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来源：本站 作者：admin 日期：2020/8/16
《温州市业主大会和业主委员会指导规则》今起施行
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
温州网 2020-01-20 08:05:00
今天起，由温州市住房和城乡建设局制定的《温州市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《指导规则》)正式施行。
温州网讯 今天起，由温州市住房和城乡建设局制定的《温州市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《指导规则》)正式施行。按照《指导规则》的规定，在温州范围内，业主成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用该规则。自该规则施行之日起，原温州市房产管理局编印的《温州市住宅小区(大厦)业主大会(业主委员会)成立(筹备)和换届指导手册》同时废止。
《指导规则》全文共58条，包括总则、业主、首次业主大会会议筹备和召开、业主大会、业主委员会、指导和监督、附则共七章。在小区成立业主大会或者业主委员会，谁来管？《指导规则》对各单位的职责予以明确：街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导成立业主大会和业主委员会等业主组织的选举，监督业主组织的日常活动。市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当予以协助。
记者从市住建局房产管理处了解到，和《指导手册》相比，特色体现在业主“身份”认定、首次业主大会会议筹备、增强党对业主委员会领导等方面。此次的《指导规则》文件还包括《业主大会成立流程》《业主委员会换届》等多达23个附件，这些内容将使业主和相关组织的实际操作更为便捷。
六种情况认定业主“身份”
根据2017年5月1日起施行的《温州市物业管理条例》的规定：业主，是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
在《指导规则》中，对业主的“身份”有了更具体的细分，包括六种情况：依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人；其他法律规定对建筑物专有部分享有共有权的人。
房子是夫妻的共有财产，但房子登记在其中一方名下，另外一方能否享受业主的权利呢？市住建局房产管理处副处长荣万能介绍，根据《婚姻法》规定夫妻双方享有共有产权的，如果夫妻一方未登记为产权人，但是在认定业主身份时，可由登记的一方出具夫妻共有产权的书面说明，由未登记一方履行业主权利和义务。
分期开发的小区也可成立业主大会
在《指导规则》中，将“首次业主大会会议筹备和召开”，单独作为一章来说明。市住建局房产管理处副处长荣万能介绍，首次业主大会非常重要，现实当中，首次业主大会没开好，容易导致后续矛盾纠纷。
房屋出售并交付使用的建筑物面积达到物业总建筑物面积百分之六十以上的；首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑物面积达到物业总建筑物面积百分之三十以上的，满足其中条件之一，即可成立业主大会。
首次业主大会会议应当将表决通过管理规约、业主大会议事规则和选举业主委员会列入议题。
分期开发的小区怎么办呢？按《指导规则》，如果该分期开发的小区属于一个物业管理区域，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。
业主大会会议可以“互联网＋”投票
去年12月，鹿城区业主决策电子投票系统在时代滨江悦江锦园首次试点，并投用于该小区首届业主委员会的选举工作。通过电子投票系统，全小区336户业主投票率达到88%，其中线上投票贡献66个百分点。这一举措，打破了业主大会的时空限制。
《温州市物业管理条例》规定：业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者其他形式。在这次的《指导规则》中，对此有了更细的说明：业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者互联网技术手段投票表决等其他形式；但是，采取互联网投票表决等其他形式的，应当在业主大会议事规则中规定，并制定投票规则。经20%以上业主联名申请，街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区组织、居民(村民)委员会可以核查业主大会会议业主表决票。
加强党组织对业委会的指导和监督
2018年3月，鹿城在7个小区启动“红色管家”试点，以党建统领，加强街道(社区)对业主组织、物业服务企业的领导，协调整合辖区资源和社会力量，探索党建引领社区治理的有效路径。近两年来，“红色管家”在温州多个小区落地。
在《指导规则》中，也在体现这一试点的成果。根据《指导规则》的规定，业主为中共党员的是否可以优先参选，由业主大会议事规则规定；业委会委员候选人为中共党员的，是否可以优先当选由业主大会议事规则规定；街道办事处、乡(镇)人民政府、社区党组织可以推荐符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、党员等通过法定程序当选业主委员会委员；把符合条件的业主委员会委员、物业服务企业经理吸收到社区党组织领导班子，实行“双向进入、交叉任职”；指导有条件的小区建立建制性或拓展型党支部以及楼、幢党小组，吸收小区在职、退休、流动党员参加，加强党组织对业主委员会的指导和监督。
涉16种情形，不得参选业委会委员
不具有完全民事行为能力的；本人及其近亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业有利益关系的；有损坏建筑主体结构和承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当行为且未改正的；不按规定交纳物业服务费、公共水电费分摊或者续交物业专项维修资金等费用，推选委员候选人之前有满1年不交纳相关费用记录的；违法出租房屋的等等，《指导规则》列出了16条不得参选业主委员会委员的情形。已经担任的，应当罢免。
业主委员会任期届满，新一届业主委员会未按规定选举产生等情况下，街道办事处、乡(镇)人民政府或社区党组织可以指导成立由业主代表和社区组织或者居民(村民)委员会代表等组成的物业管理委员会。
存在被纳入失信被执行人名单尚未撤销的等12种情形之一，不得推选为筹备组业主代表，已经推选的应当退出筹备组。
来源：温州都市报
记者：吕进科