佳兆业美好面积储备率低至0.2 二线物管隐形者恐掉队

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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

29家AH物业股中报业绩已经披露完毕。根据新浪财经统计，上半年高速增长依然是物业股的主旋律，29家平均增速约34%。这其中，佳兆业美好上半年营收增速为32.7%，各项数据表现中规中矩。不过公司储备/在管面积比率只有0.2，低于大部分物管公司。中庸的业绩再加上短期成长优势不显，佳兆业美好逐渐成为二线物管中的隐行者。

储备率仅为0.2  二线物管最低

佳兆业美好脱胎于房企佳兆业集团，2018年12月港股上市。目前佳兆业持有佳兆业美好约67.23%股权，为控股股东。随着近2年上市物企越来越多，再加上IPO冲规模的诱因，业绩高增大环境下上市较早的佳兆业美好的关注度反而降低了不少。

物业管理行业规模往往代表未来的增长，首先从面积来看，上半年佳兆业美好在管面积为48.8百万平方米，较去年末仅增长2.6百万平方米。合约面积为59.2百万平方米，较去年末仅增长5.4百万平方米。以此计算，未来可供转化的储备面积为10.4百万平方米，储备/在管面积的比率为0.21，处于低位。

对比同行业，佳兆业美好在管面积、合约面积均排在29家物企的第14位，处于二线物管梯队末端。但二线物管公司本身无论是面积还是营收都与头部物企差距甚远，比如上半年营收第一的碧桂园服务为永升生活服务的4.7倍，在管面积为永升服务的4.1倍。

再对比同处二线梯队的新城悦服务、永升生活服务、时代邻里等物企，佳兆业美好短期成长性优势不显。上半年，在佳兆业美好规模以上的物企，除中海物业、中奥到家，上半年新增在管面积均在两位数。若与规模以下（20~40百万平方米）的物企对比，佳兆业美好的储备率又不如后者。正荣服务、鑫苑服务、弘阳服务规模虽小，但储备率均在0.5以上。在资本市场业绩增长的预期下，确定性更强的物企显然更受欢迎。

除去现有数据，母公司实力也是决定佳兆业美好未来发展的重要因素之一。佳兆业经历2014年黑天鹅事件后近几年逐渐恢复，2020或跨入千亿房企阵营。2017-2019年合约销售面积分别为2.8百万平方米、3.8百万平方米、4.6百万平方米。同期佳兆业美好来自集团的新增在管面积为1.8百万平方米、1.9百万平方米、2.2百万平方米，合约销售面积的转化率在50%左右浮动。

根据佳兆业2019年年报披露，佳兆业土地储备约2677 万平方米（权益比约76%），按照2019年464万平方米的销售面积来说，可以满足未来5年左右的销售。但是对于佳兆业美好来说这还不够。随着公司在管规模的上升，佳兆业美好已经进入了需要依靠收购来大举提升规模的阶段。

以2019年为例，佳兆业美好收购了嘉兴大树物业60%的股权及江苏恒源物业51%的股权，大幅增加在管面积16.3百万平方米。当期实现了有史以来最高的营收增速，40.8%。而收并购的两家是在去年4月和10月，在收入上只有8个月和2个月的财务表现。2020年上半年营收同比增长32.7%，同比较为完整的体现了收并购效果。

2020年上半年，佳兆业美好以2700万元的代价收购了宁波朗通60%的股权，增加在管面积4百万平方米，但目前尚未完成收购并表。值得一提的是，年初疫情影响下物业股股价持续攀升，佳兆业美好乘势在高位配股，募集资金4.56亿港元。截至上半年，佳兆业美好现金及现金等价物大幅增至11.9亿元。

但随着8月份物业股开始大幅回调，佳兆业美好股价较最高点跌去41.5%。市场寄希望于其下半年能够释放并购利好消息。

交付前及顾问服务收入占比下滑 下一个利润增长点在哪？

安信证券研报分析认为，随着地产销售增长逐步放缓至接近零的水平，地产发展商未来 3-5 年的增长将远低于过往水平。 大型发展商平均增速在10%以内，中型发展商会略高于大型发展商但发展空间有限，毕竟能去的市场都已布局。个别中小发展商在冲规模的诱因下增速会较高，但整体增长水平将在 15-20%以内，权益增长率将更小。一方面销售增长大幅放缓，另一方面随着物业在管规模的上升，对增量需求日益上升，在此消彼长的背景下，单靠母公司的贡献，不能支撑几年。

在这一背景下，物业管理行业未来发展面临两个问题：一是行业内的收并购整合，二是企业如何寻找第二利润增长点。就佳兆业美好来说，一如其在面积上的表现，其他业务发展也中规中矩，闪光点难寻。

上半年，佳兆业美好物业管理服务、交付前顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务分别同比增长56.2%、12.5%、5%、41.6%，占总收入的比重分别为49.2%、33%、8%、9.8%。上半年主要是基础的物业管理服务增长较快，占比较去年同期提升7.3个百分点。

时间线拉长至近3年。数据显示，交付前顾问服务收入占比在逐年下降，由2017年的44.2%下降至2020H1的32.9%。同时，智能解决方案的收入占比从2017年的7.1%，提高到2020H1的9.85%，追赶上社区增值服务的收入贡献，但二者占营收的比例都不到10%，佳兆业美好目前主要驱动还是物业管理及交付前顾问服务，上半年基础物业管理服务比重加大明显。

过于倚重物业管理服务并不以利于物企的长远发展，近年来不少物企开始探索多元化业务。据报道称，上半年多家物企出现抢滩城市服务的现象。万科物业、碧桂园服务、保利物业龙湖智慧服务等老玩家加大了在城市服务层面的探索；融创服务也拟与南昌市政公用资产管理有限公司合资组建江西融政物业服务有限公司；佳兆业美好则与邯郸市峰峰矿区政府战略合作成立城市综合服务平台，小试牛刀。

城市服务虽具有巨大的潜在市场，但尚存利润率比物业管理还低的问题，能否挖据出更多利润空间处于探索阶段。除此之外，更为不确定的因素是人。上半年佳兆业集团二代接班开始，郭英成之女，26岁的郭晓亭开始担任佳兆业美好执行董事，老带新是继续中规中矩还是激进向前？我们拭目以待。