民法典草案解读丨业委会“难产”、小区电梯广告收益归谁？ 维修资金使用难？

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

文/杨璐 · 05-25 11:26

日新观点： 据住建部统计，全国各地小区业委会成立的比例大约为30%，可能真正起到作用的比例会更低

业委会选举难，公共维修资金”沉睡”难使用，小区电梯广告费进了物业的腰包……

这些社会关注的热点问题，民法典草案物权编均作出了回应，加强对业主权利的保护、引入政府和居委会指导协助、适当降低表决门槛等方式，推动实现小区事务真正的“业主自治”。

业委会“难产”怎么办？

立法明确政府、居委会应给予指导协助

“业主的签字、书面材料全部都递上去了，一年了一直推进不了。”因物业拒不提交材料，江苏某小区业委会申请了快一年仍然没有成立。近年来，各地频繁曝出业委会“难产”问题，小区居民自治遇阻。据住建部统计，全国各地小区业委会成立的比例大约为30%。

针对群众普遍反映业主大会成立难，在现行物权法规定的基础上，民法典草案第二百七十七条第二款明确，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

“在基层实践中，没有业主大会和业委会，业主就像一盘散沙。聘请物业公司、处理和居委会的关系，以及保护业主的权益，都很难展开。”山东兴震律师事务所律师刘晓梅表示，居委会是群众自治性组织，具有特别法人资格，上接政府下靠居民。增加了居委会在设立业主大会和选举业委会中的职能，有利于业主保护自己的权利。

“写入民法典，从立法上更加明确了，更加有法必依，更有利于确立地方政府等在业主大会成立和业委会选举过程中的指导和监督职能。”山东豪才律师事务所律师王辉表示，原来国务院公布的《物业管理条例》，住建部印发的《业主大会和业委会指导规则》，还有省市的物业管理条例办法等都有这方面的规定，民法典草案跟现有法律法规是相衔接的。

山东舜翔律师集团副主任律师赵荣信还注意到，民法典草案在征用组织、个人的不动产或者动产的事由中增加“疫情防控”，以及明确物业服务企业和业主的相关责任和义务，增加规定物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主应当依法予以配合。

公共维修资金使用难？

表决同意门槛降为“半数”

“两个2/3的指标操作起来比较困难。一部分业主参与公共事务的积极性不高，认为事不关己不愿签字；一部分业主不在当地居住，难以书面签字表决。”湖南某小区顶楼业主想使用公共维修资金解决漏水问题，整栋楼104户居民，历经两年，签字人数仍未达到2/3。

屋顶防水维修、下水管堵塞治理、电梯大修、外墙瓷砖脱落维修……不少商品住宅小区进入“中年维修期”和“老年危房期”，然而群众普遍反映公共维修资金使用难等问题。

“此次民法典草案适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。”王辉律师注意到，草案调整了表决机制的设定。

民法典草案规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。参与表决的要有多少人同意才能使用维修资金呢？

《物权法》规定的使用建筑物及其附属设施的维修资金需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，而民法典草案将使用建筑物及其附属设施的维修资金的难度进行了降低，只需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。

“按草案新规，业主投票权包括业主户数和面积数，如小区有900户业主，建筑总面积为90000平米，使用维修资金需要有600户以上业主及60000平以上参与表决，参与表决的600人中过半数同意，也就是最低只要有业主300户以上及30000平米以上就可以了，很明显降低了门槛。”王辉举例说。

民法典草案还增加规定，紧急情况下使用维修资金的特别程序。

“草案给了业主大会和业主委员会应急使用维修资金的权利，这也是解决实践当中的问题需要，比如漏水、电梯维修等急需事项。”王辉律师表示，类似应急使用也散见于地方法规中，民法典草案通过后，则将之上升到了法律高度。

小区电梯广告收益归谁？

扣除合理成本后属业主共有

物业公司不返还电梯费节余款、电梯广告费，某地一小区业主委员会把物业公司告上法庭。2013年5月，当地人民法院作出一审判决，物业公司返还小区业委会电梯费、广告费。

2016年3月，沈阳某小区业委会将物业告上法庭，称物业将公共区域刊登广告获得的26万余元收归己有，违反了物业管理条例。物业还未经居民同意自行收取广告费。法院判决这笔广告收入归全体业主所有。

现实中物业公司侵吞小区电梯广告收益等侵害业主权利纠纷案较多。民法典物权编草案强化了对建筑物业主权利的保护，强化了业主对共有部分共同管理的权利，明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

“所有权是物权的基础，是所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”刘晓梅律师表示，这是我国物权法律制度的再度明确与不断完善，有助于强化保护公民财产权利，让有恒产者更有恒心。

房子产权年限到期怎么办？

自动续期费用缴纳或减免还有待细化

住宅建设用地使用权期限届满续期问题也备受关注。

用益物权是指权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利。第三分编规定了用益物权制度，明确了用益物权人的基本权利和义务，以及建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等用益物权。

民法典草案在现行物权法规定的基础上，作了进一步完善。落实党中央关于完善产权保护制度依法保护产权的要求，草案第三百五十九条第一款明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。尽管这一规定还不是终极回答，但它指出了解决问题的方向和途径。自动续期已经明确，但对于如何续期、要不要交钱、按照什么标准交多少，还有待于细化。

“只作了原则性规定，给外界的信号则是，未来的民法典暂不具体处理这一问题，而是交给其他法律或行政法规，待时机成熟再处理。”山东兴震律师事务所律师刘晓梅认为，住宅类国有建设用地使用权的续期问题，不仅是一个经济政策或者民法技术问题，更是一个经济问题，要考虑到国家的财政收入、经济发展形势、居民的房屋拥有率等诸多因素。

注：本文转载自大众报业齐鲁壹点，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如有侵权行为，请联系我们，我们会及时删除。