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更多>>东莞小区业委会需健全机制,发挥业主自治!
来源：本站 作者：admin 日期：2020/8/26
东莞小区业委会需健全机制,发挥业主自治!
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
焦点东莞 2020-08-24 08:17:47
三区检检察官简景辉表示，结合该案件来看，目前东莞物业服务企业与业主之间的矛盾，比较关键的问题在于物业管理法规缺乏，不够全面，缺乏具体操作细则；急需解决的是要加大业委会成立的指导和协助力度，提高社区自治水平；最为根本的解决方法是提高物业服务水平、转变业主观念，共同建立双赢多赢的物业服务管理机制。
据了解，目前东莞市人民检察院已经就相关问题向东莞市住建局发出检察建议书，提出包括建立健全物业管理工作机制、完善物业服务综合管理机制和诚信管理制度、加大业委会成立的指导和协助力度等5项建议。东莞市住建局已复函。
建议 急需健全物业管理工作机制
三区检检察官简景辉是日前关注度最高的东莞首例“黑物业”案件的其中一名办案组成员。在案件审查起诉期间，在获得三区检主要领导的批准后，黑物业专门办案组组建专题调研组，对涉事物业公司进行专题调研。调研核心包括相关职能部门对物业服务企业的监管情况、小区业委会成立情况以及相关法律法规的落实情况等。
此外，为了调研结果更加全面客观，以公安机关收集的案卷材料为线索，简景辉和其他办案组成员走访镇街房管所深入了解。“不是不想管，而是没法管”。简景辉回忆道，这是听到最多又饱含无奈的话。简景辉认为，确实是没“法”管，因为目前施行的东莞物业管理办法中，确实缺少职能部门管理的操作细则，特别遇到职能交叉的情况下谁牵头、谁配合，如何坚持权责到位将是一个比较大的困难。
据了解，目前东莞正在施行的是从2018年8月1日落地的《东莞市物业管理办法》，主要是明确了各相关部门、物业服务企业、业主委员会等各自的职责、权利等，同时也规定了各镇街要建立物业管理联席会议制度、明确业主大会的多种投票方式等。
较为亮眼的一点是该办法提出诚信管理制度。假设物业服务企业或人员未按规定提供物业服务，存在办法内规定的严重失信行为的，应当记入诚信档案失信名单；业主若恶意拖欠物业管理费，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
“至于出现问题之后，是哪个职能部门负责？该部门应当怎样处理？就没有明确的细则。”简景辉说，物业管理在一定程度上属于准公共产品，其社会性功能要求发挥政府职能，然而物业管理的市场化趋势同时又要求政府不能过度介入，而基于当今城市社区模式的多样性和复杂性，导致物业服务企业、小区业主、业委会、政府部门这几个主体之间关系错综复杂。
“像对物业收费的监督，应当由价格主管部门和房地产行政主管部门协调负责。”简景辉补充说，现在很普遍的一种现象就是，无论出现什么问题，业主第一时间想到的是找小区属地的房管所，这种观念不能辨别对错，但房管所担负的职能和权力有限，难以从根源上解决问题。
“理应是多个相关部门相互协作、各司其职、各负其责。”简景辉说，根据调查数据显示，东莞近三年来针对物业服务的投诉较多，按照相关的法律法规，主管部门有权依法对物业服务企业的违法行为作出处罚，且目前部分处罚权限已下放给镇街人民政府，如何有效使用该处罚权督促物业服务行业的良性发展是急需有关部门思考的问题。
