首都探索社区治理新路径：“物管会”管起来

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

2020年08月20日08:51  来源：北京日报

本报记者 赵莹莹

“最近咱物业表现怎么样？有什么不满意的地方么？有意见您就说。”走在玉桥南里北区，屈淑琴时刻留心着身边的人，鼓励大家给物业提意见。这位大嗓门、热心肠、教了半辈子书的老住户，如今成了新成立不久的物业管理委员会（简称物管会）的副主任，是居民民意的代表。

作为城市治理的最小单元，社区就像细胞和毛细血管，其运转质量关系着城市的生命力和幸福指数。北京，一座超大型城市，社区规模不一、类型多样、新旧糅合、人口多元，如何实现精治理？推动居民自治、深化多元共治，成为首都探索的着力点。今年5月起施行的《北京市物业管理条例》，为那些难以成立业委会的社区提供了一个新方案——物管会，作为临时机构组织业主共同决定物业管理事项。这也是首都社会治理的一次创新。

《北京市物业管理条例》施行满百天，本市130多个街道、乡镇累计成立起1206个物管会。解决居民诉求、监督物业服务、推动老旧小区改造……物管会抓住关键小事，主动出击，在问题中找办法，在探索中积累经验。

老住户的新“身份”

提起通州区玉桥南里北区，屈淑琴说自己是见证人。“1993年，我是第一批搬进来的住户，当时楼就几栋，门口还是小马路，一下雨就成了泥道。”十来年间，一栋栋住宅楼次第立了起来，玉桥南里北区也成为一个有着23栋楼、1496户居民的成熟社区，出门就是公交站，社区边就有学校。

然而，物业服务品质却没能随着社区规模的扩大而提高，反倒不断退步。“最开始三年还交过保洁费，有人给扫扫楼道，后来基本就没人管了。”屈淑琴回忆道，社区最脏乱差的时候，楼道无人清扫，小广告围绕着家门贴，流动摊贩随便进，偷盗事件时有发生，“980元买的新自行车，楼道里搁一晚，第二天就没了。”

物业服务的缺失，侵蚀着社区的健康，也成为居民投诉的重点。为了补短板，2020年1月，在街道和社区的指导下，玉桥南里北区引入应急物业，并在《北京市物业管理条例》通过后，经“双过半”居民同意，以“先尝后买”的方式选聘其为正式物业。

“这是社区居民17年来第一次接触物业公司，很多意识还跟不上。如何接受付费服务？如何监督物业服务？出现分歧怎么解决？这都需要一个商议机制。”玉桥南里社区居委会主任郭凯英介绍，玉桥南里北区有8家产权单位，涉及商品房、房改房、拆迁房等多种房屋性质，部分公共区域产权不明晰，暂不具备成立业委会的条件。依照《北京市物业管理条例》的规定，由街道牵头，于2020年5月29日在社区启动成立物管会，经过居民自荐和社区推荐，最终产生9名委员，其中业主代表6名。素来热心肠、被尊称为屈老师的屈淑琴，被推选为物管会副主任。

“我住的年头久，街里街坊都认识，交流起来也方便。”当起副主任后，退休在家的屈淑琴又找到了上班时的感觉，学习物业管理条例的内容，听取物业公司的定期汇报，更重要的是，主动联系住户，仔细倾听意见，让大家的合理诉求能得到及时解决。

“希望大伙儿能渐渐形成习惯，涉及物业管理，有事找物管会，而不是居委会。”

失管20年的东直门东中街36号楼成立物管会，小区环境大变样，物管会成员在阳光议事亭议事。本报记者 李瑶摄

破解管理难题的新方案

提起业委会，很多人都有了解。可对于物管会多数人是陌生的，三个多月前施行的《北京市物业管理条例》，才给予明确身份规定。

条例中提到，不具备成立业主大会条件的小区，或者虽然具备成立业主大会条件但确有困难未成立的小区，以及业主大会成立后未能选举产生业委会的小区，可由街道、乡镇政府负责组建物管会。物管会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业委会。物管会委员由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等7人以上单数组成，其中业主代表不少于委员人数的二分之一。

现实中，这样的小区不在少数。

地处望京的东湖街道，辖区内有29个住宅小区、8.3万常住人口，但成立了业主大会的小区迄今仅占三分之一。“没能成立业主大会的小区，一是因为物业管理区域划分难，二是因为投票难。”东湖街道城管办主任李士博谈到，由于分期开发的历史遗留问题，一个区域内常常有好几家物业公司，不符合单独成立业主大会的条件。

