苏州一小区物业公司“提前被炒”，起诉业委会败诉

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

2018-07-27 19:28

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

“公共设施坏了迟迟不修，物业费倒催得急”、“小区内车辆乱停，也没人管管”……

在生活中，物业总有这样那样的不满意，让业主们各种吐槽。面对物业公司的服务“无作为”，苏州这一小区业主委员就做出了实际反抗，炒了”物业，单方面提前解除合同。然后，物业到法院起诉了小区业主。

具体是个什么事情呢？小鱼详细讲给大家听

1、物业公司“提前被炒”，起诉业委会 

2015年10月，苏州高新区阳光假日新苑小区与杭州高胜物业管理公司签订了《物业服务合同》，约定该物业公司管理小区的期限是2016年1月1日至2018年12月31日。

但是物业公司入驻小区后不久，业主们就怨声载道：“小区里面垃圾成堆也没人打扫，小广告贴得满墙都是，个别安全出口被杂物堵塞，多处公共设施失修，地下车库还有住人的情况……”

于是，去年12月，小区业主委员会组织全体业主进行投票。半数以上的业主同意提前解除与杭州高胜物业管理公司的物业服务合同，并且同意解除合同的业主房屋面积超过建筑物总面积的一半。

去年12月20日，业委会向物业公司发出提前解除合同的通知。

而物业公司则认为，自己一直在尽职尽责地为小区服务，并且《物业服务合同》要到今年12月31日才到期。

业委会单方面通知提前解除合同，没有法律依据。所以，物业公司来到法院起诉业委会。

2、法院考核物业服务，核实业主意见 

虎丘区人民法院民一庭法官赵建荣的审判团队接手此案后，在两个半月内，先后组织了五次听证、三次开庭，对双方争议的焦点问题一一进行查实。

1.物业公司服务质量确实堪忧

区住建局作为第三方对原告提供的物业服务进行考核，考核结果为75%不合格，25%刚刚及格，其中考核组意见中多次提到的消防问题，一直没有解决，服务质量不尽如人意。

2.业委会投票汇总结果真实，总人数过半数的业主同意提前解除

在法院调查期间，发生了一段小插曲。根据法庭审理规则，被告业委会应当把业主投票的《意见表》交给原告物业公司进行质证。

但由于物业和业委会矛盾非常尖锐，甚至多次发生肢体冲突，业委会担心向原告提交相关《意见表》以后，会泄露大量业主的个人信息，因此拒绝交出《意见表》。

眼看着天越来越热，法官想出了一个办法：由双方在法庭上抽取一定数量的《意见表》，然后由法官通过电话逐一向相关业主进行核实。

根据备案登记的信息，涉案小区业主共3045户。原被告双方一致确认，参加投票的是1761票，同意提前解除合同的是1637票。

随后，双方总共抽取52张《意见表》。法官通过电话核实，这52名业主都同意提前解除物业服务合同。

3、物业公司败诉 

经过审理，法院认定被告提交的业主大会的投票汇总结果真实，总人数过半数的业主同意提前解除与原告杭州高胜物业管理公司的物业服务合同。

同时，根据备案登记信息，实际同意解除合同的业主房屋面积也超过了小区建筑物总面积的一半。

为了彻底解决双方之间的后续纠纷，法官在宣判前，特地约谈原告负责人，对其进行法律释明，建议原告主动撤诉，同时主动从小区撤出，但物业公司拒绝了这一建议。

法院随后作出一审判决，依法驳回原告的诉讼请求。宣判后，双方均服判息诉。

目前，该小区选聘的新物业服务公司已顺利入驻，并与物业顺利完成交接，小区业主的生活质量得到了改善。

经过这一事件，小鱼觉得，大家维权意识不能丢。

法律上有规定，业主委员会有权解聘物业

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“解聘物业服务企业需经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”

素材来源：姑苏晚报