物业安保更替后老保安自曝“黑幕”：业委会海报就是物业让我们去撕的

2020/08/19 11:26  新华报业网  

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

交汇点讯 “这个物业不是为你们服务的，是为他自己人服务的”“你们贴的业委会二维码（海报），就是物业让我们穿便衣去撕掉的……”近日，一则视频在南京世茂外滩新城业主群里炸开了锅，保安们一反常态地“反水”，用小喇叭揭露了众多物业不为人知的“内幕”。

视频里，一群白衣保安胸前挂着大字牌子，牌子上写着“黑心物业，我要养家、我要生存”字眼，吸引了众多业主围观。很多业主表示“惊呆了”，原来应该为业主服务的物业私下里居然有这么多的“潜规则”。

这个小区究竟发生了什么事情？小区的物业究竟有什么猫腻？近日，交汇点记者进行了一番调查。

物业公司引进新保安，老保安收入减少引发矛盾

在世茂外滩新城入口处，记者注意到，正在值班的不是视频里维权的保安，而是一批看上去只有二十来岁的年轻人。

记者来到物业办公室，一位拒不透露姓名的保安团队负责人表示，之所以引进新保安，主要是因为物业公司目前正处于转型阶段，原有保安被外包给了专业的安保公司。

据了解，从7月开始，老保安们的工作由原来的12小时两班倒调整成8小时+双休的模式，工资随着工作时长的缩短有所减少，和物业之间产生了矛盾，于是便发生视频里出现的维权事件。

“已经和大部分保安达成和解，薪资也恢复了，岗位不变。”这位负责人告诉记者。

随后，记者联系了南京鼓楼区下关街道物业管理负责人王臣诚，他表示，该事件仍在处理中，街道也正在协助小区物业妥善安置前期离职保安，并对新来的保安做好管理培训。

业主吐槽新换安保团队：服务质量反而降低了

“原来的老保安做事都挺认真的，有时候看到我们有很多行李，还会帮忙拎到家。”一位业主抱怨，“还是老保安有亲切感，换了团队之后也没有感觉到服务质量的提升。”据小区居民王女士反映，小区楼栋较多，住户多达5000多户，安全问题不容小觑，每个楼栋都需要保安定时巡逻，以防有意外事件发生。但在更新保安团队后，人员配置依然不足，连基本的巡逻都得不到保证，“白天都见到楼栋附近或地下停车场有保安在巡视，夜间就更别提了。”这也是小区多位业主的共同心声。

在一栋单元楼门口，一堆凌乱的垃圾显得格外刺眼。据了解，这堆垃圾已经堆放了好一阵了，一直无人清理。

“现在的保洁也严重不足，也都是外包的，看上去都是上了年纪的人，要负责好几个楼栋，还经常会在打扫之余捡纸盒去卖废品，赚点家用。”对于这样的行为，虽然好几位业主都表示可以理解，但还是希望把搞好小区环境作为前提。

业委会正在筹备，“爆料之后”业主怀疑物业从中阻挠

“我们已经在宣传筹备阶段，但过程中一直被物业阻拦，宣传海报也被偷偷撕毁好几次，但物业一直不承认。”对于世茂外滩新城的业主来说，成立业主管理委员会（以下简称业委会）也许就是眼下最迫切的事了。一位参与筹备业委会的业主代表说出了过程的艰辛，而视频里保安的揭露也从侧面印证了这一“黑幕”。但据物业负责人表示，此前物业与业主代表们约定了海报张贴的位置，但业主没有遵守约定。然而，对于是否偷偷撕毁海报，却未做正面回应。

现在业主们的决心依然坚定，“目前物业和业主间的矛盾也挺突出的，成立业委会可以更好地监督物业，督促物业解决问题。这件事我们不管受到多少阻挠，都会坚持下去。” 另一位积极参与业委会筹建的志愿者说。

“对于我们街道来说，是积极支持小区成立业委会的。”王臣诚表示，该小区已具备成立业委会的条件，物业没有任何理由进行阻拦，只是在宣传筹备到成立业委会的过程中，业主代表和物业之间要协调沟通好，物业不应阻挠业主，而业主也需在物业管理范畴内进行合理合规的宣传发起活动。

王臣诚表示，物业如果存在撕毁业委会宣传海报的行为，证据确凿的话，街道将责成其赔偿相关费用。同时，街道也会协助业主代表，一起推进成立业委会的相关事宜。针对小区的一些情况，街道也可进行强制管理，比如业主们关心的物业账目问题，街道有权督促、强制其进行公开，如物业拒不公开，街道将上报有关部门，对物业公司未来的企业征信会产生严重影响，一旦登上 “黑名单”，该物业公司将不会被允许进驻其他小区。“为保证服务质量，物业在管理服务中必然需要监督，街道会做好监督管理的工作。业委会成立后，可以和街道共同督促物业，相信效果会事半功倍。”王臣诚说。

律师：没有业委会也可对照物业服务合同进行举证，如拒不整改可要求换物业

“在现行法律规定下，如果物业不作为，业主可以根据实际的物业服务情况，对照物业服务合同约定的标准要求其整改，如拒不整改，可依照法定程序要求更换物业公司。”国浩律师（南京）事务所的方湘子律师告诉记者，一般来说，购房合同里都会附带物业服务合同。如果是业委会成立后牵头签的物业服务合同，则可以要求业委会公示。

方湘子律师表示，物业公司如有将自己服务区域内的部分专项事务委托给专业公司，比如说保安、保洁等，业主有权要求物业公司公示外包公司及其服务标准。

“《江苏省物业管理条例》规定，物业管理区域内房屋销售及交付过半或入住率过半，就具备了召开业主大会会议选举成立业委会的条件。”方律师解释，“如果物业公司做不好服务管理的工作，业主大会有权‘罢免’物业。”法律明确规定，选聘、解聘物业服务企业是全体业主共同决定的事项，只要业主户数和面积符合法定“双过半”的条件，就可以召开业主大会会议进行表决。

方律师表示，在实践中也经常出现物业阻挠业主成立业委会的情况，业主要保留好阻扰证据。同时，法律规定，所在地的街道及社区对小区成立业委会行使指导、监督及协助职能，业主可向街道反馈问题，街道应指导业主成立业委会。

交汇点记者 刘雨霏 范杰逊/文