北京拟规定业主委员会每两年换1/3委员

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

发布时间:2010年08月14日 03:32 | 进入复兴论坛 | 来源：新京报

本报讯 (记者马力)今后，业主如不交存专项维修资金、拒付物业费，业主大会可对其选举权、表决权予以限制。昨天，北京市住建委公布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的征求意见稿，向社会公开征求意见和建议。

修改规则配套新物管办法

2008年底，北京曾公示实施了《业主大会和业主委员会指导规则(试行)》。市住建委相关负责人表示，此次是按照今年十一将实施的《北京市物业管理办法》，对原先的指导规则进行修改和丰富。从业主大会的发起筹备、到业主大会的成立、首次业主大会召开，到业主大会如何履行职责，并对街道、乡镇的指导职责也进行了规范。

“围绕着业主大会启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难问题，《物业管理办法》提出了解决的措施。《指导规则》也是围绕着这‘五难’，确定了具体的操作细则。而且，由于《物业管理办法》的篇幅有限，有些在《办法》中无法体现的条款，这次也纳入到《指导规则》中。”这位负责人说，《指导规则》将作为《物业管理办法》的重要配套政策，配合《办法》一起实施，将成为业主大会、业主委员会成立和活动的具体操作规程。

业主大会备案禁收费用

启动难、筹备难、备案难，是很多业主大会成立时遭遇的难题。

为解决启动难，《指导规则》中确定了双启动的原则。已交付业主的房屋面积达建筑物总面积50%以上的，开发商应向街道、乡镇报送筹备首次业主大会会议所需的资料，推荐业主代表作为临时召集人，召集5%以上业主向街道、乡镇申请成立业主大会。同时，5%以上的业主也可自行向街道、乡镇提出成立业主大会的书面申请。

对于备案难问题，《指导规则》拟规定，首次业主大会召开并形成决议后，业委会要在30日内，持相关材料到街道、乡镇备案。材料齐全的，街道、乡镇要当场备案，备案不得收取费用。

是否限权由业主大会决定

《指导规则》拟规定，业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中对其选举权、表决权的行使予以限制，并向街道办、乡镇人民政府予以说明。

市住建委相关负责人表示，这并非代表业主拒交物业费就一定会被限制选举权和表决权。“这只是在规范性文件中，给予了业主大会这项权利。但实际操作中，体现的还是业主自治的原则。是否进行限制，是通过管理规约、业主大会议事规则等业主的共同约定来决定的。而且《指导规则》用的是‘可以’的字眼，是否限制是业主大会来决定的。”

提示：《指导规则》征求意见时间为8月13日至8月27日，社会各界可通过市住建委网站(www.bjjs.gov.cn)提出意见和建议。

1 破解业委会换届难

业委会每两年换1/3委员

《指导规则》拟规定：业委会委员实行任期制，委员任期最多不超六年，每两年更换部分委员一次。业委会委员在召开第一次全体委员会议时，应按委员在业主大会选举过程中得票多少，将全部委员分为三组：得票较少的一组委员应于第2年年终改选，得票居中的一组委员应于第4年年终改选，得票较多的一组委员应自第6年年终改选。

【解读】 北京市住建委相关负责人说，以往北京各小区业委会采取的是整体换届方式，不少小区出现换届难问题。如上一届业委会不愿退，新的业委会又要接。而且在交接过渡期内，会出现“真空”状况。

“所以，今后业委会采取的是换人不换届方式，每2年换1/3的业委会成员。就好比一杯水，每次换一些，却始终是满的，可以让业委会工作具有持续性。

他表示，业委会主任和委员可连选连任，委员每2年更换1/3，可以是新委员，也可以是老委员。

业委会换届“停顿”一年有余

【案例】 建外SOHO东区

业委会换届“停顿”一年有余

建外SOHO东区去年11月出现停电危机，使其物管乱局被广为报道。该小区业委会早在2月就已到期，6名原业委会成员辞职，原主任一直掌管公章，换届工作一度停顿，加剧小区物管矛盾。直到今年4月，在建外街道的协助组织下，建外SOHO东区召开了第二届业主委员会候选人产生大会。4月，新一任业委会诞生。

2 破解业主大会决策难

业主可网上短信投票表决

《指导规则》拟规定：北京建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需业主共同决定的事项，业主可通过公共决策平台进行决策。业主大会决策时应通过北京市业主决定共同事项公共决策平台进行。

【解读】 北京市住建委相关负责人表示，业主决定共同事项公共决策平台正在筹建中，将于今年十一前启用。今后，业主大会决策公共事项时，业主们的投票就可在这个平台上实现。

这个平台包括多个系统，将来，每个业主都会发一张业主卡，通过卡号和密码登录系统，对业主大会提出的事项进行表决。考虑到一些业主可能出差不在家，造成业主大会决策难。在新平台中，业主可通过网上投票，也可通过手机短信投票解决这个问题。此外，决策平台也将发挥核查作用。

他透露，今后，包括专项维修资金查询在内，所有涉及房屋的事务，都将集成在业主卡中。目前市住建委还正在制定决策平台的操作细则。

【案例】 现代城

书面业主大会遭质疑

一直以来，朝阳区现代城业委会都是以书面形式召开业主大会，但今年4月业主刘先生却对此提出异议。他征集百余业主书面签名，要求以业主代表集中讨论的方式召开业主大会，以充分表达少数派意见。现代城业委会已贴出公告否决这一提议。

3 破解业主大会成立难

筹备组长可由公益律师担当

《指导规则》拟规定：街道办事处、乡镇人民政府应自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定代表担任首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表等成立首次业主大会会议筹备组。

北京鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和运作提供法律服务，提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长。

【解读】 北京市住建委相关负责人表示，由于担心业主们对于街道、乡镇来指定筹备组长，可能会有不信任。因此《指导规则》中提出，可由公益律师来担当筹备组组长，公益律师相当于一个独立的第三方，更加公正。“我们现在正与律协商讨，推进公益律师参与业主大会的筹备。”

【案例】 当代城市家园

找街道办100余次未能备案

2005年，当代城市家园第一届业委会成员集体辞职，业委会陷入瘫痪。三年后，当代城市家园业主于2008年初自行筹备换届，并于2009年3月选举出第二届业委会。但第二届业委会在向清河街道办备案时遭拒，一年中找了街道办100余次未能备案。新业委会向海淀法院提起行政诉讼被驳。

今年5月，业主代表大会以决议形式要求业委会继续开展工作。

本版采写/本报记者 马力 新京报漫画/赵斌