民法典物权编草案 有关规定能否解决 业主“三难”？

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2019-04-23 09:32:08  

来源：温州商报        

摘要：业主委员会选举频频“难产”、公共维修资金躺在账上“睡大觉”、物业不作为业主却投诉无门——近年来，关于业主权益的纠纷在各地多有发生，业主“三难”被广泛“吐槽”。日前提交全国人大常委会审议的民法典物权编草案二审稿……

业主委员会选举频频“难产”、公共维修资金躺在账上“睡大觉”、物业不作为业主却投诉无门——近年来，关于业主权益的纠纷在各地多有发生，业主“三难”被广泛“吐槽”。日前提交全国人大常委会审议的民法典物权编草案二审稿，针对相关问题作出规定，引发不少期待和关注。

指导协助成立业委会

记者调查发现，尽管近年来各地纷纷出台物业管理办法，鼓励住宅小区成立业委会，但由于业主对政策不熟悉、业主与物业公司有矛盾等原因，许多小区的业委会遭遇“难产”甚至“流产”。

对此，民法典物权编草案二审稿规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

中国人民大学法学院教授杨立新表示，居委会是群众自治性组织，具有特别法人资格，上接政府下靠居民。二审稿增加了居委会在设立业主大会和选举业委会中的职能，有利于业主保护自己的权利。

“在基层实践中，没有业主大会和业委会，业主就像一盘散沙。聘请物业公司、处理和居委会的关系，以及保护业主的权益，都很难展开。”全国人大常委会委员殷一璀在分组审议草案时呼吁，除了加强政府指导，还应给设立业主大会和业委会提供更多法律支撑。

降低维修金使用门槛

家住湖北省武汉市南湖某小区的胡先生，几年前发现自家住宅楼内部公共墙面严重渗水，墙面大面积脱落。他多次向物业反映，希望能够用公共维修金进行维修，但迟迟未见维修工作启动。

这并非个例。近年来，随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，公共维修金亟待使用。但因申请手续繁琐，收缴上来的维修金往往处于“沉睡”状态。

民法典物权编草案一审时，曾对此作出规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。

草案二审稿中，两个“四分之三”改为了“半数”。二审稿同时增加规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

中国人民大学法学院教授王利明表示，此前的规定要求较高，实践中易造成业主开会难、议事难、表决难等问题，给居民的日常生活带来极大不便。草案二审稿将通过这一事项的表决要求从面积和人数的“四分之三”降至“半数”，有利于让公共维修金不再“沉睡”。

业主维权可向政府投诉

北京市民袁大爷几年前购买了东四环某高档小区的商品房，可小区的管理却让他很闹心：“小区看上去很脏，有一些私搭乱建也没人管，找物业投诉也不搭理。”

草案二审稿对此作出规定，在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强说，草案二审稿的这处修改，为解决小区违规现象引发的纠纷提供了法律依据。

全国人大常委会委员刘海星认为，保障业主权利，还需加强对业主大会和业主委员会的监督。

“实践中，一些小区业主大会、业主委员会建设不规范、履职不到位，甚至由少数人掌控，侵害小区业主权益。”刘海星建议，在法律中增加有关部门对业主大会和业主委员会日常运作进行监督的规定。若业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主除请求人民法院予以撤销外，也应增加向有关部门或居委会投诉的渠道。 据新华社