一个小区的业主自管之路：炒掉原物业，业委会自筹成立物业公司

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

      [来源:潇湘晨报]      2018-10-19 08:04:56

△ 10 月 18 日，长沙东成大厦小区入口处张贴着小区投票表决结果。

《物权法》也好，《物业管理条例》也好，我都熟悉得很，完全不怵。"10 月 12 日，一起由东成大厦业主委员会提起的行政诉讼在芙蓉区法院开庭审理，被告是长沙市国土资源局。双方就东成大厦地下车库的产权问题激烈辩论。

庭审上，本应该 " 唱主角 " 的原告方律师周雁武，发言时间却没有业委会主任谈俊长。做律师数年，他第一次见到这样 " 懂法律的客户 "。庭审中，谈俊甚至哂笑被告律师 " 没说到点子上 "。

事实上，地下车库产权归属，是以谈俊为代表的东成大厦业委会，在争取业主自管道路上的遗留问题。而这也早已不是小区在物业自管之路中打的第一场官司 ……

△东成大厦小区成立了业主自管的物业公司后，整栋楼安装了 136 个摄像头。

几年前，谈俊最大兴趣还是赚钱，闲下来就同朋友喝茶吹牛。如今，身为东成大厦业委会主任的他，却忙着打官司。小区原物业公司、住建委、国土局等，都成为他的 " 被告 "。

一切转变，要从他和东成大厦物业人员的一句拌嘴说起。

2014 年，原物业将停车费从每月 300 元涨到 800 元，谈俊提出质疑，却被回怼 " 停不起就不要停 "。事后，他发誓要让物业 " 尝尝厉害 "。然而，维权过程中，之前从不关心小区公共事务的谈俊，却由一开始的只是要求停车费降价，发展到解决根本问题——换掉开发商强加给业主的物业，实现小区业主自管。

入住东成

一句话怼出来的维权之路

在 1999 年的长沙，30 层高的东成大厦，俨然是芙蓉路上的地标建筑之一。在长沙做生意的江苏人谈俊，也在此买了一套 166 平米的房子，作为自己公司办公地点。

彼时的东成大厦，由开发商自己的物业公司进行管理。为了省事，谈俊的物业费往往一交几年，再加上大厦运营初期，各项问题还未显现，他基本没有和物业打交道的必要。

几年下来，谈俊依然只认识几个物业工作人员。不过，随后也正是这些物业工作人员，让谈俊开始重新 " 审视 " 东成大厦。

2009 年 6 月 4 日，长沙市房地产管理局将东成大厦负一层共 37 个车位的所有权登记在了开发商旗下公司名下。直到如今，地下车库依然脱离于业委会，独自收费管理。

地下车库问题，正是促使谈俊走上跟原物业公司硬碰硬道路的导火索。

2014 年 6 月 1 日，东成大厦地下车库装修后对外出租，在没有经过业主大会讨论的情况下，对业主的收费，一夜之间，由先前的 300 元 / 月，涨到了 800/ 月。当天，谈俊开车出来，质问物业工作人员停车费太贵，结果对方直接回怼，" 停不起就不要停 "。

" 如果他没说这句话，我或许也不会那么置气。" 性格火爆的谈俊，当即发誓，一定要把停车费降下来。

第二天，谈俊就找到芙蓉区物价局，对物业公司的乱收费进行举报。物价局很快受理，并登门督促物业公司进行整改，但对方不予理会。此时，想着找人联合起来维权的谈俊才发现，自己竟连一个业主都不认识。为了找到同盟，谈俊问保安，" 咱们这儿谁是刺儿头啊?"

" 蒋士军呗。" 保安答道。

问到房间号后，谈俊登门拜访，找到了这位被物业视为 " 刺儿头 " 的业主。

联合维权 " 有人专门坐飞机回来投票 "

蒋士军是长沙人，从事房地产开发行业，2004 年入住东成大厦。停车费问题爆发前，他曾是东成大厦物业遴选的业委会成员，不过，因业委会对物业维修资金的使用提出质疑，物业公司之后便几乎不再召集他们开会。

2014 年，停车费问题爆发后，蒋士军开始与谈俊一起维权。为了联合更多的业主，他们一家一家拜访，说明情况。联系上多数的业主后，他们扩建业主 QQ 群，呼吁业主一起维权。

业主互相沟通后发现，多数与物业公司早存积怨，只是之前无人组织维权，没有话语权。而且物业公司除了对停车库擅自涨价外，还存在常年违规收取灭鼠费、分摊费等行为。" 那时候才发现，小区物业维修资金已经被掏空，比如修护小区护坡时，物业公司声称修复护坡需要 16 万，但我们找人咨询后得知 5 万元左右便可修复。"

2015 年 6 月，在谈俊、蒋士军等业主的组织下，东成大厦的 128 户业主来了 106 户进行投票，成功选出第四届业委会，并在街道办和城建局完成备案。" 很多业主都不在长沙，有人甚至专门坐飞机回来投票。"

然而，业委会选出来了，物业公司却赖着不走。谈俊说，为了赶走物业公司，新任业委会与长沙某物业公司签订了一年的挂靠合同(称之为借壳自管)，同时又与某保安公司签订三个月的保安合同，要求其进驻东成大厦，协助 " 赶走 " 物业公司。

2016 年 3 月 24 日清晨，业委会聘请的保安公司进驻，一大早便堵在办公室门口，阻止物业公司工作人员和保安进入，一番紧张对峙后，物业公司集体撤退。" 东成大厦从此开始进入了由业主说了算的时代 "，谈俊兴奋地说。

△大楼自来水设备也全部更新，用上了由调频泵压送 的直供水。组图 / 记者辜鹏博

业主自管

物业收到了第一面锦旗

维权过程中，江苏、深圳等地小区业主自己组建物业公司实行自管的模式被报道，引起了谈俊等人的关注。经过商量，业委会几位负责人专程赶到深圳莲花山庄等小区学习。" 就跟学生一样，拿着小本子，一条条把人家的自管制度记下来。看过人家的自管模式后，我们对东成大厦自管更有信心了。"

回长沙后，业委会成员从业主中征集了 4 名自愿发起人代表，到长沙工商部门注册成立 " 好邻居物业管理有限公司 "，并从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管。

数据显示，东成大厦实现业主自管后，业委会取消了违规收费，并将物业费由原来的 1.6 元 /㎡，下降到 1.2 元 /㎡，还与政府部门联系，争取到资助，整修了大厦西北角的危险护坡，以及投资 10 多万，将原先大厦内仅有的 4 个监控摄像头，扩充到如今的近 140 个摄像头，实现对大厦的全方位监控。2016 年底，收支相抵后，物业仍结余百万元。也是在这一年，物业收到了东成大厦建立以来，业主送来的第一面锦旗。业主曾女士对此赞不绝口，" 多亏老谈，没有他的一根筋，也赶不走原来的物业。"

令业主担忧的是，等过了业主自管的初期阶段后，难免会遇到缺乏人才的瓶颈。" 等这一批人下去，换上来的人是否靠谱?就怕上来只对钱感兴趣的业委会。" 业主张先生表示。

但对于未来小区管理者的选拔，谈俊也未有更好办法，他承认，" 带头人的个人素质在初始阶段的确重要，但是，长期不能靠这个。"

潇湘晨报记者宋凯欣实习生张靖雯长沙报道