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    俗话说：“远亲不如近邻”，邻里关系的融洽与和谐直接关系着人民生活的幸福感。业主委员会作为与小区居民关系最为密切的自治组织，在维护全体业主在物业管理活动中的合法权益、促进社区安定和谐等方面发挥了重要作用。伴随着群众法律意识和维权意识的逐步提高，以及不同业主利益需求的多样化，城市住宅小区内业委会与业主、物业企业、房地产开发商等之间的矛盾越来越引起社会广泛关注。

    近日，北京市石景山区人民法院对五年来审理的涉业主委员会纠纷案件进行了调研分析，通报了相关典型案例，并就案件审理中发现的主要问题提出了对策与建议。

    业委会主任辞职后起诉业委会

    2014年4月23日，于某主动辞掉业主委员会主任职务，业主委员会重新进行投票选举，选举业主委员会副主任巍某为主任，增选王某为副主任。2014年9月13日，巍某以书面形式提出辞去业委会一切职务，2014年9月19日，于某等四人以某业主委员会成员名义贴出公告，以《公告》形式终止巍某业主委员会主任资格及委员资格。巍某认为，按照《业主大会议事规则》规定，于某辞职后其委员资格自动终止，巍某是全体业主投票选举的业主委员会主任，巍某辞职后，于某没有权利作出公告，该四人作出的《公告》不具有法律效力，故诉至法院。

    法院经审理认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主才可以请求法院予以撤销。对于业主要求保护合法权益的具体内容，应当根据起诉人起诉理由确定。如果起诉人的起诉理由明显不属于《中华人民共和国物权法》第六章及《物业管理条例》所规定的业主可以起诉的合法权益，业主就不具有起诉权。从巍某所诉《公告》内容及起诉理由可知，《公告》内容涉及是业委会内部管理问题，包括业委会委员及其负责人资格认定、业委会决定表决程序等。业主大会、业主委员会作为业主自治管理组织，对属于业主大会和业主委员会自治管理范畴的事项，不应当包括在上述法律所规定的能够提起诉讼的业主之合法权益范围内，故巍某的诉讼请求，不属于法院民事案件受案范围。最终法院判决驳回巍某的诉讼请求。

    【法官提示】

    法律将业主撤销权客体限定为业主大会或业主委员会的决定，但未明确决定的具体内涵和外延。实践中，有的请求撤销事项属于业主大会或业主委员会自治范畴内履行职责或内部管理事项；有的请求撤销业主大会成立或业主委员会成员资格、业主委员会主任推选决议、业主委员会履行职权等程序性事项；还有就不存在的决议或业主委员会与物业企业签订的服务协议请求撤销或确认无效。对此，业主大会、业主委员会的召开、成立、选举、表决、业主委员会委员资格及选任、罢免等属于业主大会、业主委员会内部程序性或自治范畴决定的事项，不属于业主撤销权和民事案件受理范围。业主撤销权对象必须是对小区内共同管理事项具体结论性的处理，受侵害的权益应是具体和个体化的，而非模糊抽象和概括性的权利，如业主仅主张其参与社区治理和管理等抽象性权利受到侵害并非撤销权对象的范畴，亦不属于人民法院民事案件受理范围。

    前任业委会主任拒绝交出公章

    某业主委员会于2014年2月经登记备案后成立，并依据《业主大会议事规则》规定行使权利、履行职责，由业委会副主任赵某保管公章。2014年4月，业主委员会主任于某辞职，在居委会主持下经全体业委会委员投票选举赵某为新业委会主任。2014年9月13日，赵某、白某二人又以书面形式辞去业委会委员等一切职务。2014年9月19日，业委会依据《业主大会议事规则》第二十八条在小区内发出《公告》，将赵某、王某、白某辞职情况予以公示。赵某辞职后，业委会公章仍由其持有，未交还业委会。于某等4名业主委员会成员便以业委会名义起诉至法院，要求赵某返还业委会公章。

