提倡建立业主决策电子投票系统

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2020年06月15日 08:14

来源： 牛城晚报

提倡建立业主决策电子投票系统、成立街道办事处和社区两级物业管理委员会……6月12日上午，市人大常委会召开新闻发布会，对即将实施的《邢台市物业管理条例》做具体介绍。该条例将于7月1日起施行。

《条例》设总则、前期物业管理、业主自治、物业管理服务、物业的使用与维护、监督管理、法律责任和附则八章，共七十九条。这部地方性法规的制定和实施，将进一步规范、推动和引领全市物业管理工作，充分发挥地方立法在社会治理中的作用。

亮点解读

●成立两级物业管理委员会

物业管理体制不完善、不顺畅，是影响物业管理效能的主要问题。

《条例》规定，物业管理应当加强党的领导，遵循业主自治、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。进一步明确了住建、民政、城市管理、卫生健康等行政主管部门的职责，规定街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会在街道党工委(乡镇党委)、社区党组织领导下，组织成立街道(乡镇)和社区物业管理委员会，分别负责协调解决辖区内物业管理服务突出问题和调处日常矛盾纠纷。

在监管方式方面，《条例》规定，市、县政府应通过建立招投标管理平台、市场信用平台、联席会议制度、投诉举报处理机制等工作措施，进一步提升对物业服务行业的监管和服务水平。

●提倡建立业主决策电子投票系统

针对业主互相之间不熟悉，自治意识不强，自治能力较弱的现状，《条例》规定了首次业主大会的召开条件和程序，明确了街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会对业主自治组织的监督、指导职责。

为进一步提高自治活动的透明度和业主的参与度，《条例》规定，提倡建立业主决策电子投票系统，采用信息技术手段进行送达和表决。《条例》分别对首次业主大会会议经费和业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用等做出了规定。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，并接受业主监督。业主委员会成员可以按照业主大会的决定领取一定的津贴。工作经费、津贴的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

●业主可以决定是否终止业主委员会成员资格

同时，业主委员会成员如有利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，泄露业主信息，本人及其配偶、直系亲属在本物业管理区域选聘的物业服务企业任职的等情况，由业主委员会三分之一以上成员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其业主委员会成员资格。

●选聘物业服务企业相关材料要公示

业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会依照招投标法律、法规组织进行。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。未依法订立物业服务合同的，物业服务企业不得进入物业管理区域提供物业服务。物业服务合同终止前，物业服务企业不得单方面中止物业服务。

《条例》还列举规定了物业服务企业和业主大会、业主委员会的公示义务，同时对业主交纳物业服务费的义务和物业服务企业的收费依据、救济途径、禁止行为等做出了规定。

●小区公共场地划设车位，收益归全体业主所有

《条例》规定建设单位在物业管理区域内规划建设的车库、车位应当首先满足业主的购买或者承租需要，不得出售给业主以外的其他人。

车位、车库不足，确需利用业主共有道路或者场地划设车位的，其设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，所得收益归全体业主所有。

物业区域内划设车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

同时，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益归全体业主所有。物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，由相关业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。

●规定了物业管理区域内的禁止行为

《条例》规定了在物业管理区域内的一些禁止行为。主要对群众反映比较集中的，老百姓感到非常头疼的，如私搭乱建、侵占绿地、堵塞通道、制造污染等行为做出了禁止规定，并对饲养犬只的行为做出了专门规定。业主、物业使用人饲养犬只的，应当遵守有关法律、法规和业主公约、管理规约的规定，依法养犬、文明养犬。携犬出户的，应当束犬链牵引。

物业服务企业应当采取有效措施，减少犬只对环境的影响，并协助有关部门加强对物业区域内养犬行为的监督管理。

●国家机关及其工作人员违反条例规定追责

《条例》明确了政府行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)等国家机关及其工作人员违反本条例规定，未按照规定履行监督检查职责的；发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告，不及时依法查处，或者包庇、纵容违法行为的；违法实施行政处罚的；截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金等资金的；利用职务便利，获取不正当利益的；其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。由相应机关责令改正，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。