“一定程度上存在处罚操作细则不明确、沟通衔接机制不畅通、行使职权主体不具体等问题。”简景辉说，对此，市检察院向市住建局给出的建议是，建立健全物业管理工作机制，明确物业管理工作职责，减少物业管理纠纷发生。值得一提的是，建议具体到针对业主投诉处理不尽职的问题、针对物业管理乱收费问题、针对小区物业管理纠纷发生具体问题三种情况。
最大限度发挥业主自治作用
东莞全市绝大多数小区未成立业委会。东莞市住建局提供的数据显示，据不完全统计，东莞市现有物业管理项目近2000个（不含非房地产物业类型）。其中，住宅物业管理项目1200多个。但东莞全市物业小区已成立的业委会只有283个，占全市物业管理项目仅13.7%。
此外，市检察机关通过调查协助函的形式向全市涉尚佳物业公司管理的18个镇街房管部门发函，在收回复函的15个镇街中发现，这些镇街区域内所有小区成立已备案的业委会仅有113个，约占区域物业服务小区总数的15.4%，目前有效运转的业委会仅为12.7%。
业委会的成立困难重重。简景辉表示，检察机关办案中发现，部分小区在成立业委会过程中，相关职能部门协助指导配合力度不够。如在南城区某小区筹备成立第二届业主委员会时，相关部门因指导不当导致物业服务企业与业主发生纠纷，继而发生部分业主被殴打致轻伤的刑事案件。另外，行政主管部门对已成立的业委会亦未能尽到引导和监督职责，导致业委会作用发挥不明显。
“业委会是依法成立，受法律保护的，能够代表广大的业主发声，保障业主的合法权益。”简景辉表示，业委会的成立也是比较困难的，主要是因为人选问题。“业委会是代表广大业主的利益，是否全心全意无偿为小区广大业主服务是很重要的。”简景辉介绍，目前东莞有些小区的做法是组建党组织，或者由律师等“行内人”担当。
依据调研结果，市检察院在建议书上给出的建议是，要加大业委会成立的指导和协助力度，最大限度发挥业主自治的作用。分别从业主委员会比例较少、日常指导力度不足两个方面出发，鼓励、指导和协助业主之间、业主和物业服务企业之间通过《小区管理规约》《业主大会议事规则》《物业服务合同》等文件约定解决物业管理问题。
加强物业收费引导与监管
“身边的朋友都有反馈说，自从这案件出来之后，自家的物业服务质量都上去了。”简景辉认为，此次“黑物业”案件虽然是东莞首例，确实也敲醒了警钟。“互利共赢是物业行业内最理想的状态。”在采访的过程中，简景辉分享了这么一个案例。
东莞长安花园小区是一个2003年建成的小区，对待小区内诸如电梯广告等公共收益，向来都是由业委会来管理，所用到之处都是小区内的公共设施，像小区大门、内部环岛路的翻新和修建等。这样一来，物业、业委会、业主的关系平衡和谐。长安花园小区可以说是物业行业内的“模范生”。
“终究来讲，利益冲突是物业服务企业和业主之间的最根本的矛盾。”简景辉说，物业提供的质量服务与业主缴纳的管理费用是否匹配，直接影响到物业与业主之间的关系。但是在这次调研当中，发现物业服务收费监督不够全面，物业服务企业违规收费问题频现这一问题。
针对对物业服务收费监管力度不够、对违规收费问题监管力度不足等问题，市检察院建议要探索建立对物业公司和业委会账务审计监督机制，加强监督指导提升物业服务公信力。
此外，市检察院还建议要完善物业服务综合管理机制和诚信管理制度，构建物业服务管理与社会综合治理体系的良性互动关系；提高物业服务水平，完善物业服务行业人员的准入制度，落实定期培训和服务考核机制等，以净化东莞物业行业领域生态环境。
声音 结合行业现状修订完善相关法律
对于检察机关的检察建议书，广东广信君达(东莞)律师事务所，东莞市律师协会刑事法律专业委员会委员李刚高度认同东莞市检察机关的这份建议书。这份建议书是结合“黑物业”的典型案例，又通过做了大量走访工作从实践中总结出来的，所提出的问题都很有针对性，且具有极强的操作性。
