2021物业管理行业“钱”途光明

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

易云房产2020-12-24 22:41:08

2020年是物业管理行业被资本看好的一年，上市如潮，并购加剧。2021年即将到来，物业管理行业的“钱”途肯定一片光明！

上市潮

2020年，物业企业上市成为一道新的风景线。截止至12月18日，共有36家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市。不过对物业企业而言，上市只是个开始，能否维持稳定的利润，获取更大增值空间才将是其未来的立足之本。

本年上涨18家，平均涨幅65.79％；下跌18家，平均跌幅18.35％；上市以来累计上涨22家，平均涨幅156.03％；下跌14家，平均跌幅22.38％；市值超过1000亿港元的1家，占2.8％；市值介于100亿到1000亿港元的14家，占38.9％；市值介于10亿到100亿港元的16家，占44.4％；市值低于10亿港元的5家，占13.89％。

在现代服务业的引领下，物业管理行业正在经历蜕变。一方面，行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变，另一方面，定位亦从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。

行业价值回归理性的状态下，能否保持持续稳定的增长已成为决定企业能否通过资本市场检验的关键。其中，由于增值服务的利润率远高于基础物业服务，增值服务在营收中占比高的公司，利润率普遍较高。因此，中长期维度下，物业公司利润率能否维持稳定的关键在于增值服务发展情况及自身经营能力的提升。

而从政策层面来看，物业行业的增值服务正在迎来利好。11月，发改委会同财政部等13部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》中，提出推动物业服务线上线下融合发展。这是国家层面首次把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面首次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务。此外，12月，住房和城乡建设部等六部门发布意见，推动物业服务企业发展居家社区养老服务。

在此背景下，独立第三方拓展能力已经得到体现、储备面积充足、业主增值服务布局程度较高、市值相对较大且估值相对合理的物业公司，未来或具备较好市场表现。

收并购范围扩大

2020年，物业收并购的范围又扩大了，和房地产的发展路径相似，物业服务的成长故事，也始于规模。上市的大部分企业都表示将募集的资金用于收并购等战略扩张，使用资金比例的均值约为61.7％（折合并购金额均值约19.98亿元）。截至12月10日，2020年物业并购的案例达52，并购金额约为82.46亿元，并购数量是去年的两倍。

目前，在物业公司并购的业态里，住宅物业比较多。不过从今年并购的情况来看，除了必须收购的住宅物业，这些物业服务公司的并购还呈现这三个趋势：一是非住宅物业成为新的规模增长点，二是巨头看好产业链上下游场景，三是非物管业务并购开始增加。

纵观今年的物业并购形势，往住宅物业以外的业务拓展的趋势越来越明显。无论是横向的其他非住宅类业务，还是纵向的产业链上下游场景，或是物业服务以外的其他业务，今年的并购都比往年更加活跃。

之所以存在这样的情况，主要有四点原因：一是住宅物业增长空间小，其他行业规模上升空间较大，二是非住宅业务利润较高，其他业务也可形成盈利点，三是其他行业专业壁垒较高，并购是捷径，四是可以与现有业务形成协同，降本增效。

虽然并购是快速扩大市场规模的手段，但我国的并购成功率并不高。全国的并购成功率只有50％，对于不成熟的物业领域，这一数据还会更低。

对此，可以从以下四个方面考虑：一是并购方要制定或整合形成清晰的战略目标，二是并购过程中要站在对方的立场考虑问题，三是利用平台股东和业务合作优势，提高并购成功率，四是做好后续整合工作核心在于前期全盘思考。具体而言，做好并购整合主要在于做好三点：一是人才盘点，留住关键的员工；二是留足充裕的管理资源、时间和资金；三是及时开展对外公关工作。

除了同类并购，借此直接扩大规模。不断将触角伸到非住宅领域，产业链上下游场景，甚至非物管业务，以此提高自身的增值服务能力，拓宽利润点，构建企业自身护城河，这势必成为未来5年物业并购的主流。

来源：明源地产研究院、瑞恩资本、新地产财经