物业股扎堆配股融资 疫情大考下并购潮暗涌

广州物业专家律师网/程磊律师网

www.chengleilawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2020-07-06 10:55  来源：中国房地产报

在股价连续冲高后，多家物业股发出了配股公告。

6月15日晚，和泓服务公告称，公司拟以每股1.28港元配售价配售最多8000万股，预计配售所得净额约为1.01亿港元。

无独有偶，6月14日晚，中奥到家公告称，公司向绿城服务配售3692.8万股，每股作价0.98港元，预计募资净额为3600万港元。本次配售作价较6月12日每股1.17港元的收市价折让约16.24%。配售股份数相当于公告日期已发行股份约4.52%及公司经发行扩大后已发行股本约4.32%。

公司方面称，配售可加强公司财务状况，扩大公司股东基础，增强股份流动性；配售事宜可为公司提供营运资金，满足公司财务且不会产生利息负担。对于募资用途，公司称拟用于一般营运资金。

据中国房地产报记者梳理，进入6月以来，相继有5家物业企业发布配股筹资计划，预计筹集资金48.65亿港元。对于所筹集资金用途，5家房企公告均指向投资并购，这是自1月以来首次出现如此密集配股，这一现象也引发对物管行业并购潮的猜想。

物业企业密集配股融资

进入6月，绿城服务打响了配股第一枪。6月3日，绿城服务公告称，于当天交易时段前，公司与配售代理订立配售协议。据此，绿城服务同意按每股配售股份10.18港元的价格配售2.666亿股。配售股份数相当于公司于本公告日期已发行股本约9.04%，及经配发及发行配售股份已发行股本约8.29%。配售价较最后交易日每股10.96港元的收市价折让约7.12%。对于募资用途，公司称拟用作未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般用途。

中金公司研报称，绿城服务此次配售所得款项预计将主要用于股权投资或并购项目（例如对区域服务平台并购），从而进一步扩大公司在管规模，支持公司有效输出园区增值服务。

6月4日，旭辉控股旗下永升生活服务也发布公告称，拟将采用“先旧后新”形式配售1.34亿股，预计融资总额约15.79亿港元，每股11.78港元，约折让6.95%。这也是永升服务上市以来首次配股，对于此次配股，旭辉永升服务表示，此次配售的大部分资金将用于战略性并购，扩大规模，补短板。

6月9日，佳兆业美好也加入了配股队伍中，公告显示，公司将以每股32.55港元配售1400万股。配售股份数相当于公告日期已发行股本约10%及经认购事宜扩大后已发行股本约9.09%。公告称，本次配售预计所得净额约为4.51亿港元，拟用于日后业务发展或投资，及一般营运资金。

与前两者一样，本次配股也相较于前一日收盘价有所折价，32.55港元的配售价格较6月8日收市价折让约9.96%，公告发布后，股价一度超跌9%。

对于此次房企集中在6月密集配股，光大证券方面表示：“由于疫情影响，一些小物业企业受到冲击，下半年可能会有大量并购机会出现，物业企业选择此时配股，有可能是为并购窗口期筹备资金。”该研报称，预计下半年将会有更多的并购案例落地。

光大证券方面认为，物管板块在公共卫生事件后的价值值得深度挖掘，未来物管行业发展将呈现五大趋势：第一，公共卫生事件防控常态化，短期职能长期化。居民和政府对物业的需求增加固化，企业部分短期防疫职能长期化；第二，加大对社区消费场景的挖掘和建设；第三，科技赋能提升管理效率。公共卫生事件防控中，物业企业的科技应用得到了充分发挥。；第四，切入城市服务，提升行业发展空间。随着市场化推进，政府部门开始解决多条线管理所产生的摩擦成本，物业城市服务崛起。“后公共卫生事件时期”，物业企业加速布局城市服务；第五点，即行业集中度加速提升，并购整合加剧。

上海地产研究院陈硕认为：从配股时间来看，此举也可能是高位套现，自疫情发生以来，物业股受到资本市场青睐，股价一路逆市上涨，但面对未来市场的不确定性，企业更重视现金为王，所以选择此时配股。”

据记者观察，近两年，物业股一直处于上升通道，2017年-2019年，香港物业股累计涨跌幅分别为58.5%、-2%、102.2%；进入2020年，有11家物业企业年内涨幅超50%，银城生活服务、永升生活服务、时代邻里涨幅更是超100%。

对于“配售潮”猜想，摩根大通方面认为，物业股不太可能发生配售潮，大部分企业手头上有充足净现金。摩根大通提醒称，需留意现金较少、股价和市盈率创新高以及近期未有并购的企业，若遇上合适收购机会时，或会透过配股集资。

知名财经评论员刘晓博认为：此次物管企业集中密集配股，与中概股回归潮有关。如果中概股回归潮出现，分流香港资金，未来筹资会有难度，估值也可能受压，所以部分物业股选择此时“抢收”。

并购潮暗涌

2020年以来，物业板块继续走出独立行情，不仅在市场暴跌之时回调少，多只股票更是相继创出历史新高。截至6月16日，年初至今涨幅超过100%的有5家公司，年初至今涨幅50%-100%的有7家公司；年初至今涨幅0%-50%的有7家公司。整个物业板块，仅有7家公司年初至今涨幅为负。

值得关注的是，进入2020年，物业并购愈发频繁的在行业内发生。

2020年4月，奥园健康生活集团有限公司宣布，其全资附属公司奥园健康生活（广州）集团有限公司，以2.479亿元收购乐生活智慧社区服务集团股份有限公司80%权益。

5月11日，奥园健康公告称，公司间接全资附属公司广州奥园物业服务有限公司，以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司65%股权。交割完成后，后者将并表公司财务。

今年3月，世茂服务收购福晟物业51%股权，收购涉及物业项目约90多个。

今年5月，时代物业收购广州市耀城物业管理有限公司的100%股权及股东权益，总代价为人民币1486.81万元。这笔收购为时代物业带来27个项目，在管面积大约243万平方米，其中约94%的在管面积为供电系统单位。

同月，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司收购成都三朴物业管理有限公业60%股权，三朴物业成为蓝光嘉宝服务控股子公司，此次并购为蓝光嘉宝服务带来约150万平方米管理项目。

并购仍在继续，6月12日晚，正商实业公告称，公司当日正式完成收购兴城控股有限公司全部已发行股本。收购完成后，兴城控股将并表公司财务。此番收购，正商实业将获得兴城控股旗下位于郑州、洛阳物业项目。

“随着越来越多的物业企业走入资本市场，一些有资本优势的企业会加快并购速度，实现规模增长，市场行业集中度也将进一步提升。”中国指数研究院常务副院长黄瑜表示。