南湖东园一区南院就属于划分难。南湖东园北社区居委会副主任任小非解释，南院和隔壁的北院属于一个物业管理区域，物业公司却是两家。南院的热心业主也曾想发起成立业主大会，但因为南、北院必须是同一家物业公司这项“硬件”不达标而无奈作罢。

商品房小区慧谷金色家园二期则属于投票难，曾经成立的业委会因运行中矛盾太多而解散。用业主代表于龙的话说：“无疾而终，只剩一地鸡毛。”

物管会为破解这“两难”送来了“钥匙”。6月4日，南湖东园一区南院物管会和慧谷金色家园二期物管会正式在街道备案，开启了全新的历程。“我希望通过三年的努力，将社区建设得再好一些、美一些。下一次再成立业委会，能够一炮打响。”经过自荐进入物管会的委员于龙畅想。

另一种难以成立业主大会的情况，就是产权形式多样、物业管理不到位、业主间分歧较大的老旧小区。

位于东直门街道东环社区的东中街36号楼，为东环广场项目回迁安置住宅。多年来，由于房屋产权性质不明、配套设施缺失、不少居民无物业缴费意识、产权单位变更等等原因，小区长期处于失管状态。

“大约10年前，老物业就从东中街36号楼自行退出，致使小区长期处于失管状态，多年来依靠街道提供托底服务。”东直门街道物业专班办公室负责人穆磊告诉记者，今年疫情期间，街道下派干部与社区一起在36号楼小院推行临时封闭化管理，让居民尝到了甜头，提出希望继续保持小区整洁有序的状态。经过街道工委研究，以36号楼为试点，探索党建引领物业管理，在5月后引入专业化物业公司，并同时成立物管会，将失管小区拉回秩序轨道。

北京有2700多个老旧小区，是当前社区治理工作的短板。“对于失管的老旧小区，物管会可以担负起临时补位的角色，破解管理难题。”在北京市物业服务指导中心副主任吕向东看来，不同于那些由政府居于主导地位的社区组织，物管会委员里有不少于一半的业主代表，能够更及时地反映居民诉求，也更容易被居民所接受，从而起到桥梁纽带作用，实现上情下达、下情上传。

1206个物管会落地尽职

4月22日，石景山区六合园南社区成立物管会。

5月30日，西城区广安门北街20号院成立物管会。

6月23日，海淀区小南庄小区、苏州桥西小区、三义庙小区成立物管会。

6月28日，丰台区芳群园三区9号院成立物管会。

6月30日，房山区窦店社区成立物管会。

……

《北京市物业管理条例》施行满百日，物管会也在各个社区“落地开花”。据市住建委统计，截至8月14日，本市130多个街道、乡镇已累计成立1206个物管会。在引入物业服务、解决居民诉求、推动老旧小区综合整治等方面，1206个物管会主动探索，表现出了积极作用。

广安门北街20号院内拥有6家产权单位，历史遗留问题可谓“乱如针脚”。物管会成立伊始，委员们就分头行动，摸查房屋住宅专项维修资金的情况。钱存在什么地方？有多少钱？有没有分户？一个月忙碌下来，房屋“养老钱”的底儿就初步摸清了，其中一家产权单位的80余万元公共维修资金已对应到楼栋，8万余元资金已对应到户，为未来依规合法使用打好基础。

小南庄小区物管会成立第6天，就遇到了住户家中下水管堵塞、污水漫溢的情况。物管会委员第一时间与产权单位和物业公司沟通，找到堵点，更换了下水管道，并将墙内的部分暗管改明管，24小时内解决了问题。

慧谷金色家园二期小区物管会的7名委员，在备案完成后就着手解决居民投诉较多的垃圾桶站设置问题。

“还是初期物业公司考虑问题不周全。”物管会主任史国艳介绍，生活垃圾管理条例实施后，物业公司将原先每栋楼前的3组垃圾桶合并成1组，并计划在小区出入口建设一个生活垃圾集中投放点。这一行动，引发了居民的集体“吐槽”，有居民反映扔垃圾不方便，有居民反映家门前的垃圾桶清理不及时，也有居民提出出入口建投放点影响小区形象。“物管会备案完成后的第一次会议，委员们就一致商议，要督促物业公司抓紧改进。”

