广州进一步规范业委会决策流程，收到业主异议后需在5日内答复

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

记者 郎慧 2022-04-27 21:30

近日，广州市住房和城乡建设局印发了《业主大会会议工作指引》《业主委员会备案工作指引》（以下分别简称《会议工作指引》《备案工作指引》），进一步规范召开业主大会会议和业主委员会备案工作，维护业主、物业服务人的合法权益。

两个工作指引文件根据《广州市物业管理条例》《广州市业主决策电子投票规则》等有关规定，在深入调查研究、广泛征求意见的基础上印发，文件实用性、可操作性强，主要从三方面进行了优化：一是明确了业主大会会议召开的条件、程序，以及异议处理等流程；二是编制了业主大会会议通知、业主决策电子投票系统使用申请表等示范文本；三是规范了业主委员会备案的要求及相关事项，简化了材料、表格，为业主委员会备案提供便利条件。

业主应以书面形式实名提出异议

根据《会议工作指引》，业主大会会议召开主要由业主委员会、物业管理委员会和居民委员会等部门组织，当出现占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会会议；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情形时，业主委员会或者物业管理委员会应当在30日内组织召开业主大会会议。

此外，若占业主总人数百分之二十以上的业主提议罢免、更换业主委员会委员；任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后未达到最低人数要求；业主委员会被责令限期召开业主大会会议，但逾期不召开等情形时，需由居民委员会在30日内组织召开业主大会会议。

业主大会会议召开程序分为：会议筹备、公示会议事项、处理异议等环节，《会议工作指引》规定，业主大会会议组织者应当于会议召开30日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委员会委员候选人等事项向全体业主公示，公示期不少于15日，如遇重大事故或者紧急事件则另外考虑。

对于业主大会会议采用电子投票形式的，街道办事处（镇人民政府）应当将业主清册提供给业主大会会议组织者，并协助业主大会会议组织者将表决议题、投票时间等信息在“广州物业管理”公众号向业主公示。

公示期间，业主大会会议组织者应当通过召开座谈会等方式听取业主意见并集体讨论。业主对公示事项有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向业主大会会议组织者提出，业主大会会议组织者应当自收到异议之日起5日内处理并答复。经核实异议成立的，业主大会会议组织者应当调整会议召开时间，并重新公示。

业主大会会议组织者未及时处理业主异议或者业主对答复不满的，业主可以向镇人民政府、街道办事处提出。镇人民政府、街道办事处应当在10日内提出处理意见，公示事项违反法律、法规等规定的，镇人民政府、街道办事处应当责令业主大会会议组织者限期改正。未经改正，业主大会会议组织者不得召开业主大会会议。

业委会成员及其亲属不得担任监票人

广州市明确规定业主大会会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项。组织方对未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。业主大会会议表决事项应当采用记名投票的方式，业主应当明示同意、反对或者弃权的表决意见。

其中，以书面征求意见、集体讨论形式投票的，业主应出示不动产权属证明或者其他证明业主身份的材料，选票、表决票应当由有表决权的业主签名。以电子投票形式投票的，业主应及时关注“广州物业管理”公众号，按照操作指引将业主身份与公众号绑定。业主可以在公众号接收投票信息后进行投票。

以上几种表决形式投票期限分别为：采用业主决策电子投票系统进行表决的，业主大会会议表决的投票期限不超过30日；采用书面征求意见形式的，业主大会会议表决的投票期限不超过60日；采用集体讨论形式的，业主大会会议当场表决。

《会议工作指引》规定，业主大会会议采用集体讨论、书面征求意见形式的，会议组织者应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，或邀请第三方参与监票。《会议工作指引》特别指出，业主委员会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。

对于业主大会采用电子投票形式的，投票系统在电子投票截止时间起，自动统计表决意见，生成电子投票的表决汇总结果和表决明细。业主可以在“广州物业管理”公众号查询表决汇总结果。

《会议工作指引》规定，业主大会会议组织者应自表决结果产生之日起7日内公示表决结果。业主大会会议组织者应当采取书面通知、在物业服务区域内显著位置公示表决结果。

业主大会会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

业主大会会议表决结果公示期限届满，对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效。对业主大会会议表决结果有异议的，街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内对异议进行核实处理；情况复杂的，可以延长三十日。

经核实异议成立的，镇人民政府、街道办事处应重新统计表决结果并向全体业主通告。经核实异议不成立的，镇人民政府、街道办事处应书面答复异议提出人，并告知业主大会会议组织者。

【南方日报记者】 郎慧