依法依规地保存好各类证据，还好我们遇上了坚持秉公行政、不畏权势和压力的行政机关，依法作出公正的行政复议决定。”魏艳说。