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来源：本站 作者：admin 日期：2020/8/16
法院终审判决：地下车库管理权归业主委员会
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2019-12-31 09:52:38 来源：中国青年报 作者：洪克非
此前，大厦业委会起诉地下车位管理方、长沙联鑫实业有限公司（以下简称“联鑫公司”）的官司，在拉锯多年后终于尘埃落定，长沙市中级人民法院终审判决，“联鑫公司”退出东成大厦负一楼的管理，并向业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件、档案和钥匙。
赢了官司，奈何对方不履行生效判决。最近，长沙市东成大厦业委会向长沙市中级人民法院申请强制执行。 此前，大厦业委会起诉地下车位管理方、长沙联鑫实业有限公司（以下简称“联鑫公司”）的官司，在拉锯多年后终于尘埃落定，长沙市中级人民法院终审判决，“联鑫公司”退出东成大厦负一楼的管理，并向业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件、档案和钥匙。
然而，“联鑫公司”并不情愿就此退出，在12月18日该司回复东成大厦业委会的函件中，他们表明了自己的态度：管理权暂时不会交出，待双方谈妥地下车库的管理模式和交费形式后再商量。
自管，由车位涨价开始
上世纪末，位于长沙市核心区域、人民路与芙蓉路交界处的东成大厦，曾是当地的标志性建筑。
30层的高楼、总面积4.7万平米（不含地下车位），与四周低矮的房屋相比，更显鹤立鸡群。“推窗一眼看过去，长沙南北尽在眼底。”一位老业主称，大厦是商住两用，14楼以上为住户。当时住宅售价超过2000元/平方米，顶层卖到3000多元/平米，在长沙屈指可数。
但10多年后，业主与物业公司纠纷不断，并逐渐升级。2014年6月，物业公司宣布将停车场的收费由300-350元/月提到800元/月，矛盾骤然升级。业主们的抗议被怼了回去，“用不起就别在这里吵！”
谈俊、蒋士军、厉群等业主回忆说，矛盾激化后，长沙市芙蓉区物价局负责人几度前来协调，但物业公司“寸土不让”。
僵持中，部分业主开始查账，结果发现物业账上的几百万元维修基金，已经用光。但大厦的设备却没得到有效维护：两台中央空调坏了一台，里面水管锈蚀不堪。5台电器故障不断，监控系统形同虚设……大厦破败早已“名声”在外。从14楼到30楼，187套房屋，有48套租不出去。业主们发现，周边房屋均价每平方米都已高过万元，而自己的房子每平方米6000元都难以出手。
万般无奈，几位业主牵头，一家家拜访商住户，决心炒掉物业公司，自己管理。
原物业公司被纳入“黑名单”
2015年7月1日，新的业主委员会成立。2016年，长沙市住建委将东成大厦的物业公司纳入了黑名单。但是合同到期了，这家天天喊亏损的物业公司却不肯走，业委会把自管方案呈报到社区，却被拒绝——没有独立的法人资格，无法签订用工合同，无法开发票、报税，万一发生工伤事故，承担责任、赔付都成了难题。
曾专题调研过这一问题的长沙市政协委员袁妲，在长沙市两会上提出建议，认为缺乏法人资质，是长沙很多自管小区普遍存在的问题，导致业委会难以正常管理运营社区，不利于社会的稳定和化解社会矛盾。
业委会成员反复商议，南下深圳，走访了几个不同档次的自管小区。回到长沙后，他们采取了“借船出海”的方式，动员了4位公益心强的热心业主，委托他们为全体业主代持股份，去工商部门注册成立了物业公司，股东为全体业主。同时，代持人与业委会之间签订了相关股份关系的法律文书，业委会成员不得代持股份。2016年3月，业委会驱离了原来的物业公司，东成大厦的公共事务进入业主大会说了算的时代。
新的业委会成立后，开始查账审计，成功追回了原物业公司15年间每月向业主违法违规收取的分摊费、灭鼠费等。为了解决大厦维修基金被掏空的问题，更换损坏的设施。业委会人员开始算账分析，楼宇广告、地下停车位等资产价值，力图通过自我运营管理，弥补当年的亏空。
2016年11月23日，业委会与好邻居公司签订合同，委托其管理小区物业；并设立了业委会管理部，根据小区的情况和业主的诉求，通过每个月的业委会会议，听取物业经理人和业委会管理部主任的汇报和工作检查，并督促项目经理协调各项工作。
东成大厦自管两年多，收支明细按月公示，物业费由原来的1.6元/平方米，降到了1.2元/平方米。“2016年全年减去人员工资福利、工程施工、采购新设备及其他经费，积余了91.4万元。2017年积余89.6万元，2018年积余了45万元，合计积余226万元。”谈俊说，更重要的是，物业岗位人员补齐了，原本险情不断的电梯全部换成了新电梯，中央空调也换了，还装了146个视频监控。为了防止大厦外墙瓷砖脱落伤人，业委会还购买了高空意外险，这在长沙市各小区是第一家。
2018年12月，在全国自管小区经验交流大会上，长沙东成大厦小区的公司化经营自管模式得到了与会人士的认同。
赢了官司
虽然小区自我管理取得了突破，但小区负一楼47个地下车位的高收费却一直被业主诟病。管理这些车位的是“联鑫公司”。 业主们说，露天停车收费一天最高是20元，而地下车位收费一天最高是40元。如果包月，地下车位每月要800元，但露天的每月只要250元。 为此，大家宁肯挤着，也要把车停到地上。以致物业公司专门聘请了一个“移车员”，帮助业主们挪车。
与此同时，消防隐患也让物业公司忧心。2018年3月、4月，好邻居公司向“联鑫公司”发出《整改通知书》，要求解决负一楼车库电线电缆杂乱无章、乱拉乱接的问题，消除火灾隐患。
业主们认为，地下车库本应作为房屋公共资源的一部分，由所有业主共享权益，应供全体业主使用。但业委会、物业公司与“联鑫公司”多次交涉，对方仍拒不交出负一楼管理权。
争执不下，业委会请示了长沙市住房和城乡建设委员会，长沙市住房和城乡建设委员会回复应由一个物业公司实行管理。因此，东成大厦应统一由好邻居公司进行物业管理。
2018年底，业委会向芙蓉区人民法院起诉“联鑫公司”，索回大厦负一楼管理权。法院一审判决业委会胜诉，要求“联鑫公司”退出对东成大厦负一楼的管理，向业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙。
“联鑫公司”不服，向长沙市中级人民法院提起诉讼。今年11月21日，该院二审宣判，驳回上诉，维持原判。
长沙市中级人民法院认为，“联鑫公司”虽然主张东城大厦负一楼车库的所有权归其所有，应当享有占有、使用、处分、收益的权利，但该大厦负一楼除车库外，还有共有分摊面积。“联鑫公司”对负一楼的使用、管理行为，承担了部分物业服务企业的职能，影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护。因此，维持一审法院的判决（来源：中国青年报）