业主委员会备案与其民事权利行使之关系

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

山东司法

发布时间：18-11-0917:01山东省司法厅

【案情】

被告A物业公司系重庆市潼南区某小区前期物业服务公司，合同期已届满。2016年12月23日，某小区通过投票的方式召开业主大会，选举成立了某小区业主委员会，并于当月在物业所在地街道办事处进行了备案。2017年1月18日，原告某小区业主委员会经业主大会通过，与B物业公司签订物业服务合同，约定委托B物业公司对某小区进行物业管理，期限为3年。合同签订后，原告函告被告，要求其退出原物业管理区域，并办理相关交接事宜。因被告至今未退出该小区，原告诉至重庆市潼南区人民法院。在该案审理过程中，原告某小区业主委员会备案被另一法院判决撤销。

【分歧】

本案的争议焦点是：有关行政部门对业主委员会备案行为是否影响业主委员会民事权利的行使，某小区业主委员会与B物业公司签订的物业服务合同是否有效？

第一种意见认为，业主委员会的备案被撤销，意味着业主委员会主体不适格，并不享有民事主体资格，与B物业公司签订的物业服务合同当然无效。

第二种意见认为，业主委员会的备案系告知性的，备案与否、备案撤销与否，均不影响其在业主大会授权范围内行使民事权利，业主委员会与B物业公司签订的物业服务合同合法有效，应当判决被告A物业公司退出某小区物业服务区域。

【评析】

笔者赞同第二种意见，理由如下：

1.业主委员会行使的权利源于物权，具有排他性。

所谓物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权最本质属性之一即是排他性，而业主委员行使的权利又源于物权。根据物权法第七十条的规定，业主的建筑物区分所有权包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中，专有所有权是基础，共有权和共同管理权均是依附于其存在。由于物权具有绝对性和排他性，因而共同管理权也当然具有绝对、排他性。在本案中，业主委员会对外实施与物业管理有关的民事行为正是基于业主享有的共同管理权，因此不应受到任何单位和个人的干涉与妨害。

2.业主委员会成立是业主自治的集中体现，具有自治性。

业主委员会是业主自我管理的自治组织，有关行政部门无权对业主委员会成立的合法性进行审查并作出评价，对于业主委员会的物业管理行为，任何行政部门及其他单位都无权进行干涉。根据《物业管理条例》第十一条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，由业主共同决定。业主委员会属于业主大会的执行机构，是基于业主的意思自治而设立的，在业主大会的授权范围内代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为，其本身并无决定权，权责均归业主所有。可见，业主委员会的选举成立是业主依法行使自身权利的体现，完全由业主说了算，不应受到行政部门的干预。在本案中，某小区业主委员会代表业主，与B物业公司签订的物业服务合同，是全体小区业主的真实意思表示，也是业主自我管理的体现。

3.业主委员会备案是公示性的，不具有行政许可性质。

从学理视角而言，备案分为生效性备案和公示性备案两种。前者是指行政机关依据相对人的申请，经审查同意其从事某种行为的一种审批程序；后者是指申请人向行政机关报告需要备案的事由、材料以存案备查，起到一种公示效应。根据《物业管理条例》第十六条第一款的规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。此处的“备案”是一种告知，其备案性质为监督指导备案，它不是一种行政审批，不具有行政许可性质，其主要目的是让行政机关通过备案知晓业主委员会相关活动情况，来协助、指导、监督业主委员会开展自我管理。在某小区业主委员会备案被撤销一案中，一审判决撤销业主委员会备案后，当事人不服提起上诉。二审法院认为：业主委员会备案并非是一种行政许可，不属于具体行政行为范畴，法院应当不予受理，驳回起诉。对于业主委员会备案资料不齐全的，主管部门可通知补全；对于备案程序存在重大瑕疵的，应当由业主决定是否重选。这一观点与本案法官的观点也是不谋而合，即业主委员会备案撤销与否并不影响授权行使的民事行为效力。

综上所述，本案中业主委员会的备案应属公示性备案，其备案行为并非是一种具体行政行为，不具有可诉性，况且业主委员会备案撤销与否，并不影响其民事权利行使。因此，法院判决业主委员会与B物业公司签订的物业服务合同合法有效，被告A物业公司应当退出某小区物业服务区域，可谓于法有据、于理应当。一方面，《物业管理条例》等法律法规并未规定备案系业主委员会成立、变更或终止的生效要件，从立法目的上来看，此处的备案是为了方便行政部门的监管和备查，并非为了增设一道准入门槛，不具有行政许可的性质。另一方面，业主委员会代表业主与物业公司签订物业合同，是基层自治组织自我管理的体现，加之权利行使源于物权，司法机关应当予以尊重，不应当随意干涉。因此，业主委员会备案与否、备案撤销与否，并不会影响业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，更不会影响其在业主大会授权范围内行使的其他民事权利。