联系方式
Contact Us联系电话：13728075815（周律师）
13711200626（程律师）
020-87657762
传 真 ：020-87671963
电子邮箱：leicheng19778899@126.com
Whitehouse1978@163.com
执业机构：广东博厚律师事务所
地址 ：广州越秀区东风东路836号东峻广场三座1101-1103室
最新动态
更多>>物业管理人的资本思维
来源：本站 作者：admin 日期：2020/9/30
物业管理人的资本思维
广州业主委员会律师网/周滨律师网
www.zhoubinlawyer.com
专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
中国物业管理 2020-09-18 18:25
自从2018年3月摩根士丹利力推物业管理类股票以来，物业管理类股票大热已经两年半了，而且至今仍看不到热度退潮的迹象。然而，市场对这一现象给出了完全不同的解读：一方面，来自企业界的观点是资本市场过于乐观；另一方面，来自投行圈的看法是物业服务企业的价值尚待深度挖掘。
孰是孰非？
以我的视角看，是我们的部分企业家尚未具备资本思维，而是从传统经营管理的中观角度分析了一个更加宏大的场景，进而形成认知上的障碍和冲突。当前发生了哪些重大但却并不被熟知的变化？我们应当如何看待和应对这些变化？
我们已经大踏步进入了资本时代
为什么说现在是属于资本的时代？
近些年，我们大家都可以观察到一个现象：我们身边的各种工业制成品基本都出现生产过剩；我们身边的服务产品，除了主要由政府提供的文教卫生外，也都开始出现过剩情况；这些年，货币发行量一直处于较高水平，资本也找不到好的去处，甚至出现了“资产荒”。
过去，资本市场更强调其融资功能；现在，资本市场开始具备资产配置的属性了。比如，某企业家，需要投资一个投资额500亿元的大型钢铁公司，如果他买设备建厂房自建产能，还没出发就已经输在起跑线上，因为资本市场给钢铁公司的估值只有0.4倍的PB（股价／每股净资产）。事实上，他完全可以用200亿元在资本市场购买一个这样的企业。
我们应该看到：过去，我们买卖的商品主要是产品和服务；未来，我们买卖的还将包括企业。从企业家的视角，我们的产业价值正循着“中国制造”→“中国智造”→“中国资产”这个路径升级。从“中国制造”→“中国智造”是产业升级和产业高级化；从“中国智造”→“中国资产”将是产业价值创造路径的高级化。
未来的中国，将从简单地引入外商直接投资，转向到引入国际资本进入中国资本市场，中国也将从卖产品和服务，转向卖公司股权。从这个视角看，中国正进入产业金融化的阶段。如果企业家没有看到这个变化，将会陷入用微观手段解决宏观问题的泥潭。
在资本时代，企业家如何分类？
按我的理解，在资本时代，企业家可以分为四个段位：
第一段位：管理者。他们主要运用各种管理技术和管理工具，提高管理效率，降低经营成本。这是入门级。
第二段位：经营者。他们往往能够发现企业资产中尚未被挖掘的价值，并利用各种经营手段将其释放。
第三段位：企业家。他们不仅能够发现和创造商业价值，而且还有责任和担当。
第四段位：资本运营家。他们既不直接生产产品，也不直接提供服务，仅靠资本运作创造价值。
从这几个段位看，是渐次升级的。一些怀有恶意的人，常常说资本运营家是“躺着挣钱”的，但恰恰是资本运营才是最具技术含量的。前三个段位的企业家可以让企业实现“乘数级”增长，而最高的段位，可以让企业实现“指数级”增长。这种变化反映的是企业创造价值方式的变化。比如，今年碧桂园服务发了40亿元零息可转债，以极低的金融杠杆和融资成本积累了并购资金，堪称典范。比如，雅生活并购中民物业资产包后，一次性将10个一级资质企业收入囊中，一跃成为行业规模领先的头部企业。再比如，某物业服务企业股本10亿元、净利润10亿元、估值50倍PE(市盈率)，如果它增发2亿新股，融资100亿元（假定不出现摊薄，不出现估值崩塌），以10倍PE购入一个和自己利润完全相同的企业，瞬间即可倍增成千亿市值！