一次沟通会、两次沟通会、三次沟通会，在物管会委员持续不断地推动下，物业公司和居民最终达成共识，将集中投放点设在位置居中的小区绿化区域，在建设方案获批前，暂时恢复原先的垃圾桶数量。至此，业主群里再也没人嚷嚷着要拨打12345市民热线了。

六合园南社区物管会，则介入老旧小区综合整治的全程，从居民意见征询阶段就跟着社区居委会和设计团队一同工作，进小区现场答疑解惑，监督施工主体的工作进展，让老旧小区的改造真正符合居民的需要。“物业公司和居民作为不同主体参与社区治理，若出现分歧矛盾时没有一个合理合法的平台予以解决，时间一长，小矛盾会变成大积怨。物管会的成立，有助于解决老旧小区在社区治理中的法治‘基因’缺陷。”物管会委员说。

物管会委员呼吁专业化赋能

1206个物管会的组建，开了个好头。未来的每一步，仍需要精心筹划，落实责任。

在采访中，不少街道人员和物管会委员提出，立足于长远工作，希望物管会委员能够获得更加专业性、系统性的指导和培训，让每位委员切实明白如何才能更好、更规范地履职。

“包括我自己在内，我们7位委员没有一位从事过与物业管理相关的专业工作，诚实地说，尽管大家自条例颁布以来一直在认真学习，可离专业的标准还有差距。”史国艳列举，诸如物业管理事项中的法律依据、公共设施设备的消防标准、物业服务合同条款的规范陈述等等，都是非常专业的问题，仅靠几位委员自行摸索恐怕难以掌握透彻。

“参与到物管会中的委员，都是有热情、负责任、爱社区、肯学习的人，能不能也给他们赋赋能，建立起一套‘吹哨’制度。物管会工作遇到‘疑难杂症’时，委员吹哨、专家报到，由专业人士组成的智囊团下基层给予指导。”穆磊也提出，从3个多月的实践看，尽管居民对物管会制度是高度认可的，但是在组织吸收发动在职党员、中青年业主参与到物管会工作中来时，尚存在一定困难，主要是因为他们工作压力大，时间无法满足需要，但这部分群体具有很强的代表性，对小区的管理至关重要。能否考虑在制度机制建设上有所突破，比如参照国际通行做法，设立每月法定的社区活动日，建立党组织间跨层级、跨领域的通报制度，保证在职党员、中青年业主参与小区物业管理事务的时间。

小档案

北京市物业管理三年行动计划

声音

首都物管行业的又一次创新

北京安恒泰物业管理有限公司常务副总经理王帅：目前北京市有专业化物业管理的小区5000多个，截至去年底成立业主大会的只有1300个左右。物管会的出现，为解决这一难题提供了新方案。物管会作为业主自治和行政管理相结合的社会治理架构，符合社会管理的客观需要，可以填补业主共同决策、执行机构的真空。该制度是对业主大会及业主委员会制度的有效补充，是解决业主大会成立难题的有益尝试。这也是2010年《北京市物业管理办法》首创第三方评估监理模式以来，首都在物业管理行业的又一次创新和贡献。

充分调动多元主体参与基层公共治理

市政协委员、北京市建筑工程研究院有限责任公司科研管理部部长罗爱武：物管会创新了服务提供方式，形成了多元参与、共同治理的良好局面，增强小区自我服务管理功能，实现了政府行政管理和基层群众自治有效衔接和良性互动。

“小物业，大民生”，对于无物业管理的老旧小区，通过成立社区物业管理委员会，充分调动多元主体参与基层公共治理，实施社区改造治理，实现和谐宜居社区建设，已经有不少成功的范例。因地制宜地建立业主自治、自管组织并发挥其作用，建立新型社区治理机制，将在社区治理中发挥越来越重要的作用。物业管理委员会是由街道、居委会、业主代表三方参与组建而成，让业主有发表意见和建议渠道，对公平处理小区的一些问题，促进睦邻文化很有益处。同时，物管委员和热心群众参与收集民意和沟通协调，可以在小区公共事务决策中最大程度地代表居民的意愿。物管会通过建立社区《物业管理公约》，可以协商解决小区公共安全、环境卫生、生活垃圾投放、停车收费等问题，帮助居民解决身边小事、烦心事，形成邻里相亲、共育和谐的良好氛围，进一步激发社区居民的主人翁意识，让越来越多的居民愿意加入其中，形成“人人参与、人人尽责”的党建引领基层自治新局面。本报记者 孙颖