    2014年10月9日，某街道社区建设科作出《关于小区业委会增补委员建议》：依据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定，上述三人业委会委员资格已自动终止。鉴于小区业委会目前仍剩4名委员，剩余委员数达到全体委员半数以上，应继续正常开展业委会日常工作，业委会公章应当移交到业委会，但业委会作出任何决定必须经过4人全部同意方可确认。若业主大会议事规则中有其他明确约定的，按其约定执行。为此，建议尽快召开业主大会增补委员。

    法院经审理认为，虽然该小区业主委员会只剩4人，但业委会作为一个组织并未消灭，现于某等4人一致决定起诉赵某，足以作为该业委会的意思表示，故该业委会起诉符合法律规定。鉴于赵某、王某、白某三人的业委会委员资格已自动终止。根据《某业主大会议事规则》规定，业主委员会资格终止的，应当自终止之日起3日内，向业主委员会移交其保存的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物。赵某已经不具备业委会委员资格，其再行保管业委会的公章，不符合《某业主大会议事规则》，故判令赵某向业委会返还公章。

    【法官提示】

    印章是单位的财产和对外活动进行意思表示的手段，应由相关负责人进行保管。当印章持有人因身份改变而不应再持有印章而又拒绝交出印章，将会导致单位印章的缺位。原业委会主任辞职、任期届满等拒不交出印章的，新的业主委员会或业主委员会成员应依法定程序通过共同意思表示代表业委会主张相关权利。通过上述案例可见，业主委员会委员的选聘、任职资格、换届后印章交接等问题，集中反映了业主委员会换届引发的利益矛盾冲突。此外，业主委员会成员不胜任职责、随意辞职、辞职后补选难、任期届满后难以延续等问题，亟须有效解决和完善。

    代表业主诉开发商侵占业主车位

    石景山某商品楼小区系某房地产公司开发建设，2004年某房地产公司取得建设工程规划许可证。位于某小区地面有数字编号001号至170号的170个机动车停车位。其中，编号001号等22个车位属于未经规划许可规划外新增车位。编号015号等148个机动车停车位属于建筑区规划内的车位。

    小区建成后，某房地产公司将开发建设的规划内车位以出租形式交付给业主使用。开发商、物业公司、业委会曾达成三方会议纪要：1.由开发商办理停车管理手续，由物业公司负责小区地上停车位管理。2.小区内地上停车位的150个车位，由投资方所有。小区内地上停车位的20个车位由小区业主收益。3.第二条中150个车位收益由开发商和物业管理公司各占50%，收益双方每日结算。

    后业委会与开发商就车位费问题产生争议并诉至法院。双方均认可诉争170个车位中的22个车位属于未经规划的新增车位，另148个车位虽在建筑规划范围内，但占用了小区内公共道路面积。某业委会认为被告擅自占用小区道路构成侵权行为，被告虽认可建筑区规划内148个车位占用了小区内公共道路面积的事实，但主张均系按照规划部门的设计进行建设开发。

    法院经审理认为，根据物权法相关规定，建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此规定，经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，开发商以出租形式交付业主使用后，业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权，所有权应属于开发商。没有经过规划，占用业主共有道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。故诉争170个车位中属于规划外新增的22个车位，应属小区内全体业主共有。某业委会作为小区物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主共同利益的组织，请求确认该22个车位所有权属于小区内全体业主共有，于法有据，应予以支持。其余148个停车位属于经过规划许可用于停放汽车的车位。开发商采取出租方式交付业主使用后，仍享有处分权和所有权。某业委会要求确认该148个车位所有权属于业主共有的主张，缺乏法律依据，不予支持。

    【法官提示】

    建筑规划内车位、车库的归属系当事人约定范围，处理相关权属争议时，首先审查当事人之间关于车位、车库权属约定。约定方式可采取公开出售转让所有权、在商品房买卖合同中约定以优惠无偿附赠或有偿租赁使用。当因未约定或约定不明产生权属争议时，应将项目建设时按照规划建设（建筑区划内规划用于车位用途）的车位、车库归属，由双方当事人自行协商确定；对项目建设按照规划批准建设完成后占用业主共有道路或其他场所增设的车位，应认定归属全体业主共有。