为什么企业家的关注点要从利润转移到市值？
在资本时代，企业家的关注点将不再只是利润，一个更重要的关注点将是市值。为什么呢？因为在进入资本市场之前，企业的价值不能直接交换，企业就是一个独立经营的个体，因此，利润就成为最重要的考核指标。但是，在进入资本市场以后，作为投资人，将更关注股东价值的变化，从而推动企业家将焦点转移到企业价值——市值。有了市值，不同行业的企业就有了价值交换的尺度。而市值管理也成为一位企业家必须掌握的新学问。
资本市场进入黄金时代
一个强大的国家必须有一个完善的资本市场体系
从全世界范围看，当前有两个最大的泡沫：一个是美国的股票市场，一个是中国的房地产市场。中国政府很显然早就意识到这个问题，并把“房住不炒”作为顶层设计推进金融体系的改革，化解可能的金融风险。
中国的货币无非有两个流向：一个是房地产市场，另一个是股票市场。以前，中国处于工业化、城镇化发展阶段，在这个阶段，代表性企业基本上是重资产的，所以也催生了一个繁荣的房地产市场，进而拉动了基本建设，使中国具备了最好的基建设施，成为吸引外资的重要因素。而如今，中国的“人口红利”已经消失，取而代之的是“工程师红利”，从而推动中国进入创新发展阶段。我们知道，创新企业往往没有像房屋建筑物这样的自有资产，而只有知识产权，他们没有办法通过抵押资产获得银行融资，推动这些企业发展，只有靠资本市场，因此，未来的资本市场将不再是“高大上”的市场，而将是起着基础作用的资产配置市场。
从间接融资到直接融资的趋势性变化说明：未来价值创造的方式将非常明确，要么印股票（发行股票），要么投资股票。
资本市场迎来了长期发展机会
中国GDP增速从1994年的15％，正逐步向当前的5％靠拢（今年可能只有1％），而未来30年，增速有可能降到1％左右。随着经济增速的下降，资金的价格——利率也将进入长期下行通道，无风险利率从当前的2.8％，在30年内可能降到0。无风险利率的下行，带来股票价格长期上行动力。从大类资产看，股票可能是未来最优的大类资产。
由于GDP增速有可能较长时间停留在3％～4％这一区间，根据国际经验，很可能带来股票市场的长期繁荣，即全球资产再配置和再平衡驱动的慢牛。
中国的股市当然和房地产市场也有千丝万缕的联系。我们的股票总市值，目前只有房地产总市值的十分之一。从全球范围看，股市市值和房地产市场的比值在0.5-1间是常态。在国家稳定房地产市场的前提下，股市将有最好的成长机会。
我们还要注意的一个外部环境是，全球的货币超发，这导致未来将长期处于流动性过剩的状态，进而为资本市场的发展创造良好的货币环境。而美元即将进入长期下行通道，也会给包括中国股票市场在内的新兴市场带来市值扩张的机会。
物业管理成为资本市场的“宠儿”
物业管理类股票是最优的“避险资产”
在经济下行期间，投资人都在寻找具有避险功能的股票资产。一般情况下，常见的避险资产仅四类：一是医药股，目前因为“集采”其避险功能受到冲击，其高估值使其安全边际不高；二是教育股，其受政策扰动影响过高；三是军工股，其缺乏市场定价权；四是物业股，正进入全盛时期。
物业管理类股票受青睐原因很简单：一是受宏观环境波动影响极小，产业规模刚性增长；二是行业边界打开，以物业管理为核心的同心多元化发展拓宽了行业的成长空间；三是企业的资产负债表健康，利润表强劲；四是企业的现金流稳健，现金资产占比将近五成；五是企业具备较强的成本和风险转嫁能力，抗冲击力极强，具有一般企业少有的经营韧性；六是行业发展的驱动力变为资本和技术，科技化、数字化和证券化正成为趋势和主流。
