碧桂园服务执行董事兼总裁李长江：物业企业要发挥资本正向作用，拥抱大物管时代

广州业主委员会律师网/周滨律师网

www.zhoubinlawyer.com

专著《律师说法：物业管理典型案例评析》

每日经济新闻2020-09-27 23:59:48

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

9月26日，在每日经济新闻主办的第十届中国价值地产年会上，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江以“资本添翼大物管时代”为主题，并以碧桂园服务为例，作了一场精彩的物业主题演讲。

李长江表示，为了迎接大物管的时代，物业企业要增强自身实力，上市则给物业企业带来了更多的市场机会。通过发挥资本对物业的正向作用，物业企业可以实现软实力的提升，融资能力更强，收并购机会更多，业务形态会更加丰富。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江作物业主题演讲

为客户提供更大价值服务

房地产行业下行周期中，物业管理行业因为具备良好的现金流和抗风险能力，越来越受到资本市场的青睐，上市热潮也给物业企业带来了很多积极的变化。

局中人的感受是最深的，“过去我们是很少参加地产活动的，今天代表物业企业站在这里讲一下与资本开展合作，也感觉到发生了很多的变化。”一登上第十届中国价值地产年会的演讲台，李长江就如此笑言。

物业企业与资本的合作越来越深入了。以碧桂园服务为例，从上市以来，公司的市值规模基本上引领着板块。

李长江表示，登陆资本市场后，碧桂园服务发挥资本市场为实体经济服务的能力，不仅增强了实力，也扩大了业务范围的广度，加大了服务能力的深度。

大物管为物业管理赋予了更为丰富、多层次的外延定义。除了传统的住宅小区，碧桂园服务已经进入了商写楼宇、楼堂馆所、城市服务及公建项目。

在中国城市化进程的持续深化下，物业服务正在积极拓展业务边界，为客户的居家生活空间、工作休闲空间、公共城市空间保驾护航。

从横向来看，碧桂园服务的业务类型不断延展，包括生活服务、资产服务、科技服务、设施管理、城市综合服务等。而城市服务中又可以与政府合作，进入老旧小区改造、城市环境服务等。

这也源于碧桂园服务和长久以来的积累和沉淀。李长江举例称，碧桂园服务在住宅小区的管理上是以郊区大盘模式为主，其管理的楼盘超过10万户业主的有好几个、超过1万户业主的有几十个。对类似这样的大盘，碧桂园服务都是将其当作一个小城市来服务的。

因此，碧桂园服务在城市服务业务上也早就积累的优势，“我们是从大物管时代到城市服务，把一个乡镇当作一个项目看待，政府的关于物业服务方面的我们都能承接，比如环境卫生、绿化带管理、路灯管理等等。而且，我们可以做到品质更好，成本还下降。”

纵向而言，碧桂园服务还从最基础的物业服务延伸至更深入的综合物业服务，向下包含了物业管理、设施管理，向上还包括对整个资产/设施的运营和资产价值管理，为业主或者客户提供更大的价值服务。

发挥资本对物业正向作用

在李长江看来，物业企业上市后，需要思考如何发挥资本对物业的正向作用。“一定要用到位，拥抱大物业管理的时代”。同时，物业企业也需要增强自身实力。如果登陆资本市场，则是为物业企业插上高飞的翅膀。

通过上市，物业企业首先能有机会提升软实力，公司治理更加规范，财务披露更加透明；外拓能力增强，第三方面积占比显著提升；激励到位，团队执行力行业最强。

李长江以碧桂园服务为例讲述道，过去除了物业行业之外，很少有其他行业的人到碧桂园服务工作。现在，公司的高管有咨询公司的、投行的、IT信息专家等。“如果我们没有上市，就没有实力去拥抱这些人才。这也是为什么碧桂园服务能够高速发展的原因，因为人才是根本，机制是保障。”

其次，上市后，物业企业也可以增强融资能力，赢得国际信用机构背书；具备多元化融资渠道，有力支撑公司业务布局、助力长远发展。再次，可以丰富业务形态。在基础物管上发展多业态齐头并进，比如社区增值、“三供一业”、设施设备管理、城市服务等等。

最后，就是大多数物业公司上市都会做的——扩大收并购。上市后，品牌效应、资金实力等会促进公司把握优质收并购机会；通过收并购，物业企业也可以主动进行地域、业态的战略补充。

2020年上半年，碧桂园服务通过收并购获取了超过600万平方米的管理面积，不仅能增加规模效应，也能加速能力的整合和业务布局。

当然，李长江也指出，“不是大就一定好，大是有质量的大，有质量的规模扩张，而基础是要把服务做好。”所以，碧桂园服务始终坚持以客户为中心，这是碧桂园服务长远发展的基石。

同时，碧桂园服务也在树立品牌，以高品质服务赢得市场。通过服务标准化与精益管理，推动服务品质提升。“通过收并购（赢得市场）是要拿出钱来的，并且价格还不低。而在市场拓展的过程中，以品牌拓展市场，这样的成本是最低的。”为此，碧桂园服务建立并执行领先行业的完善品质管控机制：成立5类品质检查团队；制定并不断修订《标准化工作手册》等10项服务品质管理与检查标准；实施6大类内外部品质检查，落实服务标准化、精品化。

以服务成就美好生活

在本次演讲中，李长江在现场多次强调了“人才”。目前，碧桂园职能条线本科及以上学历平均比例超50%，大专学历人数为3336人，本科学历有3470人，硕士生有224人，博士有4人。

“我们这个行业更多是靠人的服务，勤奋、智慧可以决定一切。”李长江表示，没有人是解决不了问题的，没有人是做不好服务的。

因此，碧桂园服务一直以来是以人为本，建立科学化人才培养体系推动集团高速发展。碧桂园服务通过内育外引，打通人才供应链，内部培养占比为61%，外部引进占比为39%。碧桂园服务还建立了阶梯式的人才培养机制，人才储备充足。其中，区域/项目总经理、项目经理、社区增值业务骨干、投资拓展总监储备超810人。

另外，碧桂园服务也在进行科技赋能、智慧赋能，通过数字化应用突破能效的天花板。物业管理已经迈入了5亿平方米甚至10亿平方米的规模，管理数字化和服务数字化以及科技对外进行赋能，这是碧桂园的战略选择。

李长江认为，通过管理数字化，提质增效，通过服务数字化拓展服务的边界，利用服务数字化提升业主的边界生活、赋能社区增值服务的体系，为城市服务拓展奠基。

演讲最后，李长江特别以社会责任结尾，“对人好、对社会好”，以服务成就美好生活。他认为，无论是对社区，还是对行业、社会，碧桂园服务要做的就是回归服务本质，以服务成就更多人的美好生活。

这是物管的大时代，也是大物管的时代。传统物业服务已经变得现代化，也越来越贴近业主的家庭生活，逐渐被更多人感知、被更多人需要。