业委会 “自治”何时不“难治”

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

中安在线   2020-07-14 05:49:56   来源：安徽日报    作者：范孝东   编辑：詹子系

社区是市域社会治理的最基本单元。业主委员会作为社区治理的重要主体和平台，在社区自治、多元共治中发挥着重要作用。当前，业委会在运行中容易陷入举步维艰的自治困境。业委会从设立到运行，存在哪些问题？如何适应社区治理需要——

● “有了业委会，为社区治理提供了很大助益。”

——合肥市蜀山区西园街道光明社区党委书记邓成良

● “我们选举产生了业委会，引进了新的物业公司，才让小区物业管理重上正轨。” ——合肥市国际花都小区业委会副主任刘金虎

业委会管事小区更和谐

“选聘新物业、推进小区改造、加装电梯，业委会在本届任期内要为居民完成这三件大事。”谈及“任内”事务，合肥市蜀山区名君家园小区业委会主任徐际来信心满满，自从2018年新一届业委会上任后，“三件大事”推进顺利：新物业已进驻小区一年多，电梯已加装了7部，小区改造也将于7月底实施。

记者了解到，老旧小区加装电梯，是合肥市近年来推动的一项民生工程，每台加装电梯可获20万元补贴。对于有着20年历史、近半数居民都是退休人员的名君家园来说，这绝对是一个利好消息。然而，政府惠民工程落到小区，却引起了居民之间的分歧。 “楼层低的住户和年轻人特别反对，一个单元有一户不同意，电梯就装不了。”徐际来告诉记者，因为对安装电梯意见不同，上下楼住户无形中多了一层隔阂，甚至引发矛盾，影响小区和谐。

“我们挨家挨户征集业主意见，宣传解释政策，介绍费用分摊、安装、招投标方案等，力求征得每一名业主同意。”业委会委员费新华告诉记者，一名一楼住户担心装电梯后房屋采光、通风会受影响，还会产生噪声，坚决不同意安装。为此，费新华前后上门谈了6次，一次又一次优化安装方案，最终取得了该住户的理解。

“可以说，有了业委会，为社区治理提供了很大助益。”在蜀山区西园街道光明社区党委书记邓成良看来，业主委员会是居民参与小区公共事务管理、实现基层和谐有序运行的重要平台。

业委会的成立，也为合肥市国际花都小区居民带去了和谐。由于前期物业不负责任，管理不规范，国际花都小区内绿化无人管，道路破损没人修，连环卫都得不到正常维护，糟糕的物业管理让业主十分闹心。 “后来我们选举产生了业委会，引进了新的物业公司，才让小区物业管理重上正轨。 ”国际花都小区业委会副主任刘金虎介绍说。

● “要不是这一次换届选举，我都不知道小区之前有业委会。” ——合肥市民王秀花

● “做不到公开透明，这样的业委会怎么能得到业主的信任？” ——淮南市民陈娟娟

运行不顺畅作用难发挥

有了业委会，小区便有了“大管家”。不过，从实际情况来看，当前很多业委会的运行并不顺畅，代表业主参与小区治理的作用未能充分发挥，有的甚至还会引发新的矛盾。

“规范化运行，才能充分发挥业委会的相应作用。 ”安徽大学马克思主义学院社区发展研究中心主任吴猛观察发现，有些小区虽然成立了业委会，但平时的运行并不规范，有的经常不开业主大会，有的委员履职不到位，对小区事务和业主诉求不关心，这些都让业委会形同虚设。

“要不是这一次换届选举，我都不知道小区之前有业委会。”合肥市民王秀花在彩虹家园小区住了十来年，对小区的首届业委会竟毫不知情。直到去年初，小区物业因经营不善要退出，业主们为了选聘新物业打算筹备业委会，发现小区早就有了业委会。 “之前的业委会是前期物业参与筹备的，我们业主连听都没听说过，更别提维护业主利益了。”

近年来，在很多小区，物业与业主的矛盾多发，成为影响社区治理的不利因素。而业委会的成立，主要作用便是监管物业服务，维护业主权益。不过，有些业委会因为运行不规范引发业主不满，又成了新的矛盾的源头。

淮南市民陈娟娟向记者透露，即便业委会是经业主选举出来、代表业主利益的组织，但往往会因小区公共收益管理不规范与业主产生矛盾。 “小区的公共收益一直是一本糊涂账，我们去找业委会查账目，对方却一直拒绝公开。做不到公开透明，这样的业委会怎么能得到业主的信任？”

“业委会是替业主管理小区事务的，理应接受业主的监督。”淮南市住房保障和房产管理局副局长程晋春认为，业主委员会是业主大会的执行机构，维护全体业主共同利益，应对全体业主负责。“但现实中很多业主参与公共事务不积极，觉得只要没直接影响自己切身利益，就不愿意付出时间和精力去出头。”

● “业委会作为群众组织，必须按规则办事，公开透明，服务到位，才能取信于人。”——合肥市名君家园小区业委会主任徐际来

● “要探索建立业委会运行的激励机制，对委员给予一定补贴，保障业委会的正常运行。”——淮南市住房保障和房产管理局副局长程晋春

抓紧补短板自治促善治

“全市实施物业服务的项目为601个，成立业主委员会的201个，占比30%左右，覆盖面较小，作用发挥也不太理想。”程晋春介绍，当前业委会还处在发展的起步阶段，更好发挥作用离不开相关部门的合理指导。

为进一步发挥业委会作用，补齐基层治理短板，淮南市今年6月出台文件，鼓励有条件的小区及时组织业主按照有关程序和规定，选举产生业主委员会。同时要求街道(乡镇)设立业主委员会指导工作组，实现专人指导、协调、监督小区内业主委员会和物业服务企业的运作和管理工作。

在小区事务管理上，如何充分吸纳不同业主意见，是业委会日常运行的关键。长期关注社区问题的安徽中特律所物权中心执行主任凌德庆介绍，业委会是业主大会的执行机构，作出的所有决定必须代表广大业主的意愿。 “不能同一时间把所有业主都召集过来，有的业主对小区事务也不关心，业主大会召集起来很困难。”凌德庆建议，可以在线上搭建业委会履职平台，建立业主微信群、QQ群等，让业主就小区事务“隔空”交流协商，形成集体决定，再交由业委会执行。

“业委会是为广大业主服务的，本着奉献尽职的态度才能干好工作。”名君家园小区业委会主任徐际来告诉记者，新一届业委会产生后，第一件事便是完善规章制度，什么时候召开业主大会，大小事都要征求业主意见，小区公共收益向业主公开，这些程序决不能含糊。 “没有规矩，不成方圆。业委会作为群众组织，必须按规则办事，公开透明，服务到位，才能取信于人。”

“目前业委会的工作属于义务劳动，委员没有相应的补贴，也会影响参与者的积极性。”程晋春注意到，在实际工作中，业委会成员因工作而产生交通、通信等费用不在少数，致使部分业主感觉是费力不讨好的事。“要探索建立业委会运行的激励机制，对委员给予一定补贴，保障业委会的正常运行。”(记者 范孝东)