就上市物业服务企业而言，做产品和服务，其市值上限在50亿元左右；做平台运营，其市值上限在500亿元左右；做生态圈，其市值上限在2500亿元左右。这也倒逼上市物业服务企业，重新完成自己的战略定位。
最近，恒大物业完成一笔235亿元的融资，吸引了一大批顶级投行入股就是最好的例证。
物业服务企业越来越向科技型企业进化
投行圈的朋友，喜欢把物业管理分为三个阶段：
1.0时代的物业管理：2010年以前的物业管理。这一阶段，企业发展的驱动力是品质，关注点在规模，核心指标是管理面积。
2.0时代的物业管理：2010年—2019年的物业管理。这一阶段企业发展的驱动力是价值，关注点是将客户转化为用户，核心指标是增值服务规模。
在这一阶段，物业服务企业已经进化为线下的互联网企业，并获得了线上企业艳羡的“高能流量”，从而获得了强大的“失控型”“进化力”，突破行业边界不仅有了可能，而且获得了强大的比较优势。
3.0时代的物业管理：2020年及以后的物业管理。这一阶段，企业发展的驱动力是资产变现，关注点在数字化，核心指标是数字资产。
物业管理的科技化，表现在物业管理实践中不仅是科学技术的应用者，物业服务企业甚至可以直接参与软件开发，比如万科物业软件工程师就有300多人、深圳保利物业软件工程师也有190人，即使在软件开发企业，拥有这么多开发人员的也为数不多。物业服务企业在科技上投入也形成了一批软件著作权和专利，据不完全统计，招商积余达83项、碧桂园达76项、保利物业达35项。
我们经常说，我们即将进入数字化时代。可是，不论是智慧城市、智慧社区，还是智慧家居，都要在社区落地，社区成了数字化时代最好的落地场景。随着物业服务企业在科技投入上的增加，关于客户行为的数据将逐步积累成为可以商业应用的大数据，随着数据脱敏技术的提高，物业服务企业将有可能积累规模可观的数字资产，并逐步变现。所以，从这个视角看，物业服务企业将成为数字经济时代的价值王者。
物业管理的边界正从社区扩展到城市
物业管理正在基层社会治理中发挥重要角色。政府相关部门正在将居民小区范围内的巡查（如小散工程施工、零星作业安全巡查、违法搭建改建巡查、犬只户外活动巡查）、辅助管理（如垃圾分类督导）和公共服务事项（如人口信息采集、出租房信息采集、证件的申报和领取）有偿委托给物业服务企业承担。
同时，物业管理也在向城市服务进军，包括城市管理、市容环境、河道巡查等工作事项也被有偿委托给物业服务企业承担。物业管理不仅在服务上突破了社区的边界，而且在整个城市管理中也开始扮演不可或缺的角色。
物业管理的增值服务极具价值和吸引力
由于物业管理在增值服务业务中可以和物业服务共享人工，因而极具成本竞争力。换一个说法，由于成本绝大部分由物业服务吸收，导致增值服务的边际成本极低。
物业服务企业开展增值服务，具有强大的客户粘性，客户体验更好，服务价值更高。物业服务企业开展的增值服务几乎没有边界限制，金融、空间运营、家政、养老、旅游、教育、购物、娱乐、装修、维修样样均可，既可以重资产自营，也可以轻资产外包做“优质产品和服务的搬运工”，不但通道有价值，通道积累的数据更有价值。
随着物业管理在资本市场上的价值发现，物业服务企业也积极参与车位租售、房屋租售、案场服务、顾问咨询等专业服务，拓宽了企业的成长空间，也培养了大量的经营管理人才。
综上，作为一个企业管理者，不但要掌握各种经营管理知识，更要认识和理解资本市场的规律，掌握资本市场的基本知识，熟练运用资本运营的技术和方法，才能在资本时代胜出。那些不了解资本市场的、没有资本思维的、不主动拥抱资本市场的、不懂资本运营的企业家有可能错过这个本属于物业管理的黄金时代。
作者系深圳市物业管理行业党委专职副书记、深圳市物业管理行业协会副秘书长兼企业评价中心主任
来源： 《中国物业管理》2020年第8期