    ■司法观察

    明确“业委会”法律定位

    近年来，业主、业主委员会与物业、开发商之间的利益冲突日益复杂、尖锐化，诉讼纠纷频发。呈现出了案件数量增长幅度较快，收案量总体呈逐年上升趋势；案件类型和案由高度集中，诉讼参与主体范围广；案件法律关系复杂，化解难度大；纠纷具有群体性，社会关注程度和潜在影响大等特点。石景山法院在案件审理过程中发现，相关案件呈现出业主大会、业主委员会诉讼主体地位不明晰，权利行使不规范；业主个人利益与共有权益的矛盾冲突难协调；业主撤销权权利行使不规范；业主知情权权利行使边界不清，权利滥用需规范等问题十分突出。

    石景山法院针对业主委员会涉诉案件的特点，给出如下建议：

    一是明确业主委员会法律主体的性质定位为非法人组织民事活动主体资格。

    根据民法总则第四章有关非法人组织的规定，经依法登记备案的业主委员会虽不具有法人资格，但属于能够依法以自己的名义从事各种民事活动，具有应受民法调整的“非法人组织”民事主体资格地位。业主委员会作为代表全体业主共同利益、监督物业企业管理运作的民间性组织，其权力基础源于所代表业主对物业拥有所有权，代表全体业主对物业有关一切重大事项拥有决定权。故业主委员会性质应纳入民法规定的其他组织范畴。业主委员会作为执行机构和常设机构，其职权范围应当由法律、行政法规、管理规约和业主大会决定，职权行使应遵照“法无授权即禁止”原则在授权范围内行为，不得作出与物业管理无关的决定和活动，不得作出与共有财产和共同事务管理无关的活动。在涉及物业管理区域内公共事物（涉及公共权益）时，授予业主委员会完全从事民事活动的主体资格。

    二是赋予业主委员会授权范围内诉讼当事人资格。

    业主委员会实体法上非法人组织性质和诉讼法上其他组织诉讼主体地位，决定了其民事权利能力和诉讼行为能力并不完全对应。业主委员会无独立的财产和自身独立的利益，作为业主代表机构实施民事活动的法律后果应由全体业主承担最终的责任。在业主委员会诉讼主体资格上，为保障业主对小区诉讼事务的知情权，防止诉权的滥用，对业主共同决定事项涉及实体权利处分以及诉讼权利行使问题，应取得业主大会决议授权。业主委员会在职责范围内，经业主大会授权，有权就与物业活动有关涉及全体业主公共利益事宜，以原告身份提起民事诉讼。

    业主委员会参加诉讼的，应当提供依法成立的证明材料。一是业主委员会作为原告提起诉讼，可从形式上审查起诉是否经业主大会会议或其他合法方式获得授权，业主管理规约或业主大会决议等可概括性地授予业主委员会对特定范围内事项提起诉讼的权利。二是审查是否涉及小区业主物业公共利益。与物业管理无关的或只涉及个别或部分业主事宜的，业主委员会无权向法院提起诉讼。三是业主委员会已经作为当事人参加诉讼，个别业主不能再要求作为共同诉讼主体参加诉讼。

    业主委员会作为全体业主选举产生的代表和维护全体业主利益的自治组织，根据“法无明文规定即自由”原则，基于诉讼便利原则，为维护小区物业管理有关公共利益事宜主张权利时，可无须再经业主授权。根据目前业主大会及业主委员会现状，业主大会授权形式可采取：1.对授权事项召开一次或数次业主大会分别授权或集中授权；2.制定管理规约进行概括授权；3.书面征求全体业主意见后进行授权；4.依法进行其他授权。经业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉。业主委员会根据业主公约或法律及司法解释的规定起诉或应诉的，无需再经业主大会或业主代表大会授权。