目前物业管理行业的主要问题体现在三个方面，分别是物业相关的法律法规滞后于市场及行业发展；成熟的小区物业管理架构还未形成；部分物管企业服务理念和依法合规经营的意识低。
针对以上提出的问题，李刚提出了四点建议。一是，在立法层面，有关部门应根据《民法典》中有关物权编、合同编等规定的变化，结合物管行业的现状，修订和完善相关法律、法规及规范性文件；二是，加强行业监管，努力提升物管公司的服务理念及服务水平，对某些公司在经营中的失范行为加强监管；三是物管公司应加强自身建设，要重视企业合规及风险防控，建立健全反舞弊制度，有效防范由于经营和管理不善引发的纠纷和法律风险；四是小区业主应依法组建业主大会和业主委员会。
相关政策法规实操性不强
东莞市物业管理行业协会相关负责人在接受南方都市报记者采访时表示，东莞市物业服务行业目前面临诸多问题和困惑亟待解决。首先就是物业服务费与社会经济发展水平不符，提升难度大造成对行业的严重影响。随着人工和物料成本的不断提升，作为物业服务企业最主要营收来源的物业服务费普遍低廉且长期得不到提升，导致行业整体服务水平停滞不前甚至严重下降，费用入不敷出加上拒缴和拖欠管理费的情况比比皆是，进一步影响企业的正常经营，形成恶性循环。
其次，代收代缴费用问题依然对物业服务企业产生很大影响。目前我市部分住宅小区还是由物业服务企业实行水电费代收，管网线损等依然由物业服务企业承担，人力、物力的投入和不应由其承担的经济损失，严重影响企业的正常经营。该负责人表示，物业经常背黑锅，长期以来，大多数物业管理纠纷基于开发遗留问题（诸如房屋质量、销售时的不当承诺等）产生，而物业服务企业往往成为“连带责任人”，成为“替罪羊”。从业人员也被人看不起，对行业发展造成严重影响。
同时，房产开发企业对物业管理行业的影响和掣肘依然存在。项目规划时未充分考虑房屋交付后物业管理的实际运营成本，特别是公共水电能耗方面，导致物业承接后管理费入不敷出，造成后期部分景观因成本问题不能正常使用。开发企业为满足售楼业绩目的，而过多控制前期物业管理费定价标准，加上少数销售人员的虚假宣传和无法兑现的承诺，引起业主不满，影响物业服务质量。还有就是建设单位（甲方）的遗留问题（特别是房屋质量问题）被转嫁到物业服务企业身上；四是对于未售出或甲方自有产权部分应缴管理服务费，仍有部分仅体现在账面上或实际上从未缴纳，影响物业服务企业的资金运作。
该负责人还特别指出，近年来，关于业委会方面的问题对行业影响颇深。目前的具体现象主要包括：一是确实存在部分建设单位或物业服务企业视业委会为洪水猛兽，担心业委会会炒物业公司鱿鱼，触动其利益；二是近年来个别物业服务企业基于上市目的，为扩大其管理面积，以非法利益引诱、拉拢或怂恿存在物业纠纷的小区业主成立业委会意图替换原物业服务企业，其间不乏采取一些非正常手段；三是存在别有用心业主或其他个人利用召开业主大会更换物业公司、索取物业公司好处、私分小区公共部分经营收益的情况，一旦其诉求无法满足则通过拉横幅、喊口号等方式在小区开展所谓“维权”活动，既影响了物业小区的和谐稳定，也损害了广大业主的利益；四是近年来虽然有意成立业委会的小区不少，但业主参与小区日常管理事务的整体热情普遍不高，大多数业主存在“多一事不如少一事”的观念，很多小区业主大会难以召开，不少小区成立不了业主委员会或者业主委员会换届选举不成功，小区居民自律自治意识有待加强。
同时，相关政策法规的实操性不强，且有关部门或各镇街（园区）基层部门理解不一致，业主和物业服务企业认识不一致，导致部分行业纠纷和问题无法及时解决。特别是专项维修资金使用、业委会相关活动、招投标相关活动等等。
来源：南方都市报